Вчера, 14:24 Бизнес Законодательство

Как будет организовано долевое строительство жилья в Узбекистане: проект закона

Минюст обозначил требования к строительным компаниям и к соглашениям с дольщиками.

Фото: Евгений Сорочин / Spot

Как сообщал Spot, Министерство юстиции представило проект закона о долевом строительстве многоквартирных домов.

Документ направлен на регулирование деятельности застройщиков, которые реализуют проекты на средства покупателей (дольщиков). Он не будет распространяться на:

строительство с привлечением денег собственников или третьих лиц в рамках проектов реконструкции (реновации);
жилищно-строительные кооперативы, созданные на основе добровольных объединений граждан;
покупку недвижимости без долевого участия в строительстве.

Согласно законопроекту, право привлекать средства на долевое строительство будут иметь только специально уполномоченные организации (СУО) в особом реестре. Вести его будет уполномоченный орган, обозначенный Кабинетом министров.

Запрещается привлекать средства на строительство недвижимости путем выпуска ценных бумаг, обозначающих право собственности. Также не допускается привлечение паевых инвестиционных фондов через договора доверительного управления.

Требования к СУО

В качестве специально уполномоченной организации может выступать компания (акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью), отвечающая ряду условий:

наличие земельного участка, не обремененного запретом на строительство;
наличие проекта, документация по которому получила одобрение от уполномоченного органа в сфере долевого строительства, а также положительное экспертное заключение;
наличие подрядного договора с лицензированной строительной организацией;
собственные средства в размере минимум 10% стоимости проекта;
соблюдение критерием финансовой устойчивости;
опыт участия в строительстве одного или нескольких объектов недвижимости общей площадью минимум 5000 кв. м. (в качестве застройщика, подрядчика либо СУО);
отсутствие обязательств по займам, долгам и кредитам, за исключением проектного и внутреннего корпоративного финансирования;
обязательства учредителей, не связанные с финансированием и строительством объектов, не превышают 5% от стоимости введенных в эксплуатацию объектов (кроме обязательств по устранению дефектов).
отсутствие задолженности по налогам, сборам и другим обязательным платежам (кроме рассрочки).

Конечным бенефициаром или руководителем СУО не может быть лицо:

с непогашенной или неснятой судимостью за экономические преступления;
лишенное права занимать должности в органах управления коммерческих предприятий по суду;
в предыдущие 5 лет возглавлявшее юрлицо, признанное неплатежеспособным через суд;
в предыдущие 5 лет признанное судом несущим субсидиарную ответственность или ответственность за возмещение убытков юрлица;
конечный бенефициар строительной компании или СУО, в предыдущие 3 года признанный неплатежеспособным.

СУО запрещается создавать дочерние структуры, приобретать доли в хозяйствующих обществах, покупать или выпускать ценные бумаги, а также использовать свои активы как залог по обязательствам перед третьими лицами.

Не допускается одновременное проведение работ на объектах более чем по одному комплекту проектной документации. Также СУО не смогут принимать на себя обязательства третьих лиц или предоставлять им займы.

Платежи

Для привлечения денег от дольщиков СУО должна открыть специальный счет в уполномоченном банке. Центральный банк будет утверждать требования к банкам, имеющим право участвовать в системе эскроу, и вести мониторинг операций в ее рамках.

Собранные на счету средства могут использоваться только на нужды, связанные со строительством. К ним, в частности, относятся:

оплата и оформление земли;
проектно-конструкторские работы и оценки;
проведение инженерных коммуникаций;
создание социальной инфраструктуры;
расчеты с подрядчиками;
зарплаты сотрудников СУО;
страхование и аудит проекта, юридические услуги;
экологическая экспертиза;
погашение кредитов, взятых для финансирования проекта.

Для проведения платежа СУО должна будет отправить в обслуживающий банк платежное поручение с приложением всех необходимых документов. Если цель и сумма платежа не соответствуют содержанию приложенных документов, банк может отказать в транзакции.

Застройщики смогут передавать права на принадлежащие им земельные участки СУО только по рыночной стоимости согласно независимой оценке. Передача прав должна подтверждаться решением общего собрания учредителей (акционеров) или органа управления.

Долевые соглашения

Все соглашения с участниками проектов долевой застройки подлежат регистрации в Единой информационной системе жилищного строительства. Оператор системы должен будет утвердить образец формы соглашения.

Условия соглашения не должны быть обременительными для какой-либо стороны или создавать значительный дисбаланс между правами и обязанностями. Не рекомендуется использовать сложные термины, которые затрудняют понимание договора.

Соглашение должно включать:

кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
информация о будущей квартире, включая этаж, общую площадь, число и площадь комнат, вспомогательных помещений, нежилых частей;
графический план объекта и чертеж будущей квартиры;
список объектов в общей собственности;
срок передачи квартиры (не позже 3 месяцев после приема дома в эксплуатацию);
сумма соглашения (в том числе отделочные работы);
сведения об эскроу-счете и об уполномоченном банке.

Оплата жилья, купленного в рамках долевого строительства, должна поступить на эскроу-счет уполномоченного банка. Разрешается вносить сумму как в наличной, так и в безналичной форме.

СУО может вносить изменения в проектную документацию только с письменного согласия дольщика и уполномоченного банка. Запрещаются изменения, связанные с несущими конструкциями, снижением сейсмостойкости или пожарной безопасности, а также с числом этажей.

По запросу дольщика разрешается изменить планировку квартиры в проектной документации. Изменения не должны затрагивать общедомовые коммуникации (электросеть, газопровод, водоснабжение, канализацию) и общие зоны.

Приемка жилья

Дольщик принимает готовую квартиру от СУО на базе письменного акта передачи с указанием даты, основных характеристик и состояния объекта. Минимум за 14 дней до срока, когда объект будет готов к передаче, СУО должна будет оповестить клиента по почте заказным письмом.

Если объект не будет передан дольщику в срок согласно договору, допускается продление срока по взаимному соглашению дольщика и СУО. Разрешается переносить дату сдачи до 2 раз, каждый раз — не более чем на 3 месяца.

Гарантийный срок объекта должен составлять минимум 10 лет со дня подписания первого акта передачи жилья. Для отделочных работ устанавливается гарантия на срок не менее 1 года.

В случае несоответствия квартиры требованиям к качеству жилья дольщик имеет право отказаться от подписания акта передачи до исправления дефектов. В этом случае он может потребовать от СУО бесплатно устранить недостатки либо снизить сумму долевого соглашения.

При нарушении сроков СУО должна будет уплатить дольщику компенсацию:

для срока на устранение дефектов — 0,5% стоимости работ за каждый день опоздания (максимум 50%);
для уменьшения стоимости объекта, — 0,4% подлежащей возврату суммы в день (максимум 50%);
для компенсации расходов дольщика на устранение дефектов — 0,4% от их объема в день.