Mazkur maqolada Spot mutaxassis bilan chakana savdodagi ijara narxining nima uchun ixtiyoriy bo‘la olmasligi, u aslida nimaga bog‘liqligi hamda savdo ko‘chmas mulki egalari ijarachining daromadiga qanday ta’sir o‘tkazishi mumkinligi haqida suhbatlashdi.
CMWP Uzbekistan mutaxassisi.
Biz ko‘pincha mulk egalari va ijarachilardan bir xil savolni eshitamiz: har ikkala tomonga ham adolatli bo‘lishi uchun jara to‘lovini qanday to‘g‘ri belgilash mumkin?
Riteyler ijaraga beruvchi taklif qilayotgan narxda faoliyat yurita olmasligini ta’kidlaydi. Ijaraga beruvchi esa stavkani belgilashda qo‘shni savdo obyektlaridagi narxlarga e’tibor qaratadi. Kelishuvga erishish uchun savdo ko‘chmas mulkida ijara stavkasi qanday shakllanishini tushunib olish zarur.
Aslida, universal raqam mavjud emas — ijara stavkasi har doim aniq joylashuv, biznes turi hamda uning haqiqiy iqtisodiy ko‘rsatkichlariga bog‘liq bo‘ladi. Riteylda ijara stavkasi shunchaki shartnomadagi raqam emas, balki mulkdor va ijarachi muvaffaqiyatini belgilaydigan manfaatlar muvozanatidir.
Amaliyotda ijara stavkasi do‘konning aylanmasiga bevosita bog‘liq. Jahon va mintaqaviy tajribaga ko‘ra, bu tovar toifasiga qarab tushumning 2%idan 20%igacha bo‘lgan miqdorni tashkil etadi. Agar ijara yuklamasi ushbu diapazondan oshib ketsa, biznes zarar ko‘rish xavfi ostida qoladi.
Bu mantiqni tushunish nafaqat ijarachi, balki mulk egasi uchun ham ahamiyatlidir. Joy egasi stavkani “qo‘shni binoda qancha so‘ralsa, shuncha to‘lash kerak”, degan nuqtai nazardan emas, balki ijarachining o‘zini oqlash imkoniyati orqali ko‘rib chiqishni boshlasa, konstruktiv muloqot va haqiqiy bitimlar yuzaga keladi.
Ijara stavkasi qanday hisoblanadi?
Hammasi juda oddiy ko‘rinadi: tushumni oshirish uchun “yaxshi” lokatsiya tanlash kerak, xolos. Biz bu iborani sehrli so‘z kabi ko‘p eshitganmiz: “lokatsiya , lokatsiya va yana bir bor lokatsiya”. Ammo amalda vaziyat bunday bir yoqlama emas.
Ha, darhaqiqat, joylashuv chakana savdoda ko‘p narsani belgilaydi, ammo hammasini ham emas. Bir biznes uchun qulay bo‘lgan lokatsiya boshqasi uchun muvaffaqiyatsizlikka olib kelishi mumkin. Hatto bir hududning o‘zida ham bir savdo markazi muvaffaqiyatli faoliyat yuritayotgan bo‘lsa, boshqasi bo‘m-bo‘sh turishi mumkin.
Gap shundaki, natija uchun faqat ijarachi emas, balki boshqalar ham mas’ul. Riteyler o‘z savdosini o‘zi “yuqoriga ko‘tarishi”, ya’ni vitrinalarni joylashtirishi, reklamani yo‘lga qo‘yishi, narxni belgilashi kerak, deb o‘ylash xato. Shusiz ham u bularning barchasini bajaradi. Ammo, bino egasi ham muvaffaqiyatga ta’sir qiladi: ijarachilarni to‘g‘ri tanlash (tenant mix), infratuzilmani rivojlantirish, hududni obodonlashtirish, tadbirlar marketingini amalga oshirish hamda qulay muhit yaratish orqali.
Agar mulkdor bu harakatlarni amalga oshirmasa, savdo markazi binosi xaridorlarning zavqlanishi va ehtiyojlarini qondiradigan makonga emas, balki oddiy devorlar, pol, shiftdan iborat joyga aylanib qoladi.
Ijara stavkasi ikkita asosiy ko‘rsatkichga asoslanadi: cheklar soni va o‘rtacha chek miqdori. Cheklar soni bu aslida trafik: u qancha odam kelib, biror narsa xarid qilganini bildiradi. O‘rtacha chek esa bir xaridor o‘rtacha qancha mablag‘ sarflashini ko‘rsatadi. Shubhasiz, bu ikki omil ham tushumga ta’sir qiladi, ya’ni riteyler ijara to‘lashi mumkin bo‘lgan chegarani belgilaydi.
Savdo markazlari vs strit-riteyl
Savdo markazi egasi shunchaki kvadrat metrlarga egalik qiluvchi emas. Balki, ijarachilarning muvaffaqiyatini yaratuvchi me’mor hisoblanadi. Savdo ko‘chmas mulki — barcha tomonlar o‘zaro bog‘langan ekotizimdir. Bu yerda faqat hamma g‘alaba qozongandagina muvaffaqiyatga erishish mumkin.
Amalda, mulk egasi riteylning asosiy ko‘rsatkichlariga — xaridorlar oqimi hamda o‘rtacha chekka sezilarli ta’sir o‘tkazishi mumkin. Savdo markazi egasi ijarachining savdo hajmiga savdo markazini mahsulot sifatida yaratish va keyinchalik uni professional boshqarish orqali kuchli ta’sir ko‘rsata oladi.
Savdo markazini boshqaruvchi kompaniya (BK) e’tiborini qaratishi lozim bo‘lgan muvaffaqiyatning asosiy ko‘rsatkichi — bu ijarachilarning savdo hajmi hisoblanadi. Bo‘sh joyning stavkasi emas, balki aynan shu maydonda faoliyat yuritayotganlarning tushumi muhimdir. Biroq BK ish boshlashidan avval, bozorda to‘g‘ri va talab yuqori bo‘lgan mahsulotni yaratish zarur. Bu esa developer zimmasidagi mas’uliyat: konsepsiyani ishlab chiqish, hududni obodonlashtirish, dam olish zonalari, kafe, fud-kort, ko‘ngilochar joylar, qulay navigatsiya, tozalik va xavfsizlikni ta’minlash. Bularning barchasi odamlar oqimiga bevosita ta’sir ko‘rsatadi.
Shuni tushunish kerakki, savdo markazlarida barcha ijarachilar uchun yagona stavka mavjud emas. Boshqaruv kompaniyasi ijarachilarni ularning samarali ishlashini ta’minlaydigan darajada joylashtiradi va, bundan tashqari, ularning qo‘shnichiligi hisobga olinib, bir-birlariga sinergetik ta’sir o‘tkazishlariga yordam beradi.
Shuning uchun ba’zi hollarda ijaraga beruvchiga ma’lum bir ijarachi uchun stavkani biroz pasaytirish va uni ma’lum bir joyga joylashtirish foydaliroq bo‘ladi. Aynan shunday joylashuv uning o‘z savdosini, yaqin atrofdagi ijarachilarning savdosini oshiradi va umuman olganda, tashrif buyuruvchi uchun joyning jozibadorligini oshiradi, bu esa uning savdo majmuasiga bir necha bor qaytishini ta’minlaydi.
Aynan shunday kichik, ammo muhim “hiylalar” professional ijaraga beruvchi, professional developer yoki professional boshqaruv kompaniyasini yangi boshlovchidan ajratib turadi va ijarachi savdosining oshishiga hamda savdo markazining muvaffaqiyatiga bevosita ta’sir ko‘rsatadi.
Strit-riteylda developerning ijarachining savdosiga ta’sir qilish imkoniyatlari kamroq, ammo bu umuman yo‘q degani emas. Savdo markazlaridan farqli o‘laroq, ijarachilar savdosini boshqarish qisman boshqaruv kompaniyasiga yuklatiladi, strit-riteylda mulkdor ko‘proq ekotizim kuratori sifatida harakat qiladi.
Eng muhimi — kuchli savdo koridorini shakllantirish. Bunda barchasi developerga bog‘liq: xonalarning qandayligi, ijarachilarning yo‘nalishlari va ularning o‘zaro uyg‘unligi. Barcha formatlar ham strit-riteylda samara beravermaydi. Ko‘p narsa to‘g‘ri shakl, ko‘rinish, peshlavhaning mavjudligi va texnik shartlarga bog‘liq. Bu jihatlar qanchalik puxta o‘ylangan bo‘lsa, talabning darajasi va ijara stavkasi shunchalik yuqori bo‘ladi.
Shu nuqtai nazardan binolar yaxshi jihozlangani sari, ularga talab shunchalik yuqori va ijara narxi ham shuncha baland bo‘lib boraveradi. Chunki ijarachi bunday binolarda o‘z faoliyatini yanada samaraliroq olib borib, tushumini oshirishi mumkin.
Foto: Yevgeniy Sorochin / Spot
Ijara narxlari va ularning turlari
Ijaraga beruvchi va ijarachilarning manfaatlari turlicha ko‘rinsa-da, aslida ikkalasi ham biznesni rivojlantirish, foyda olishni xohlaydi. Amalda tomonlarga ijara narxi bo‘yicha kelishib olish hamda foydali vaziyatda qolishga yordam beradigan bir nechta usullar mavjud.
1. Kombinatsiyalangan stavka: odatda bu tushumning X%ini tashkil etib, belgilangan miqdordan kam bo‘lmasligi kerak.
Bunday yondashuv ijarachiga uning ijara yuklamasi biznes modeli doirasida qolishiga ishonch beradi va agar ijarachi yuqori natijalarni ko‘rsatsa, mulkdor ko‘proq daromad olish imkoniyatiga ega bo‘ladi. Bu klassik win-windir.
2. Faqat tushumning %i bilan kombinatsiyalangan stavkaga o‘tish: bu variant riteyler loyihaga endigina kirib kelganda va uning xatarlari yuqori bo‘lgan hollarda maqbul hisoblanadi. Masalan, birinchi yilda ijara haqi faqat tushumning foizi sifatida hisoblanadi. Keyinchalik minimal daraja, masalan, birinchi yil to‘lovining 80−90%i belgilanadi va kombinatsiyalangan sxema joriy etiladi. Bu usul ko‘pincha yirik brendlarni yoki strategik ahamiyatga ega ijarachilarni jalb etish uchun qo‘llaniladi.
Shunday holatlar bo‘ladiki, riteyler o‘zining savdo markazida/binoda joylashish xatarini ko‘radi, lekin developer ijaraga oluvchidan manfaatdor bo‘ladi. U holda quyidagi variant o‘zaro manfaatli yechim bo‘lishi mumkin. Birinchi yilda ijara haqi faqat tushumdan foiz sifatida hisoblanadi. Ikkinchi yildan boshlab minimal qat’iy stavka joriy etiladi, bu birinchi yil summasining taxminan 80−90%ini tashkil etadi. Shunday qilib, kombinatsiyalangan modelga o‘tish va ikkala tomonning manfaatlarini hisobga olish mumkin.
3. Bosqichma-bosqich ijara (step rent): ijara haqi bosqichma-bosqich oshib boradi: dastlab eng past darajadan boshlanib, keyin optimal qiymatgacha pog‘onama-pog‘ona ko‘tariladi. Bu ijarachi uchun dastlabki to‘lovlarni kamaytirish, ijaraga beruvchi uchun esa ishonchli hamkor topish imkonini yaratadi. Bu ayniqsa strit-riteylda dolzarb, chunki bu yerda savdo nuqtasini “yo‘lga qo‘yish” savdo markazlariga qaraganda ko‘proq vaqt talab etishi mumkin.
4. CAP (qopqoq): ijara to‘lovining eng yuqori chegarasi belgilanadi — bu mutlaq stavka yoki tushumdan foiz bo‘lishi mumkin. Kamdan-kam hollarda qo‘llanilsa-da, kuchli mavsumiylik sharoitida samarali usul hisoblanadi. Bu stavka uchun “koridor” yaratadi: minimal va maksimal chegara mavjud bo‘lib, ijarachining yuqori va past mavsumlar davridagi xatarlarini kamaytiradi.
Masalan, gul do‘konida mart oyida — 8-mart bayrami munosabati bilan ommaviy tabriklar tufayli sotuvlar eng yuqori cho‘qqiga chiqadigan paytda — maksimal narx oldindan belgilangan chegaradan oshmaydi. Qolgan oylarda esa odatdagi tizim qo‘llanilgan.
5. Ijara ta’tili: ta’mirlash yoki faoliyatni boshlash davrida ijaradan ozod etish. Muddati 1 oydan 9 oygacha. Bu ijarachi uchun tayyorgarlik ko‘rish imkoniyatini beradi, ayniqsa gap yangi loyihalar haqida ketganida.
6. Aylanma hajmiga qarab stavkaning oshirilishi: ijarachi ma’lum bir aylanma hajmiga erishgan sari minimal stavka ko‘tarilib boradi. Bu riteyler past boshlang‘ich narxda kirishga tayyor bo‘lsa-yu, developer o‘sishni mustahkamlamoqchi bo‘lsa, oqilona kelishuvdir.
AB GROUP restoran xoldingi rahbari Alisher Akramov bilan o‘tkazilgan video-podkastimizda yanada ko‘proq amaliy misollar, sxemalar va nozik jihatlarni batafsil muhokama qilganmiz. Bu sxemalar ijara shartlarini moslashuvchan va har ikki tomon uchun tushunarli qilishga yordam beradi. “Ikki tomonlama manfaat” tamoyiliga asoslangan bunday yondashuv mulkdor ijarachi biznesining daromadlilik chegarasini hisobga olishiga, ijarachi esa mulkdorning xarajatlari va binoning qiymatini tushunishiga asoslanadi.
Aslida, ijara stavkasini shakllantirish faqatgina raqamlar va formulalardan iborat emas, balki bir-birimizni tinglashga tayyorlikdir.
Win-win yondashuvi manfaatlar muvozanatini saqlab, bozorni mustahkamlaydi hamda ijarachilar va savdo obyektlari egalari uchun uzoq muddatli muvaffaqiyatli rivojlanishga poydevor yaratadi.
