С 1 июля в Узбекистане появится право частной собственности на землю. Но нет механизма оценки земли, чтобы определить, насколько экономически эффективно она используется. Между тем градостроительные и многие другие решения нужно принимать на основе расчетов и с учетом предстоящих изменений в земельных отношениях.
Кроме того, сейчас неизвестно, как новые «сити» (по примеру Tashkent City планируется построить Olmazor City, Yunusobod Business City, Mirzo-Ulugbek Business City, также запланировано строительство Delta City) повлияют на уже существующие в городе районы деловой активности, активная застройка центра может вытеснить жителей с низкими доходами на окраины, а снос исторических зданий лишает столицу потенциальных туристических объектов, которые могли бы приносить значительный доход.
Об этих и других возможных последствиях реновации Ташкента пишет эксперт по институциональным реформам Ильдус Камилов.
Ильдус Камилов
Эксперт по институциональным реформам и экономическому развитию, ранее — старший координатор исследований Центра экономических исследований
Происходящее вокруг проектов реновации в Ташкенте вызывает множество эмоций. И это вполне понятно, потому что здесь затрагиваются права людей и их судьбы. Тем не менее, у этой ситуации, помимо правовых и эмоциональных аспектов, есть чисто экономическая сторона. Возможно, смена точки зрения даст новые ответы на некоторые вопросы.
Что отличает бывшие советские города от городов развитых стран?
Отличий много, но одно из главных — наличие права частной собственности на землю, а также развитого рынка земли и недвижимости. Стоимость земли напрямую влияет на то, как эта земля используется.
В СССР отсутствовало частное право собственности на землю, как и на многое другое. Развитие городов было подчинено планам по размещению производств и регулировалось градостроительными нормами и правилами.
Градостроительные нормы совсем не были плохими, напротив — были направлены на обеспечение социальной справедливости, потому многоквартирные дома имели большие дворы и зеленые зоны, социальные объекты в шаговой доступности
«Затраты» земли как ресурса при этом в расчет особо не принимались, а потому и не было экономических стимулов к переформатированию и уплотнению центральных частей городов. Рост населения и необходимость улучшения жилищных условий людей привели к созданию жилых массивов по окраинам городов, так называемых спальных районов с чрезвычайно высокой плотностью населения.
Промышленные объекты, ранее располагавшиеся на окраинах, оказывались окружены вновь построенными жилыми кварталами. В центрах городов плотность населения оставалась сравнительно низкой, и там действительно была наиболее благоприятная среда для жизни.
Плотность населения (слева) и доступность рабочих мест (справа) в Москве в 2013—2014 годах
Источники: Flickr, urbanplanet.info
В странах, где есть рынок земли, в центральной части городов обычно наблюдается наибольшая плотность застройки и населения, а ближе к окраинам плотность падает. Формируется такая картина под влиянием стоимости земли и налогообложения собственности — в центре земля имеет высокую стоимость и налоги высоки.
Оправдать размещение объекта в центральной части можно прежде всего его высокой доходностью. Конечно же, есть социальные и экологические нормы, правила и стандарты градостроительства, учитывается историческая ценность зданий. Эти вопросы регулируются законами (впрочем, как и у нас), и муниципалитеты обязаны строго следить за их исполнением.
Если экономическая отдача от земли не соотносится с ее реальной рыночной стоимостью, запускается естественный механизм реновации — может смениться собственник, меняется то, как используется земля. Вместо гостиницы могут построить офисное здание, вместо жилого дома — торговый центр и так далее. Так в идеале обеспечивается эффективное использование земли как экономического ресурса в рыночной экономике.
Плотность населения в Лондоне в 1939 и 2015 годах
Источник: barneystringer
В чем наши проблемы?
Во-первых, сосредоточение постоянно растущего населения по окраинам увеличивает нагрузку на автодороги и систему общественного транспорта. Из-за пробок растут затраты населения на транспорт, а рост населения и транспортного потока толкает вверх расходы на поддержание и развитие транспортной инфраструктуры.
Повышение плотности населения в центре города несет в себе важные преимущества, но только до определенных пределов и при определенных условиях. Например, нужна развитая система общественного транспорта, чтобы жители центра захотели отказаться от автомобилей.
В определенный момент затраты на содержание коммунальной и социальной инфраструктуры, управление транспортом, борьбу с экологическими последствиями и другие могут превысить выгоды от увеличения плотности населения.
Необходимо четко представлять эти пределы, когда идет разговор об увеличении этажности и плотности застройки в центральной части Ташкента.
Во-вторых, Ташкент — город владельцев домов и квартир. У значительной части населения жилье является основным, а часто и единственным значимым имуществом. Права собственности на недвижимость (но не на землю) распределены между множеством владельцев, что снижает привлекательность проектов по редевелопменту — и в центре, и тем более на окраинах. В особенности если всё делать по закону и пытаться удовлетворить интересы всех собственников.
Неофициальные цены на недвижимость, по которым совершаются сделки, сегодня являются суррогатной мерой стоимости земли. Поэтому хибара с двумя сотками в центре Ташкента может стоить как пятикомнатная квартира с ремонтом на окраине.
Но действительно ли такие цены дают верные рыночные сигналы? Возможно, две сотки земли у выхода из метро в Чиланзарском районе должны стоить дороже, потому что построенный там магазин приносит высокий доход?
В-третьих, все здания имеют срок годности. Их реабилитация возможна, но требует немалых затрат. Усиливает проблему разброс в доходах между собственниками — не все могут нести полные затраты на содержание и ремонт домов, благоустройство прилегающей территории
Пока нет рынка земли и у земли нет официальной стоимости, пока рынок недвижимости и аренды жилья неформален, всегда будут две проблемы:
- Первая — это определение справедливой компенсации за утраченное имущество. Это и дальше будет порождать социальное недовольство и вопросы к проектам по реновации жилья и модернизации инфраструктуры.
- Вторая — это критерии, на основании которых хокимиятом и инвесторами принимаются решения, что и где строить. Возможно, там, где сегодня хотят строить жилье, лучше построить многофункциональное здание (офисы, магазины, спортзалы
и т. д. ), или гостиницу, или разбить городской парк (без аттракционов), который повысит стоимость всей недвижимости вокруг.
При всей привлекательности рыночного механизма, приватизация земли может и не дать в нашей ситуации желаемых результатов. Полномасштабный запуск рыночных механизмов требует времени, а угрозы спекуляции землей — принятия ограничительных мер хотя бы на первых этапах (подтверждение источника средств, ограничения по размерам участков, мораторий на перепродажу и других).
Потому в ближайшее время переформатирование Ташкента будет идти по «административному» сценарию и под руководством городских властей. Под этим процессом должны быть не только законы и правила, которые неукоснительно соблюдаются.
Нужно четкое, основанное на цифрах понимание — чего и почему хотим, как этого можно достичь при минимальных затратах и максимальных выгодах для города и его жителей.
Особый статус Ташкента, присвоенный городу в рамках пилотирования децентрализации городского управления, дает возможность адаптации и внедрения инструментов и механизмов, применяемых в странах с развитым рынком земли.
Что будет, если богатые будут жить в центре, а бедные — на окраинах
Начатые и только планируемые проекты жилой застройки в центральных районах Ташкента могут стать триггером джентрификации. Термин (от англ. gentrification) введен в 1960-х годах в Великобритании и означает реконструкцию пришедших в упадок городских районов для привлечения более состоятельных жителей и предпринимателей.
Благоустройство территории и улучшение жилья ведет к повышению арендной платы, в результате происходит вытеснение жителей с низкими доходами в более дешевые районы, где жилье доступнее.
В районе, пережившем джентрификацию, вырастет стоимость недвижимости, выглядеть они будут лучше, сократится преступность
Но этот процесс ведет к усилению расслоения общества и упадку окраин, куда переезжают менее обеспеченные. Долгосрочный ущерб при этом может заметно превысить полученные выгоды.
Из близких нам примеров — Бишкек, окраины которого обросли настоящими трущобами.
В менее благополучных районах города будут не только дешевая земля и жилье, концентрация малообеспеченных и больше преступности — они могут полностью потерять инвестиционную привлекательность из-за низкой платежеспособности населения, а падение налоговых поступлений обернется проблемой для местного бюджета, ведь инфраструктуру и оказание государственных услуг необходимо финансировать в любом случае.
Подобные процессы в Ташкенте происходили естественным путем и в прошлом — менее обеспеченные люди переезжают в более дешевые районы. Но в этом никогда не было массовости, что может случиться сейчас. Более того, на окраинах живут люди как с низкими, так и со средними доходами, а традиционное стремление наших соотечественников «жить на земле» приводит к появлению на окраинах и дорогих частных домов.
Стоит ли ускорять джентрификацию? В особенности, когда нет четкого плана по «оживлению» окраин города?
Возможно ли реанимировать городские районы без джентрификации? В теории — возможно, но на практике встречается очень редко и полностью избежать переезда малообеспеченных не удается.
Как альтернатива джентрификации развитие получила модель «ревитализации» (оживления) городских районов. Помимо благоустройства территории и улучшения жилья, она подразумевает разноплановые усилия по социальной работе с жителями, по повышению уровня и диверсификации источников их доходов.
В итоге домохозяйства должны получить возможность уплачивать более высокие ставки за жилье и коммунальные услуги, жить на том же месте, но в лучших условиях.
Пример реабилитации / ревитализации городского пространства (город Тирана, Албания)
Было:
Фото: Bird in Flight
Фото: Bored Panda
Стало:
Фото: Bored Panda
Как новые «сити» повлияют на экономику Ташкента?
Проекты строительства в Ташкенте нескольких «сити» — еще один момент, вызывающий горячие споры в обществе. Эту идею можно рассматривать как стремление более четко оформить и укрепить полицентричность Ташкента. Создание нескольких городских центров — один из путей решения проблем современных городов (пробки, плохая экология, «умирание» городских районов).
Есть одно «но» — Ташкент уже полицентричный город. Его центры сформировались в результате особенностей городской застройки в прошлом и благодаря развитию частного предпринимательства.
Чиланзарский торговый центр, Фархадский базар, улица Катартал, район вокруг метро «Хамза», бывший Универсам и Петушок на Юнусабаде, район вокруг станции метро «Буюк ипак йули» (бывшая «Максима Горького»), базар ТТЗ и многие другие места в Ташкенте являются точками притяжения людей и бизнеса, концентрируют экономическую активность. Часто эти центры совпадают с размещением базаров и транспортных узлов, что вполне понятно — высокая проходимость важна для бизнеса.
Самое важное, что произошло — многие ранее исключительно спальные районы получили так называемые пространства смешанного использования. Места, где есть не только жилье, но и магазины, рестораны, объекты сферы услуг, офисные пространства и многое другое. Здесь есть рабочие места, здесь генерируются доходы, в том числе доходы городского бюджета.
Если наложить на карту Ташкента размещение объектов торговли и услуг, кафе и ресторанов, офисных помещений, поступления по налогам
Непонятно, насколько проекты новых «сити» принимают во внимание существующее пространственное размещение деловой активности в Ташкенте. Нет ясности — как новое строительство повлияет на экономику города.
Будут ли новые сити конкурировать со старыми деловыми и торговыми центрами Ташкента? Или старые центры придется административно ликвидировать, чтобы перетянуть бизнес и людей на новые площади? Самое главное — станут ли новые центры успешнее старых, смогут ли генерировать больше рабочих мест и доходов для людей и города?
Основанные на конкретных данных и расчетах ответы на эти вопросы, дополненные анализом альтернатив — это база, на которой можно вести предметный и обоснованный диалог об изъятии земель и сносе зданий, перемещении людей и объектов бизнеса, то есть диалог о том, что сегодня так беспокоит жителей города.
Ведь вполне может оказаться, что выгоднее для города и его жителей не перестраивать всё, а заниматься комплексным развитием (той самой ревитализацией) существующих деловых и торговых центров, а также спальных районов.
Ветхие здания, памятники или же активы?
Как относиться к ветхим зданиям в Ташкенте? Только ли как к проблеме, или можно иначе? Приведу один пример из города, который является музеем под открытым небом. В лондонском Сити (центральная, старая часть Лондона) среди множества зданий есть весьма примечательное строение 1567 года — одно из самых старых в Лондоне и самый старый магазин в городе. Известно оно как Лавка древностей (Old Curiosity Shop).
На здании красуется надпись, что его «увековечил» известный английский писатель Чарльз Диккенс. Роман «Лавка древностей» Диккенс написал в 1841 году, но, как утверждают знатоки, описывал он совсем другое здание, которого уже нет. Здание, ныне известное как Лавка древностей, получило свое название спустя 30 лет после выхода книги Диккенса благодаря предприимчивости тогдашнего владельца, торговавшего книгами. Он лишь хотел заработать, но создал историю.
Лавка древностей в 1920—1930-е годы. Фото: Memoirs Of A Metro Girl
Лавка древностей в наши дни. Фото: LondonTown.com
Можно возразить — возраст более 400 лет, потому и памятник. Это так, но первые лет 300 здание пережило благодаря незыблемости права частной собственности. А вообще во многих странах всё, что старше 100 лет (или около того) автоматически считается исторической ценностью и попадает под защиту государства. Далее всё зависит от умения создать и продать туристический продукт.
Old Curiosity Shop и сегодня работает как магазин антиквариата. Земля в этой части Лондона баснословно дорогая, и вряд ли лавка со старьем может покрывать расходы по налогам. Но город зарабатывает не на налогах с собственности, а на туристах — в 2017 году около 40 млн человек, принесших городу более $36 млрд.
Один день иностранного туриста в Ташкенте дает экономике города +/- $100 в виде расходов на гостиницу, кафе и рестораны, транспорт, услуги гидов, сувениры и так далее. Умножим на 350 тыс. туристов из дальнего зарубежья в 2018 году — получим около $350 млн.
Столько можно было бы «заработать», если заинтересовать туристов провести один лишний день в Ташкенте.
Пусть в виде налогов в бюджет Ташкента поступило бы 5% от тех самых $350 млн — это $17,5 млн. Солидная сумма, которую можно потратить на приведение в порядок старых зданий, на модернизацию их инфраструктуры и благоустройство территории вокруг. При необходимости — даже на переселение людей в достойное жилье для перепрофилирования исторических зданий в нечто иное.
Здесь стоит вспомнить о ситуации с «Полкушкой». Возможно, тамошние старые здания и не являются самыми пригодными для проживания людей. Но если они часть истории Ташкента, то смотреть на них нужно не как на жилье, а именно как на исторические объекты и возможность развития туристической отрасли.
Можно восстановить внешний вид по фотографиям, укрепить фундамент, перекрытия и стены, а внутри переоборудовать на современный лад. Может быть, часть жителей согласится переехать, а их дома получится трансформировать в музеи, магазины, кафе, офисы или что-то еще.
Старые махалли c традиционными домами, глиняными заборами и узкими улочками можно трансформировать в своего рода музей-гостиницу. Там иностранные туристы могли бы на пару дней погрузится в совсем иную атмосферу и получить новые ощущения.
Уникальность Ташкента в том, что это место смешения разных эпох и культур. История города, здания, улицы и многое другое — это не ветхое имущество, висящее бременем на бюджете. Это экономические активы, которые нужно сохранять, приумножать и монетизировать.
* * *
Итак, если подводить черту под сказанным выше… Простых и быстрых ответов для сложившейся ситуации нет и быть не может. Даже принятие нового генплана Ташкента или его концепции, которую, согласно заявлениям хокимията, должны в скором времени подготовить зарубежные специалисты — это лишь часть решения.
Генплан нуждается в комплексе дополнительных документов, формирующих четкое понимание того, что, как и для чего будет делаться в Ташкенте. Не только в жилищном секторе, но и в сфере общественного транспорта и автодорог, в развитии коммунальной инфраструктуры, в части развития общественных пространств, в стимулировании деловой активности в городе, в решении социальных проблем
Это и многое другое должно выстраиваться с учетом предстоящих изменений в земельных отношениях — с введением частной собственности именно земля станет основным активом городских властей.
Ранее Ильдус Камилов специально для Spot писал о том, как курс на урбанизацию в Узбекистане связан с ценами на продукты и при чем здесь НДС.
Roman Murzakov
Пора принимать закон, разрешающий населению официально продавать своё жильё за валюту. Тогда проще будет заниматься реновацией и строительством разных сити.
За сумы мало кто продаёт. А с продаж жилья за валюту государство могло бы получить доход в бюджет в той же самой валюте — через госпошлину в разумных пределах.
Всем было бы удобно и выгодно.
А то чиновники загнали население с операциями с недвижимостью в не правовое поле и наблюдают как люди выкручиваются — пора прекратить этот беспредел.
Ильдус Камилов
Roman Murzakov
Считаете это так принципиально? Вопрос ведь не в том, оценивают в долларах или сумах, а в том, насколько справедлива цена.
А насчёт сити — они вообще нужны?
Nikolay Sergeev
Ильдус Камилов — во первых, спасибо за статью. Интересно.
Насчет Сити — наверное, в больших городах такие бизнес-образования нужны.
Мы видим это во многих мегаполисах.
Но такая потребность САМА должны вызреть из процесса развития экономики.
Конечно, в последние годы Ташкент и РУз. бурно развиваются — это есть!
Возникла ли настоятельная необходимость в Сити? тем более, во множестве Сити.
Боюсь, что мы (не “мы“, а кто то) выдаем желаемое за действительное.
А возможно просто выдумываем и фантазируем, глядя на красивые картинки из других стран.
В Ташкенте острый дефицит офисных помещений?
В Ташкент толпами ломятся иностранные инвесторы и им негде разместиться?
Рядовым гражданам не видно такого ажиотажа.
Но виден ажиотаж со сносами, с захватом территорий под девелоперские проекты неочевидной надобности.
Мягко говоря — вопрос спорный..
Nikolay Sergeev
Про исторические и архитектурные ценности применительно к сносу зданий под новые строй-площадки.
Сам принцип мне кажется неправильным и даже опасным.
Если здание “историческая ценность“ — давайте обсуждать.
А если не историческая ценность? — сразу сносить по просьбе неведомых инвесторов и по решению хокима?
С какой стати? Там ЛЮДИ живут!
Вообще в действующем Законодательстве снос зданий полностью регулируется ПКМ № 97 от 29.05.2006 г.
Там в пункте 3-1 указаны все возможные основания для сноса
(кстати, сам пункт 3-1 обновился совсем недавно).
Почему хокимият прикидывается неграмотным и неспособным прочитать эти несколько абзацев ПКМ № 97? Там ВСЕ ясно написано.
Почему Прокуратура прикидывается слепо- глухой и не призывает хокимият выполнять ЗАКОН?
Что ж там написано? — снос только под Государственные нужды, под исполнение международных обязательств РУз.
Есть там и “другие случаи“. Но “другие случаи“. — о решению Президента РУз.!
Внимание — по решению Президента РУз., а не хокимята, или какого то там общественного совета, или по желанию каких то частных инвесторов.
Никакие частные инвесторы, никакие решения хокима, никакие сити или авеню не являются основанием даже для обсуждения сноса — это действующее Законодательство страны!
А если ли ветхое жилье? — конечно есть.
Ну так сами жители такого жилья заинтересованы в смене квартир.
Это сами жители должны искать инвесторов, кому бы предложить участки под своим ветхим жильем для новостроек.
С расселением или приемлемой компенсацией, конечно же..
Roman Murzakov
Ильдус Камилов:
Надо дать населению выбор. Сумам люди не верят и потом — пока будете конвертировать может случиться очередной кризис и доллар подскочит.
По любому надо дать возможность людям продавать за валюту — от слов пора властям перейти к делу и реализовать полную валютную либерализацию и не довольствоваться полумерами и красивой отчётностью.
Ильдус Камилов
Nikolay Sergeev
Согласен, мотивацией для увеличения предложения офисных пространств может быть дефицит таковых, либо намерение властей сбить цены путем увеличения предложения и стимулировать активность бизнеса (но тут не совсем укладываются налоговые нововведения).
Либо реновация существующих деловых центров — например, чтобы навести порядок с парковками, распределением площадей, соблюдением стандартов и т.п. Ведь много где площади строились стихийно и в результате получился бардак. Но, “бардак“ работает и приносит реальные выгоды. Потому и есть в статье призыв — действовать обдуманно, чтобы не потерять то, что имеем.
Причем говоря о бизнесе и инвесторах, в том числе для размещения в “сити“ — где бы их не построили, стоит думать не только об иностранных инвесторах, но и местных. Тут спрос есть, но он весьма разноплановый. И мало кто знает — что, где, на каких условиях, а самое главное — почему, хотят наши местные предприниматели.
Ильдус Камилов
По поводу сносов — действительно, законы написаны и приняты. Может и не идеальные они, но дело не в идеальности, а в следовании этим законам. Последние события в Ташкенте это наглядно показывают.
Помимо этого, не стоит спешить с приватизацией земли. Да, право собственности на землю — это дополнительная гарантия для инвестора. Но, только если есть судебная система, которая выступит гарантом для этой гарантии (извините за тавтологию). А нам еще есть куда двигаться в части реформы и развития судебной системы.
Фара Гиз
Ильдус Камилов!
Замечательная статья! В последние два месяца, мы жители города, почувствовали изменения в положительную сторону со стороны хокимов. То есть они услышали народ, а мы стали чуточку им доверять! Если раньше дома сносились беззаконно, то теперь, хотяб задумываются, прежде чем снести. Это уже даёт гражданам страны надежду, что действительно, закон о частной собственности был издан не для
“красного словца“! Но всё же меня мучает смутное сомнение!
Вышел указ:- приватизация земель в собственность.!
Мы все дружно побежим на оформление, как полагается, заплатим гос. пошлину, надеясь на то, что теперь земля — это частная собственность. В цивильных странах так и есть! Попробуй только нос засунь! Президент ты или мэр — собственника это не волнует. Это его частная земля, и всё!!!
А сомнение такое: не получится так, что уплатив пошлину в гос. казну( а казна, я думаю, получит немалые деньги) через некоторое время этот указ потеряет силу? То есть и на хокима и на инвесторов этот закон не препятствие!?
Как нам поступить? Кто нам даст гарантии? И стоит ли нам доверять правительству?
Кто может на эти вопросы дать точный ответ?
Очень надеюсь на то, что вопросы не останутся без ответов!!!
Ильдус Камилов
Roman Murzakov
Ну, доллар в теории тоже может резко упасть. Тогда, надо разрешать и евро, и рубли, и юани, и йены. А еще лучше — швейцарский франк (весьма стабильная валюта, кстати). Но, боюсь, это лишь ухудшит ситуацию с сумом. Но, это вопрос для отдельной дискуссии.
В части компенсаций за недвижимость — вполне нормален механизм, закрепленный в законодательстве, когда хокимият (или инвестор) обязаны предоставить равнозначное жилье. Т.е. издержки по купле-продаже (безналичные сумы превратить в наличные доллары, например) падают не на то лицо, которое переселяют. Но, тут мы вновь приходим к соблюдению законов, которые уже есть.
Большой камень преткновения — оценка недвижимости. ведь если жилье ветхое, то стоит оно копейки, а оценить землю нельзя. Потому всегда есть шанс для занижения/завышения стоимости недвижимости.