Не площадью единой: какие параметры помещения влияют на выручку ритейлера

Spot совместно с консалтинговой компанией Commonwealth Partnership продолжает серию публикаций о развитии торговой недвижимости в Узбекистане. В первом материале мы рассмотрели основные форматы торговой недвижимости, во втором разбирались, как формируется арендная ставка торговой недвижимости в Ташкенте.

В этой статье эксперт CMWP Лилия Еременко рассказала, как выбрать помещение под ритейл, чтобы получать максимальный доход.

Лилия Еременко,

эксперт CMWP Uzbekistan.

Помещения в ритейле — вроде бы понятная и не притязательная вещь. Что в нем сложного? Для большинства людей главным фактором востребованности помещения кажется локация. Логика проста: чем лучше место — тем выше продажи.

Но надо понимать, что локация — это лишь одна из характеристик. Есть еще и другие, которые иногда оказывают еще большее влияние на выручку ритейлера.

Среди этих факторов: площадь помещения, его доступность — физическая и визуальная, геометрия, а также наличие витрин, возможность разместить вывески и технические условия. При этом важно понимать, что значимость этих факторов может отличаться в зависимости от типа бизнеса и формата магазина.

Коротко рассмотрим основные из них, а затем подробнее остановимся на самом неочевидном.

Площадь помещения — это отправная точка при выборе помещения. От нее зависит формат магазина, а значит — и вся организация работы: от выкладки товаров до движения покупателей и логистики.

У одного ритейлера может быть несколько форматов. К примеру, под одним брендом может работать супермаркет площадью 1000 кв.м., и небольшой магазин у дома на 300 кв.м. Хороший пример — сеть Korzinka, в которую входят как полноценные супермаркеты, так и маленькие магазины в формате Mahalla.

Почему выбирают ту или иную площадь? Главный показатель эффективности офлайн-точки — продажи на квадратный метр. Ритейлер стремится подобрать такую площадь, при которой этот показатель будет максимальным.

Физическая и визуальная доступность помещения — критический фактор, влияющий на поток клиентов.

Физическая доступность — это то, насколько удобно покупателю заходить в помещение. Здесь имеет значение даже такие нюансы, как есть ли ступеньки, насколько удобно открываются двери, насколько широкий вход, есть ли парковка и безопасный пешеходный подход.

Любая деталь, которая мешает попасть в внутрь, может снижать посещаемость. Например, исследования показывают, что наличие лестниц или других физических барьеров при входе может снижать поток посетителей на 20−30% по сравнению с аналогичными помещениями, где вход расположен на уровне земли.

При этом, если спросить покупателя, почему он не заходит в такой магазин, он вряд ли скажет: «из-за ступенек». Ответом может быть все, что угодно — от «мне там не очень нравится» до «у них несвежий товар».

А если целевая аудитория магазина чувствительна к любым барьерам, то лестницы у входа становятся стоп-фактором при выборе помещения. Ярким примером являются аптеки или магазины детских товаров, потребитель которых часто имеет ограничения по движению: коляска, маленький ребенок, пожилой человек.

Визуальная доступность помещения — это то, насколько хорошо магазин заметен проходящим мимо людям. На нее влияет не только наличие и читаемость вывески, но и оформление фасада или витрины, ясность того, где расположен вход, а также общая эстетическая привлекательность.

Под техническими условиями обычно понимают подключение и работу инженерных систем: электричества, воды, канализации, отопления, газа, связи.

Требования к этим условиям зависят от типа бизнеса. Самые высокие — у заведений общепита. И чем выше уровень ресторана, тем серьезнее запросы к помещению.

Для кофейни формата «кофе с собой» обычно достаточно 50 кв. м и мощности электричества около 25 кВт. При этом не всегда требуется отдельная вытяжка. А вот для полноценного ресторана нужно уже около 500 кв. м, мощность не менее 200 кВт и шахты под воздуховоды большого диаметра.

Геометрия помещений

Под геометрией помещений понимаются все возможные габариты: глубина, ширина, высота потолка, конфигурация, внутренняя планировка (стены, коридоры, входы, выходы, колонны). Этот фактор важен в любом формате торговой недвижимости, однако не всегда очевидно, как именно он влияет на выручку арендатора и, как следствие, на арендную ставку.

Высота потолков — наиболее понятный параметр. Очевидно, что в помещении с высокими потолками покупателю комфортнее: «дышится легче», пространство кажется просторным и приятным.

А вот влияние конфигурации помещения на арендную ставку уже не столь очевидно. Попробуем объяснить это влияние на примере.

Возьмем 2 помещения с одинаковой площадью — около 60 кв.м. Первое помещение имеет габариты 5×12 м, второе — 8,5×7,5 м.

Разместим в них условную кафе-пекарню с посадочными местами. Делаем планировку с учетом габаритов оборудования, необходимого для работы, технологических процессов, эргономики и санитарных норм.

Вот как будут выглядеть планировки двух помещений:

Для кафе-пекарни имеют значение следующие факторы коммерческой эффективности:

• наличие витрины — напрямую влияет на трафик, так как покупка носит импульсный характер;

• количество посадочных мест — влияет на средний чек;

• количество витринного оборудования — влияет на широту ассортимента, а это влияет на размер среднего чека;

• количество и объем низкотемпературных камер — позволяет существенно расширить ассортимент, снижает расходы на логистику, уменьшает процент списания товара.

Вот сравнение двух помещений по этим факторам:

Таким образом в кофейне в помещении №1 (5×12 м) меньше длина витрины, следовательно ниже визуальная доступность. Скорее всего, при прочих равных условиях туда попросту придет меньше посетителей. Посадочных мест в этой кофейне меньше (11 против 14), при этом половина — места с высокой посадкой, которые обычно сокращают время пребывания клиента, и этим самым снижают средний чек.

Чем дольше человек находится в магазине или кафе, тем больше совершает импульсных покупок. При наличии удобных мест для посадки больше вероятности, что покупатель, зашедший за хлебом, может и остановиться в кафе — выпить чашечку кофе, съесть десерт.

При одинаковом количестве витринного оборудования в первом помещении его расположение менее удобно для покупателей. Вполне возможно, что с учетом эргономики пространства не все посетители будут иметь возможность комфортно рассмотреть весь товар на витрине. Также отсутствие полноценной низкотемпературной камеры в первом помещении увеличивает затраты на логистику и товар.

В помещении №2 при площади 8,5×7,5 м больше посадочных мест, а благодаря геометрии помещения достигается расстановка оборудования, позволяющая наиболее эффективно организовать рабочие процессы.

Так, кофейня в формате около 60 кв.м. более эффективно работает в геометрических размерах 8,5×7,5 м. Скорее всего выручка арендатора в таком помещении будет выше, а значит и арендная ставка будет больше несмотря на то, что оба помещения имеют одинаковую площадь, но разную геометрию, определяющую эффективность всего бизнес-процесса.