Spot продолжает подводить итоги года. Генеральный директор CMWP Uzbekistan Денис Соколов рассказал, каким был уходящий год в сфере недвижимости, какие изменения наблюдались и чего стоит ожидать в 2026 году. Также аналитики CMWP предоставили анализ рынков жилой, торговой, офисной и складской недвижимости.
Жилая недвижимость
По данным Центрального банка, по итогам девяти месяцев (три квартала 2025 года) число сделок достигло 229,8 тыс., показав рост на 12,8% в годовом выражении. В городах Ферганской долины рост составил 7−8%, в городах Ташкентской области — всего 1,7%.
Цены на первичном рынке многоквартирного жилья выросли на 2,4% в сумах и на 5,5% в долларах. На вторичном рынке — на 1,8% в сумах и на 5% в долларах.
В III квартале также активизировался рынок аренды жилья. На фоне сезонного роста спроса в августе-сентябре темпы роста арендных ставок ускорились. В Ташкенте годовой рост арендных цен в долларовом выражении в сентябре составил 5,4%, а в целом по республике — 8,4%.
По данным Центра экономических исследований и реформ к концу года рост цен на жилье в Узбекистане замедлился. На вторичном рынке рост по стране составил 7% по сравнение с предыдущим годом, в Ташкенте цены даже снизились на 0,9%. При этом новостройки в столице подорожали в среднем на 4%, а в отдельных районах — до 9%.
Согласно оценке CMWP по итогам 2025 года в Ташкенте было построено 2,17 млн кв.м. жилья (с учетом строительства по очередям), это на 288 тыс. кв.м. (+16%) больше, чем в 2024 году. С 2019 года будет закрыто максимальное число сделок — более 85 тыс.
Основной объем ввода новых квартир пришелся на Эконом, Комфорт и Комфорт+ классы (85% рынка) — 1,79 млн кв.м. жилой площади, что отражает фокус на массовое жилье. В бизнес-классе введено около 327 тыс. кв. м. против более 472 тыс. кв. м. в 2024 году. При этом ввод смещается в сторону крупных многостадийных проектов. В 2025 году ввод новых премиальных проектов не зафиксирован, но в продолжается строительство шести ЖК, включая Mirabad Square, Stellar Residence, Agalarov Residence.
Цены по данным CMWP выросли во всех классах: эконом/комфорт — на 5%, бизнес — 8%, премиум — 9%. При этом средняя скидка на кв. м — около 10% (+3% по сравнению с прошлым годом).
Ценовые диапазоны (усредненно):
- премиум — от $2,8 тыс. до $3,3 тыс. за кв.м.
- бизнес — от $1,8 тыс. до $2,2 тыс. за кв.м.
- эконом/комфорт — от $1 тыс. до $1,1 тыс. за кв.м.
Укрепление сума в 2025 году повлияло на рост стоимости в долларовом выражении, при этом сочетание укрепления и скидок эксперты CMWP расценивают как фактическое снижение стоимости для покупателя, особенно в эконом/комфорт сегменте.
Рынок стабилизировался, девелоперы распродают накопленные неликвидные запасы через скидки, что рассматривается как оздоровление перед введением проектного финансирования и эскроу в 2026 году.
Офисы
Совокупный объем офисного рынка Ташкента по итогам года составил 754 429 кв. м. общей площади (GBA). Из них 591 217 кв. м. приходится на арендопригодную площадь (GLA) — то есть помещения, которые фактически могут сдаваться в аренду. За год объем GLA увеличился на 54 635 кв. м, или на 10,2%. Рост был обеспечен за счет ввода новых офисных объектов на рынок.
В 2025 году было введено около 54 тыс. кв.м. (примерно на 60% меньше 2024 года). Вакантность составила 94,8 тыс. кв.м., около 16% на конец 2025 года против 25% годом ранее (-9%).
Арендные ставки (чистые, без OpEx, НДС и коммунальных) составили:
- класс A/A+ — $34,6 за кв.м. (в 2024-м — $34,3)
- класс B/B+ — $27,3 за кв.м. (в 2024-м — $24,1)
В среднем арендные ставки на офисном рынке выросли на 7,1% по сравнению с предыдущим годом.
По оценке аналитиков CMWP, рынок офисной недвижимости находится в стадии стабилизации. Рост ставок обусловлен прежде всего снижением уровня вакантности и пересмотром арендных ожиданий со стороны собственников. Наибольшей популярностью пользуются офисы с готовой отделкой, расположенные в центральных деловых районах, тогда как помещения без ремонта заполняются значительно медленнее.
Торговые помещения
По состоянию на конец 2025 года объем качественных торговых площадей в Ташкенте составил 514 тыс. кв.м. арендопригодной площади (GLA). Аналитики CMWP пересмотрели состав качественного стока и исключили часть объектов, не соответствующих базовым требованиям современного торгового центра. В результате в перечне качественных торговых центров осталось 24 объекта, включая Tashkent City Mall, Atlas, Next, Mega Planet.
В 2025 году на рынок вышло более 100 тыс. кв. м новых торговых площадей. Среди ключевых проектов CMWP отмечает частично открывшийся Scopus Mall, а также High Town Mall, Yunusabad Gallery и Park In Mall. При этом не все введенные объекты в полной мере соответствуют требованиям международных ритейлеров. Число новых международных брендов, вышедших на рынок в 2025 году, оказалось ниже, чем годом ранее.
Насыщенность рынка качественными торговыми площадями оценивается примерно в 165 кв.м. на 1 тыс. жителей. Для сравнения, в крупных городах постсоветского пространства насыщенным считается уровень 450−500 кв.м. на 1 тыс. жителей.
Арендные ставки в торговых центрах в 2025 году остались на уровне предыдущего года и находятся в диапазоне $15−70 за кв. м в месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов. Вакантность — 18%.
По оценке аналитиков CMWP, для качества проекта критичны концепция, позиционирование, пул арендаторов, архитектурные и инженерные решения и управление — именно это влияет на решение арендаторов входить в проект.
Склады
По итогам 2025 года объем рынка складской недвижимости составил 634 тыс. кв.м. Основная часть складской инфраструктуры сосредоточена в Ташкенте и Ташкентской области — 460 тыс. кв.м., или 72,5% от общего объема, тогда как на регионы приходится около 175 тыс. кв.м. Формальный рост рынка на 12,6% по сравнению с 2024 годом частично связан с актуализацией базы данных и уточнением состава объектов.
Ввод новых складских площадей в 2025 году составил 71,2 тыс. кв.м, что на 46,7% ниже показателя предыдущего года. При этом аналитики CMWP отмечают значительное количество анонсированных проектов, включая комплексы Silk Way PTC и DP World.
Средняя арендная ставка на складском рынке к концу 2025 года составила $8,86 за кв. м, что на 13,4% ниже уровня годом ранее. В структуре предложения преобладают склады классов B и B+, на которые приходится 49% стока (без учета BTS-проектов).
По оценке аналитиков CMWP, рынок складской недвижимости по-прежнему во многом ориентирован на строительство объектов под собственные нужды операторов. Вместе с тем в 2025 году начали проявляться структурные изменения: на рынок вышли крупные профессиональные проекты, развивается классический формат built-to-suit и формируются предпосылки для перехода к модели built-to-lease.
генеральный директор CMWP Uzbekistan.
Рынок коммерческой недвижимости Узбекистана в 2025 году развивался не так динамично, как другие отрасли, да и экономика в целом, однако при отсутствии ярких цифр на рынке наметились структурные изменения, которые позволят в следующие годы выйти на новый уровень и составить конкуренцию более развитым рынкам.
Сегодня даже развитые рынки мира сталкиваются с вызовами, которые ранее были характерны лишь для развивающихся рынков: политическая нестабильность, международная напряженность, высокие процентные ставки, социальные проблемы — со всем этим сегодня сталкивается бизнес от Варшавы до Нью-Йорка. На фоне проблем на домашних рынках крупные глобальные инвесторы еще более настороженно смотрят на развивающиеся рынки и становятся менее толерантны к рискам.
Это означает, что Узбекистану необходимо переформатировать свое отношение, сформировав инвестиционный продукт, который связан с минимальными рисками и предсказуемой доходностью.
Регулирование и события года
В уходящем году правительство Узбекистана окончательно сформировало вектор на создание прозрачного и предсказуемого рынка. На первом этапе формирования рынка (2019−2024) основная задача заключалась в том, чтобы создать бизнес-пространство для экономической активности, пусть и ценой целого ряда компромиссов.
Теперь задача стоит в том, чтобы обеспечить выполнение нормативов, уплату налогов, повышение качества и эффективности. Это сложный и болезненный процесс, но благодаря ему, я надеюсь, уйдут в прошлое порочные практики строительства без документов, с нарушениями и продажа «воздуха».
Сегодня мы видим сформировавшийся спрос на качественные офисные и торговые пространства. К сожалению, предложение пока отстает от спроса.
Девелоперы пока не понимают, что для бизнеса приоритетными являются технические параметры помещения и простая, эффективная коммуникация с собственником. Никакое «золото» в лифте не поможет, если собственник не может в течение месяца согласовать условия аренды.
Аналогичная история с торговыми площадями. По данным нашей компании, в 2025 году на рынок вышло не более 10 крупных ритейловых бренда. Такое малое количество связано с отсутствием на рынке качественных торговых помещений с предсказуемым потоком и профессиональным управлением.
На сегодняшний день складывается парадоксальная ситуация, когда в Узбекистан приезжают торговые компании с целью открыть магазины, но откладывают решение на год или два из-за отсутствия качественного предложения. От этого страдает бизнес, экономика и потребители.
Проекты года
В Ташкенте в конце 2025 — начале 2026 года появляется полноценный рынок офисов класса А. Такие здания, как Bomi, Summit, Infinity формируют новый сегмент. Конечно, еще некоторое время уйдет на то, чтобы компании научились эффективной организации офисных пространств, а агенты и собственники — структурировать арендные договоры так, чтобы учесть интересы сторон и избежать потенциальных проблем.
Также начало формироваться предложение средних торговых центров и офисных зданий класса B, ориентированных на локальный поток и среднюю ценовую категорию. Ярким примером таких объектов является Scopus Mall или бизнес-центр Чуст 15.
Во всех городах мира именно средний сегмент формирует деловую среду, предоставляя арендаторам помещения по ставкам, вписывающимся в их финансовые модели, и именно повышение качества в среднем сегменте обеспечит экономический импульс.
В целом, итоги года на рынке коммерческой недвижимости соответствовали ожиданиям. Нам удалось значительно увеличить количество сделок на рынке профессиональной аренды. Мы ожидаем, что следующий год принесет еще как минимум 30% рост в этом сегменте.
Однако мы ожидали большей активности со стороны иностранных системных инвесторов, большинство из которых пока продолжают присматриваться к рынку, не переходя к конкретным проектам.
Рекомендации рынку
Для арендаторов рекомендуется уделять особое внимание инженерным системам здания, чтобы обеспечить комфорт и безопасность. Также надо внимательно относиться к структуре договора аренды, чтобы избежать дальнейших вопросов по оплате эксплуатации, налогов и коммунальных платежей. В современной практике в самом договоре принято выделять отдельными позициями чистую арендную ставку, налог на имущество и НДС.
Инвесторам в недвижимость не стоит ждать того, что их активы будут дорожать бесконечно. Потенциал спекулятивного роста на рынке исчерпан. Рост стоимости недвижимости теперь будет зависеть только от того, какой доход она приносит собственнику, а простаивающие пустые помещения будут постепенно превращаться в токсичные активы, на содержание которых необходимо постоянно тратить деньги.
Девелоперам следует учитывать дальнейшее ужесточение законодательства и регулирования. Но это стоит воспринимать как хорошую новость: чем сложнее будет выход на рынок для непрофессиональных игроков, тем выше будет цениться экспертиза и опыт.
Инвесторам также стоит внимательно следить за законодательным вектором и стать более осторожными в отношении «серых» схем — занижение стоимости, покупка объектов и участков без надлежащих документов
Что будет дальше
Внедрение эскроу-счетов станет ключевым фактором трансформации рынка в 2026 году. Оно изменит взаимоотношения всех участников процесса девелопмента жилья и может стать началом консолидации рынка — когда крупные девелоперы будут поглощать мелких застройщиков. Это возможно первые признаки влияния Нового Ташкента на рынок недвижимости.
Также ожидаются рекордные показатели по жилью. Компании будут торопиться с реализацией проектов до введения эскроу-счетов. Одновременно на рынок выйдет значительный объем офисных площадей класса А, а также будет анонсирован ряд новых проектов.
При этом дефицит качественных складских помещений сохранится, тогда как на рынке торговой недвижимости новое предложение сократится за счет постепенного «вымывания» некачественных объектов.
В 2025 году рынок недвижимости фактически завершил фазу экстенсивного развития, когда объекты строились высокими темпами без оглядки на реальный спрос и потребности.
В 2026 году обострится конкуренция во всех сегментах и начнется конкуренция за счет качества. Рынок уже сегодня понимает, что главный критерий качества недвижимости — потребительские свойства объекта по адекватной цене.
Застройщики, агенты и маркетологи будут фокусироваться не на мифической премиальности, а на конкретных потребительских качествах недвижимости и их соответствии цене. Основным инструментом конкурентной борьбы станет адекватная ценовая политика и умение дать потребителю максимум по цене, ниже, чем у конкурента.
Мы ожидаем что цены останутся относительно стабильными, однако будет предпринята попытка сформировать реальный премиальный сегмент в офисах и в жилье, который с точки зрения продукта будет отличаться от конкурентов и этот сегмент попробует взять премиальную планку в 30% выше рынка.
