2026-yil 1-apreldan O‘zbekistonda yirik bitimlar bo‘yicha hisob-kitob qilishning yangi qoidalari kuchga kiradi. Unga ko‘ra, ko‘chmas mulk va avtomobillar xaridi, shuningdek, qiymati 25 mln so‘mdan yuqori bo‘lgan tovar hamda xizmatlar uchun to‘lovlar faqat naqd pulsiz shaklda amalga oshiriladi. Hukumat bu chora yashirin iqtisodiyot ulushini kamaytirishga va moliyaviy oqimlar shaffofligini oshirishga yordam berishiga ishonmoqda.
Bu tashabbus ko‘chmas mulk bozoridagi tizimli muammolar fonida qabul qilinmoqda. Soliq idoralari oldi-sotdi shartnomalarida uy-joy qiymatini pasaytirib ko‘rsatish holatlarini muntazam qayd etib kelmoqda. Jumladan, bir kvadrat metr uchun ramziy narx belgilash yoki yirik obyektlarni bozor qiymatiga mos kelmaydigan summalarda rasmiylashtirish amaliyoti uchramoqda.
Rasmiy ma’lumotlarga ko‘ra, qurilish sohasi iqtisodiyotning eng muammoli segmentlaridan biri bo‘lib qolmoqda. Xususan, qurilishdagi yashirin sektor ulushi 41% ga, ya’ni qariyb 97 trln so‘mga baholanmoqda. Shu bilan birga, to‘lanmay qolgan soliqlar 1,2 trln so‘mni, aniqlangan o‘zlashtirishlar esa 203 mlrd so‘mni tashkil etadi.
Bundan tashqari, soha xodimlarining yarmidan ko‘pi norasmiy ishlayotgani qayd etilgan. Bozorda uy-joy qiymatini pasaytirish holatlari ham ommaviy tus olgan bo‘lib, o‘n minglab kvartiralar bir kvadrat metri 1,2 mln so‘mdan arzon narxda rasmiylashtirilgani ma’lum qilingan.
Aprel oyidan boshlab ko‘chmas mulk bitimlari bo‘yicha hisob-kitoblar faqat naqd pulsiz shaklda amalga oshiriladi. Shuningdek, iyuldan eskrou hisobvaraqlari tizimi ishga tushishi mumkin — avvalroq Spot ushbu mexanizm qanday ishlashi va nima uchun joriy etilayotganini mutaxassislar bilan tahlil qilgandi. Ayni paytda, material chop etilgan vaqtda har ikki tashabbus bo‘yicha ham batafsil me’yoriy tartib-taomillar hamda qonunosti hujjatlari hali e’lon qilinmagan.
Shu sharoitda naqd pulsiz hisob-kitoblarga o‘tish uy-joy bozoriga qanday ta’sir ko‘rsatishi masalasi dolzarbligicha qolmoqda. Yangi tartib amaliyotga qanday joriy etiladi, bozor ishtirokchilari bunga qay darajada tayyor va bu o‘zgarishlar narxlar hamda savdo hajmiga qanday ta’sir qilishi mumkin — ushbu savollarga javob topish maqsadida Spot tashabbusni ko‘chmas mulk bozori ishtirokchilari bilan muhokama qildi.
Developerlar, rieltorlik kompaniyalari va soha mutaxassislari bozorning yangi qoidalarga tayyorgarligi, kutilayotgan ta’sirlar hamda yuzaga kelishi mumkin bo‘lgan xavf-xatarlar haqida o‘z fikrlarini bildirdi.
Materialda quyidagilar ishtirok etdi:
- Artur Yugay, Keller Williams ko‘chmas mulk agentliklari tarmog‘ining O‘zbekistondagi boshqaruvchi hamkori — rieltorlik bozori pozitsiyasi;
- NRG-BI developerlik kompaniyasi vakillari — quruvchilar pozitsiyasi;
- Yodgor Gafurov, GK&P boshqaruvchi hamkori — bozorni investitsiyaviy va strategik baholash;
- Aleksey Letunovskiy, CMWP Uzbekistan kompaniyasining loyiha konsaltingi va ma’lumotlarni boshqarish rahbari — ko‘chmas mulk bozorining tahliliy va konsalting bahosi.
Bozor o‘zgarishni qanday baholamoqda?
Spot so‘rovida ishtirok etgan barcha ekspertlar to‘liq naqd pulsiz hisob-kitoblarga o‘tishni o‘z vaqtida qabul qilingan tizimli yechim sifatida baholadi. Ularning fikricha, bozor uzoq yillardan buyon noshaffoflik va “kulrang sxemalar"dan, ayniqsa, ikkilamchi uy-joy segmentida aziyat chekib kelmoqda.
GK&P boshqaruvchi hamkori Yodgor Gafurov ushbu chorani “ancha oldin pishib yetilgan qaror” deb atadi. “Bu bozorning barcha ishtirokchilariga ta’sir ko‘rsatadigan tizimli siljishdir”, — deya ta’kidladi u. Gafurovning fikricha, mazkur islohot bozorning investitsiyaviy jozibadorligini ham oshiradi.
Keller Williams ko‘chmas mulk agentliklari tarmog‘ining O‘zbekistondagi boshqaruvchi hamkori Artur Yugay ham o‘zgarishlarni mantiqiy deb hisoblaydi. Uning qayd etishicha, ko‘chmas mulk bozori hozirda juda noshaffof bo‘lib, kompaniya bu muammo bilan faoliyatining ilk kunlaridanoq kurashib kelmoqda.
“Ko‘chmas mulk bozori hozir juda noshaffof. Biz dastlabki kunlardanoq bu muammo bilan kurashib kelyapmiz, biroq bunga yolg‘iz kurashish juda qiyin. Shu bois davlat tomonidan qo‘yilayotgan qadamlarni zarur va o‘z vaqtida ko‘rilayotgan chora sifatida qabul qilamiz. Ha, ayrim jarayonlar murakkablashishi va cho‘zilishi mumkin, lekin shu bilan birga xatarlar kamayadi, shaffof tartib-qoidalar paydo bo‘ladi va bir qator tizimli muammolar hal etiladi”, — deya qayd etadi ekspert.
Ko‘chmas mulk bozori o‘zgarishlarga tayyormi?
Ekspertlarning ta’kidlashicha, bozor yangi qoidalarga tayyorlik darajasi bo‘yicha notekis: birlamchi segment o‘zgarishlarga ancha yaxshi moslashgan, chunki yirik quruvchi kompaniyalar uzoq yillardan beri banklar va ipoteka tizimlari bilan ishlashadi. Asosiy keskinlik esa ikkilamchi bozorda kutilmoqda.
Aleksey Letunovskiy ikkilamchi bozorning ekonom va komfort segmentlarini, shuningdek, avval aralash hisob-kitob sxemalari qo‘llanilgan investitsion kvartiralarni eng zaif nuqta sifatida belgilaydi. Shu bilan birga, Artur Yugayning qayd etishicha, ikkilamchi bozorda hanuz naqd puldagi hisob-kitoblar ustunlik qiladi. Hozirda naqd pulsiz to‘lovlar asosan ipoteka bitimlarida uchraydi, ammo bu hali istisno holat hisoblanadi.
NRG-BI developerlik kompaniyasi (Spot izohi: Qozog‘istonning BI Group xoldingi va O‘zbekistonning NRG developerining qo‘shma korxonasi) yirik qurilish kompaniyalari tizimli ustunlikka ega bo‘lishini ta’kidlaydi, chunki ular hozirdanoq naqd pulsiz savdo sharoitida faoliyat yuritadi. Kompaniya izohiga ko‘ra:
“Birlamchi bozorda to‘lov jarayoni allaqachon standartlashtirilgan: bitimlar yuridik shaxslar bilan tuziladi, namunaviy shartnomalardan foydalaniladi, bank va onlayn to‘lovlar integratsiyalashgan. Ikkilamchi bozorda esa bitimlar ko‘pincha jismoniy shaxslar o‘rtasida o‘tadi, summalar katta va jarayonlar unchalik rasmiylashtirilmagan. Naqd pulsiz hisob-kitob qo‘shimcha kelishuvlar va mablag‘lar manbasini tasdiqlashni talab qiladi. Bu bozor ishtirokchilari moslashgunga qadar faollikni vaqtincha pasaytirishi mumkin.”
Bu narxlarga qanday ta’sir qiladi?
So‘rovda qatnashgan ekspertlarning barchasi naqd puldan voz kechish uy-joy narxini keskin oshirmaydi, degan fikrni bildirdi. Shu bilan birga, ayrim mutaxassislar fiskal yuklama va bank komissiyalari ortishi orqali bilvosita ta’sir bo‘lishi mumkinligini istisno etmaydi.
CMWP Uzbekistan kompaniyasining loyiha konsaltingi va ma’lumotlarni boshqarish bo‘limi rahbari Aleksey Letunovskiy narxlarga asosan uch omil bilvosita ta’sir ko‘rsatishi mumkinligini ta’kidladi: komissiyalar, fiskal yuklama va bitimlarni rasmiylashtirish xarajatlari. “Biroq bu ta’sir, katta ehtimol bilan, cheklangan bo‘ladi va vaqt o‘tishi bilan seziladi. Shu bilan birga, avvallari to‘lov shakliga bog‘liq bo‘lgan chegirmalar amaliyoti qayta ko‘rib chiqilsa, xaridorlarning bir qismi farqni sezishi mumkin,” — deya qo‘shimcha qildi u.
GK&P boshqaruvchi hamkori Yodgor Gafurov ham narxlarga bilvosita ta’sir bo‘lishi mumkinligini taxmin qildi.
“Xarajatlar oshishi mumkin, chunki soliqlar va komissiyalar to‘liq summadan hisoblanadi. Biroq bozor narxlarni haddan tashqari oshirishga yo‘l qo‘ymaydi. Ikkilamchi bozorda esa, aksincha, biroz sovish kuzatilishi mumkin. Umuman olganda, naqd pulsiz hisob-kitobga o‘tish narxlarning oshishidan ko‘ra, ularning yanada haqqoniy shakllanishiga olib keladi”, — deya qayd etadi ekspert.
Bu ko‘chmas mulk savdosiga qanday ta’sir qiladi?
Mutaxassislarning fikricha, naqd pulsiz hisob-kitoblarga o‘tish savdoning uzoq muddatli pasayishiga olib kelmaydi, lekin qisqa muddatli tebranishlar bo‘lishi mumkin.
Bozor ishtirokchilari moslashuv davrida vaqtinchalik tanaffus bo‘lishini kutmoqda. Hisob-kitob tartibi o‘zgarganda bitim davri uzayadi: bank bilan kelishish, mablag‘ manbasini tasdiqlash va hujjatlarni qo‘shimcha tekshirish kerak bo‘ladi. Bu, ayniqsa, ikkilamchi bozor uchun sezilarli, chunki u yerda bitimlar odatda tez va oson amalga oshadi.
NRG-BI kompaniyasi “moslashuv bosqichida tanaffus” bo‘lishi mumkinligini, biroq chuqur pasayish kutilmayotganini qayd etmoqda. Jarayonlar yo‘lga qo‘yilgach, talab barqarorlashishi mumkin — bu, jumladan, ipoteka va rasmiy bitimlar sonining ortishi hisobiga ro‘y beradi.
Artur Yugay ham naqd pulsiz hisob-kitoblar “bitim davrini uzaytirsa-da, savdo hajmiga jiddiy ta’sir ko‘rsatmasligi kerak”, deb hisoblaydi. Bozor hozirda past faollik bosqichida bo‘lganligi sababli, aynan hisob-kitob shakli tufayli katta tebranish kutish shart emas.
Aleksey Letunovskiy yangi me’yor kuchga kirishidan oldin faollik biroz oshib ketishi mumkinligini, so‘ng esa, ayniqsa moslashuv ko‘proq vaqt talab qiladigan hududlarda qisqa muddatli pasayish yuz berishi ehtimolini bildiradi.
Uzoq muddatli istiqbolda bozor ishtirokchilari savdolar qisqarishini emas, balki ularning bosqichma-bosqich barqarorlashuvini kutmoqda. Buning sharti — bank infratuzilmasining uzluksiz ishlashi va yangi qoidalarning bosqichma-bosqich joriy etilishidir.
Ko‘chmas mulk bozori “oqara"dimi?
Ishtirokchilarning pozitsiyasi deyarli bir xil: ha, islohot “kulrang” sxemalar ulushini kamaytirishi kerak. Mutaxassislarning ta’kidlashicha, bitim to‘liq summasining bank tizimida qayd etilishi obyektlar qiymatini pasaytirib ko‘rsatishni qiyinlashtiradi va norasmiy faoliyat imkoniyatlarini cheklaydi.
NRG-BI kompaniyasining fikricha, norasmiy sxemalar bo‘yicha ishlagan ayrim quruvchi kompaniyalar savdolarni to‘xtatib turishi yoki bozorni tark etishi mumkin. “Rasmiy hisobotlarni chetlab o‘tib ishlash imkonsiz bo‘lib qolgani sababli „kulrang“ loyihalar ulushi kamayadi”, — deya qayd etadi kompaniya vakillari.
Artur Yugay rieltorlarga ham e’tibor qaratdi: daromadi tasdiqlanmagan holda hisoblarni yirik miqdorda to‘ldirish holatlari tekshiriladi, rasmiy shartnomasiz agent esa huquqiy himoyadan mahrum bo‘ladi.
“Raqamlashtirish darajasi pastligicha qolmoqda, ko‘plab ishtirokchilar esa shaffof ishlashga o‘rganmagan, xolos. Ammo boshqa yo‘l yo‘q: yo moslashib, xizmat ko‘rsatish standartlarini oshirish, yo bozordan ketish kerak. Natijada xavfsizlik tufayli mijozlar, sog‘lomroq raqobat evaziga esa professional agentliklar yutadi”, — deya xulosa qiladi Yugay.
O‘tish jarayoni muammosiz kechishi uchun nima qilish kerak?
Mutaxassislarning fikricha, ko‘p narsa me’yorning o‘ziga emas, balki uning qanday joriy etilishiga bog‘liq bo‘ladi. Naqd pulsiz bitimlarga o‘tish imkon qadar og‘riqsiz kechishi va faollikning pasayishiga olib kelmasligi uchun quyidagilar muhim:
- banklarning ham texnik, ham xizmat ko‘rsatish darajasi bo‘yicha tayyorgarligini ta’minlash;
- keng qamrovli axborot kampaniyasini o‘tkazish, chunki odamlarga bularning barchasi qanday ishlashini va qayerga murojaat qilish kerakligini tushuntirish lozim;
- muhokama qilinayotganidek, masalan, QQS keshbeki yoki kapital amnistiyasi orqali soliq yukini vaqtincha kamaytirish;
- ro‘yxatga olish, eskrou va bitimlarni sug‘urtalashni parallel ravishda rivojlantirish.
NRG-BI fikricha, o‘tish jarayoni yengilroq kechishi uchun bank komissiyalarini pasaytirish, eskrou bilan ishlashni soddalashtirish va “yagona darcha” tamoyilidagi qulay raqamli xizmatlarni yaratish muhimdir.
Naqd pulsiz hisob-kitoblardan kim yutadi?
Aksariyat mutaxassislarning fikricha, qisqa muddatli istiqbolda eng ko‘p davlat va banklar yutadi.
Aleksey Letunovskiy banklar bilan mustahkam aloqalarga va tushunarli moliyaviy modelga ega bo‘lgan yirik qurilish kompaniyalari ustunlikka ega bo‘lishini ta’kidladi.
Artur Yugay esa bitimlar shaffofligi va himoyasi oshishi hisobiga xaridorlar ham yutadi, deya qo‘shimcha qildi:
“Natijada mijozlar xavfsizlikka, professional agentliklar esa sog‘lom raqobat muhitiga ega bo‘ladi.”
Gafurov shuningdek, naqd pulsiz hisob-kitoblarga o‘tish bozorning investitsiyaviy jozibadorligini oshirishini ta’kidladi:
“Bu institutsional va xalqaro investorlarning qiziqishini kuchaytiradi. Shaffoflik, risklarning kamayishi va tushunarli tartib-taomillar yirik ishtirokchilar uchun juda muhimdir.”
