Spot совместно с консалтинговой компанией Commonwealth Partnership запускает серию публикаций о развитии торговой недвижимости в Узбекистане. Эксперт CMWP Лилия Еременко расскажет о текущем состоянии отрасли, перспективах и возможностях для роста. В первой статье разберем, какие форматы торговой недвижимости существуют, как они представлены в Узбекистане и каким видится их будущее.
Лилия Еременко,
эксперт по торговой недвижимости CMWP Uzbekistan.
Ритейл — это отрасль, объединяющая бизнес, городскую инфраструктуру и потребителя. Магазины, бренды и форматы продаж отражают то, как живет общество. Становится понятно, чего хотят люди, как меняется их потребительское поведение, какие тренды приживаются и становятся нормой.
Торговая недвижимость является фундаментом ритейла. Для того, чтобы понимать, как устроена современная индустрия торговли, стоит разобраться в форматах торговой недвижимости, на которых она держится.
Ритейл можно разделить на две категории: онлайн и офлайн. Обе используют в работе коммерческую недвижимость. Как сама недвижимость отличается по типу, так и приоритеты у онлайн- и офлайн-ритейла существенно различаются в использовании недвижимости.
Для онлайн-ритейлеров наибольшую ценность представляют склады, помещения под дарксторы и централизованные кухни. Тогда как для офлайн-ритейлера ключевым объектом является помещение, предназначенное для розничной продажи товаров и услуг.
Можно выделить три основных формата торговой недвижимости:
- Базары
- Стрит-ритейл
- Торговые центры
Ниже разберем, как они представлены в Ташкенте и какие перспективы развития есть у каждого из этих форматов торговой недвижимости.
Базары
Для Средней Азии, и Узбекистана в частности, базары имеют не столько экономическое, сколько социально-культурное значение. В отличие от России, где рынки были прежде всего площадками экономического обмена, местные базары являются частью культуры и социальной жизни.
Сейчас на территории Ташкента действует 66 полноценных базара. Их доля в обороте розничной торговли города в 2024 году составила 26,5%, следует из нашего совместного с бюро Atlas Global обзора, посвященного динамике развития Ташкента.
Основными арендаторами базаров в Узбекистане традиционно являются мелкие предприниматели.
В развитых странах на рынках в основном представлены продукты питания и фермерская продукция. В Узбекистане схожая ситуация: основную долю торговцев составляют продавцы продуктов питания.
При этом, несмотря на нарастающую тенденцию перехода непродовольственной торговли (одежда, обувь, товары для дома
Ассортимент продукции, представленной на базарах, обычно не отличается разнообразием. Продавцы не сильно заморачиваются с выкладкой, мерчандайзингом, оформлением и дизайном торговой точки. Потребителями рынков в Узбекистане обычно являются люди с достатком ниже среднего, для которых цена — практически единственный фактор для покупки.
Однако для базаров, расположенных в центральной части Ташкента, потребителями становятся люди, ценящие свежесть продуктов, наличие некоторых гастрономических деликатесов, которых нет в супермаркетах.
Иногда можно услышать мнение, что со временем базары исчезнут, уступив место супермаркетам и торговым центрам. Однако на наш взгляд, в Ташкенте базары будут продолжать успешно функционировать наряду с другими форматами торговой недвижимости как это происходит во многих странах.
Часть ассортимента базаров, в первую очередь непродовольственные товары, со временем перейдет в другие форматы. Некоторые базары могут трансформироваться и стать частью торговых комплексов или будут располагаться рядом с ними.
Тем не менее, учитывая социо-культурную значимость базаров в Узбекистане, оснований для их полного исчезновения мы не видим.
Стрит-ритейл
Под стрит-ритейлом обычно понимают торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых и не жилых зданий, имеющие отдельный вход с улицы. Обычно они расположены на улицах с высоким пешеходным трафиком.
В профессиональной среде распространён термин «торговый коридор» — участок улицы или городского пространства с плотной концентрацией магазинов и других торговых точек.
Условно выделяют два типа стрит-ритейла:
- Помещения в исторически сложившихся торговых коридорах или на главных улицах города (high street retail);
- Помещения в новых жилых районах, где постепенно формируются современные торговые зоны.
Коридоры high street retail обычно формируются в течение многих лет, иногда десятилетий: меняются арендаторы, а помещения подстраиваются под функции. Тогда как новые коридоры появляются благодаря новым жилыми и общественно-деловым кварталам. Чем профессиональнее разработан мастер-план и концепция коммерческой инфраструктуры нового проекта, тем быстрее формируется торговый коридор, и тем успешнее он становится впоследствии.
В Ташкенте среди сложившихся торговых коридоров можно отметить, например, проспект Амира Темура, улицы Тараса Шевченко, Шота Руставели, Шахризабс, квартал Ц1.
Сейчас мы видим, как активно формируется относительно новый торговый коридор Tashkent City, а жилой комплекс Mirabad Avenue сформировал вокруг себя одноименную торговую зону. А улица Садыка Азимова, которая ранее складывалась как fashion-улица, сейчас постепенно перестраивается и меняет фокус на гастрономию. Окончательный вектор станет понятен после завершения реконструкции улицы.
Ассортимент профилей бизнеса, которые хорошо работают в формате стрит-ритейла, ограничен. На первом месте — предприятия общественного питания, которые доминируют в этом формате.
Также эффективно работают:
продуктовые магазины,
сфера услуг,
образовательные центры.
Бутики представлены в стрит-ритейле, как правило, сегментами «премиум» и «люкс». Они традиционно редко заходят в торговый комплекс и предпочитают помещения на главных улицах города. Эконом- и средний сегмент одежды в основном представлен в торговых центрах, а в стрит-ритейле сохраняет лишь ограниченное присутствие.
По нашему мнению, стрит-ритейл Ташкента имеет потенциал для современной трансформации и развития. Даже в уже сложившихся торговых коридорах появляются новые проекты, которые готовы предложить современные качественные площади. Девелоперам важно при проектировании новых объектов учитывать потребности будущего арендатора-ритейлера и удобство и предпочтения потребителя.
Торговые центры
В прошлом году, по данным CMWP, совокупный объем площадей в торговых центрах в Ташкенте, сдаваемых в аренду, составил 478,5 тыс. кв. м. В этом году ожидается рост до 567,7 тыс. кв. м, хотя часть новых объектов могут открыть только в 2026 году.
Рост качественных торговых площадей начался в 2019 году, а заметный скачок произошел в 2024 году с открытием Tashkent City Mall, когда общий объем рынка увеличился почти в два раза.
График: CMWP Uzbekistan
Наличие, качество и количество торговых комплексов определяют уровень развития рынка торговой недвижимости. Именно качественные объекты учитываются при анализе насыщенности рынка.
Хотя мы видим рост общего объема торговых площадей, сам по себе этот показатель не дает ответа на главный вопрос — достаточно ли таких площадей в Ташкенте? Универсального показателя уровня насыщенности торговыми площадями, подходящего для всех стран, не существует. Для оценки ситуации в Ташкенте логичнее сравнивать его с другими крупными городами Средней Азии и Кавказского региона — эти страны и города имеют общие черты с точки зрения исторического контекста и экономического развития.
Количество квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей. График: CMWP Uzbekistan
В большинстве крупных городов постсоветского пространства рынок считается насыщенным при показателе 450−500 кв. м. торговых площадей на 1 тыс. жителей. В Ташкенте этот показатель составляет 184 кв. м. Поэтому в городе еще есть место для реализации проектов в этой сфере.
Создание торгового центра требует от девелопера стратегического подхода с самого начала. Все начинается с разработки концепции будущего проекта, что включает в себя детальный анализ целевой аудитории — как конечных потребителей, так и потенциальных арендаторов. Далее следует архитектурное проектирование, определение состава арендаторов (tenant-mix), предброкеридж и формирование стратегии продвижения как в B2B, так и в B2C-сегментах.
Уже на этапе строительства начинается активная работа по маркетингу и привлечению арендаторов, чтобы к моменту открытия проект был узнаваемым и значимым для рынка.
Однако запуск торгового центра — это лишь начало. Основная задача после открытия — обеспечить стабильный поток посетителей и устойчивую прибыльность. Ключевой показатель эффективности — продажи арендаторов. Именно их выручка показывает, насколько локация востребована и насколько грамотно выбрана стратегия управления.
Ежедневное управление торговым центром требует профессионального подхода. Речь идет не только об операционных задачах вроде охраны и уборки (что по умолчанию является обязательным), но прежде всего — об управлении коммерческой инфраструктурой: работой с арендаторами, маркетингом, событийной активностью, управлением трафиком и качеством клиентского опыта.
На сегодняшний день в индустрии торговой недвижимости и ритейла Ташкента можно выделить несколько ключевых вызовов:
Нехватка качественных торговых комплексов. Это подтверждается как низким уровнем насыщенности (всего 184 кв. м. на 1 тыс. жителей), так и отзывами самих ритейлеров.
Актуальность реконцепции. Ряд объектов, введенных в эксплуатацию в 2010—2019 годах, нуждаются в обновлении концепции и инфраструктуры, чтобы соответствовать современным требованиям рынка.
Рост интереса со стороны международных брендов. Все больше зарубежных ритейлеров рассматривают выход на рынок Узбекистана — в основном по модели франчайзинга, но некоторые планируют прямое присутствие. При этом ключевым фактором для их захода остается наличие качественных торговых центров. Недостаток таких площадей сдерживает расширение ассортимента представленных брендов.
Тем не менее, в целом рынок торговой недвижимости Узбекистана выглядит перспективно. Существующий спрос и интерес со стороны инвесторов создают благоприятные условия для реализации новых проектов.
