01
Как сдать жилье иностранцу
При сдаче жилья в аренду гражданину другой страны выполняются те же действия, которые предусмотрены для граждан Узбекистана. Нужно:
- заключить договор;
- поставить этот договор на учет в налоговых органах;
- платить налоги на доходы физлиц.
Единственное отличие заключается в том, что в случае с иностранцами в обязанности арендодателя также входит организация временной регистрации иностранца по месту его пребывания.
02
Как заключить договор
Типовой договор можно скачать на портале «Электронных налоговых услуг». Также с документами (паспорта арендатора и арендодателя, кадастр) можно обратиться в районные органы государственной налоговой службы. Сотрудники помогут заполнить типовой договор.
Договор можно составить и самостоятельно, а также при помощи адвокатских фирм, если необходимо прописать особые условия.
Договор заключается на срок до пяти лет. Если в документе не указан срок действия, то считается, что договор заключен на пять лет.
К договору желательно приложить акт приема-передачи имущества, передаваемого вместе с жилым помещением. Перечень имущества и описание его состояния может быть полезным, если между сторонами возникнут споры.
03
Как поставить договор на учет
С начала этого года физлица обязаны ставить на учет в налоговых органах договора аренды в сервисе Е-ijara. Сделать это надо в течение 10 дней после подписания документа. Это обязанность хозяина жилья, и нарушение данного требования влечет штраф.
Ранее Spot на карточках разбирал, как поставить на учет договор в E-ijara. Для входа в систему нужен ключ ЭЦП. Далее в личном кабинете нужно выбрать раздел «Постановка на учет», заполнить все необходимые поля (ПИНФЛ, адрес, кадастровый номер, дата начала сдачи в аренду
При этом если квартиру снимают студенты (в том числе иностранные, обучающиеся в местных вузах) процесс постановки на учет договора упрощен — не нужно иметь ЭЦП, достаточно заполнить все поля, указать номер телефона съемщика. Для подтверждения заявки необходимо ввести 5-значный код, который придет на номер арендатора-студента. Подробная инструкция доступна тут.
04
Как и сколько платить налоги
Доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, облагаются налогом на доходы физических лиц, который составляет 12%. Ежегодно устанавливаются минимальные ставки арендной платы для физлиц. В этом году для Ташкента они составили 15 500 сумов за 1 кв. м. в месяц. То есть минимальная аренда для двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м. будет равна 930 000 сумов (60×15500). Соответственно, минимальный размер уплачиваемого налога в месяц — 111 600 сумов.
Не подлежат налогообложению доходы от сдачи жилья студентам, включая иностранных.
05
Почему важно указать реальную стоимость аренды
Согласно данным E-ijara, среднемесячная плата за аренду жилья в Ташкенте сейчас составляет немного более 1 млн сумов. При этом из более 96 тыс. договоров аренды, зарегистрированных в налоговых органах, лишь в 255 стоимость указана выше 5 млн сумов.
Очевидно, арендодатели занижают в документах цены, чтобы платить меньше налогов (например, устно оговаривается $500, но в документе пишется только 500 тыс. сумов). В первую очередь, такие действия дают состав налогового правонарушения с вытекающими негативными последствиями. Во-вторых, при возникновении спора стороны могут претендовать только на суммы, указанные в договоре.
06
Что еще нужно учесть
Иностранцам необходимо пройти временную регистрацию по месту проживания. Человек, заселивший иностранного гражданина в своем жилье и не принявший меры по обеспечению его временной регистрации, может быть привлечен к административной ответсвенности.
Временная регистрация иностранных граждан осуществляется районными (городскими) органами внутренних дел (подразделениями миграции и оформления гражданства). Также это можно сделать в онлайн-режиме через автоматизированную систему reg.emehmon.uz. В органы внутренних дел предоставляются сведения об адресе и собственнике жилья, куда заселяется иностранный гражданин, а также информация о самом иностранце.
Это нужно сделать в течение трех суток с момента прибытия иностранца в Узбекистан. В свою очередь, в течение одного рабочего дня после обращения в орган внутренних дел, иностранцу оформляется регистрационная карточка с защищенным QR-кодом. Сейчас на практике срок временной регистрации иностранцев составляет обычно шесть месяцев с возможностью дальнейшего продления.
Кроме того, отвечает интересам как собственника, так и жильца уведомить орган самоуправления граждан и инспектора по профилактике, что в квартиру или дом заселился соответствующий иностранный гражданин.
07
Как расторгнуть договор
В договоре должны быть перечислены основания его досрочного расторжения.
Самый беспроблемный способ — это составление соглашения о досрочном расторжении. Если же одна из сторон не согласна, то придется обращаться в суд по гражданским делам, как правило, предварительно отправив несогласной стороне письменную претензию.
Распространенными причинами расторжения договора найма являются систематическая неоплата либо возникновение непредвиденных ситуаций у собственника или арендатора. Например, решение владельца продать свое жилье, необходимость жильца переехать в другое место и др.
Законом предусмотрено, что суд может расторгнуть договор найма жилья по требованию арендодателя в случаях:
- невнесения арендатором платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме (до одного года) — неоплаты более двух раз;
- разрушения или порчи жилья арендатором или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилья для совершения различных противоправных деяний.
На практике наиболее часто встречающимся нарушением со стороны арендатора является неуплата денежных средств, обговоренных в договоре. Поэтому собственник жилья может уберечь себя от риска неуплаты арендной платы, потребовав предоплату или страховой взнос (депозит) в размере двух или трех месячных платежей.
Тем не менее, нужно иметь в виду, что закон защищает жильцов больше, чем собственников, так как считается, что они находятся в более уязвимом положении.
08
Можно ли повышать цена за аренду после сдачи жилья
Наконец, следует коснуться актуальной проблемы последних дней, когда многие собственники требуют освободить сданные квартиры досрочно, чтобы затем сдать жилье дороже иностранцам, прибывающим в Узбекистан. Если стороны заключили договор аренды, то такое требование арендодателя является неправомерным.
При этом одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Одним из таких редких случаев считается изменение устанавливаемых централизованно цен и тарифов.
