С 1 июля в Узбекистане появится право частной собственности на землю. Но нет механизма оценки земли, чтобы определить, насколько экономически эффективно она используется. Между тем градостроительные и многие другие решения нужно принимать на основе расчетов и с учетом предстоящих изменений в земельных отношениях.

Кроме того, сейчас неизвестно, как новые «сити» (по примеру Tashkent City планируется построить Olmazor City, Yunusobod Business City, Mirzo-Ulugbek Business City, также запланировано строительство Delta City) повлияют на уже существующие в городе районы деловой активности, активная застройка центра может вытеснить жителей с низкими доходами на окраины, а снос исторических зданий лишает столицу потенциальных туристических объектов, которые могли бы приносить значительный доход.

Об этих и других возможных последствиях реновации Ташкента пишет эксперт по институциональным реформам Ильдус Камилов.

Ильдус Камилов

Эксперт по институциональным реформам и экономическому развитию, ранее — старший координатор исследований Центра экономических исследований

Происходящее вокруг проектов реновации в Ташкенте вызывает множество эмоций. И это вполне понятно, потому что здесь затрагиваются права людей и их судьбы. Тем не менее, у этой ситуации, помимо правовых и эмоциональных аспектов, есть чисто экономическая сторона. Возможно, смена точки зрения даст новые ответы на некоторые вопросы.

Что отличает бывшие советские города от городов развитых стран?

Отличий много, но одно из главных — наличие права частной собственности на землю, а также развитого рынка земли и недвижимости. Стоимость земли напрямую влияет на то, как эта земля используется.

В СССР отсутствовало частное право собственности на землю, как и на многое другое. Развитие городов было подчинено планам по размещению производств и регулировалось градостроительными нормами и правилами.

Градостроительные нормы совсем не были плохими, напротив — были направлены на обеспечение социальной справедливости, потому многоквартирные дома имели большие дворы и зеленые зоны, социальные объекты в шаговой доступности и т. д.

«Затраты» земли как ресурса при этом в расчет особо не принимались, а потому и не было экономических стимулов к переформатированию и уплотнению центральных частей городов. Рост населения и необходимость улучшения жилищных условий людей привели к созданию жилых массивов по окраинам городов, так называемых спальных районов с чрезвычайно высокой плотностью населения.

Промышленные объекты, ранее располагавшиеся на окраинах, оказывались окружены вновь построенными жилыми кварталами. В центрах городов плотность населения оставалась сравнительно низкой, и там действительно была наиболее благоприятная среда для жизни.

Плотность населения (слева) и доступность рабочих мест (справа) в Москве в 2013—2014 годах

Источники: Flickr, urbanplanet.info

В странах, где есть рынок земли, в центральной части городов обычно наблюдается наибольшая плотность застройки и населения, а ближе к окраинам плотность падает. Формируется такая картина под влиянием стоимости земли и налогообложения собственности — в центре земля имеет высокую стоимость и налоги высоки.

Оправдать размещение объекта в центральной части можно прежде всего его высокой доходностью. Конечно же, есть социальные и экологические нормы, правила и стандарты градостроительства, учитывается историческая ценность зданий. Эти вопросы регулируются законами (впрочем, как и у нас), и муниципалитеты обязаны строго следить за их исполнением.

Если экономическая отдача от земли не соотносится с ее реальной рыночной стоимостью, запускается естественный механизм реновации — может смениться собственник, меняется то, как используется земля. Вместо гостиницы могут построить офисное здание, вместо жилого дома — торговый центр и так далее. Так в идеале обеспечивается эффективное использование земли как экономического ресурса в рыночной экономике.

Плотность населения в Лондоне в 1939 и 2015 годах

Источник: barneystringer

В чем наши проблемы?

Во-первых, сосредоточение постоянно растущего населения по окраинам увеличивает нагрузку на автодороги и систему общественного транспорта. Из-за пробок растут затраты населения на транспорт, а рост населения и транспортного потока толкает вверх расходы на поддержание и развитие транспортной инфраструктуры.

Повышение плотности населения в центре города несет в себе важные преимущества, но только до определенных пределов и при определенных условиях. Например, нужна развитая система общественного транспорта, чтобы жители центра захотели отказаться от автомобилей.

В определенный момент затраты на содержание коммунальной и социальной инфраструктуры, управление транспортом, борьбу с экологическими последствиями и другие могут превысить выгоды от увеличения плотности населения.

Необходимо четко представлять эти пределы, когда идет разговор об увеличении этажности и плотности застройки в центральной части Ташкента.

Во-вторых, Ташкент — город владельцев домов и квартир. У значительной части населения жилье является основным, а часто и единственным значимым имуществом. Права собственности на недвижимость (но не на землю) распределены между множеством владельцев, что снижает привлекательность проектов по редевелопменту — и в центре, и тем более на окраинах. В особенности если всё делать по закону и пытаться удовлетворить интересы всех собственников.

Неофициальные цены на недвижимость, по которым совершаются сделки, сегодня являются суррогатной мерой стоимости земли. Поэтому хибара с двумя сотками в центре Ташкента может стоить как пятикомнатная квартира с ремонтом на окраине.

Но действительно ли такие цены дают верные рыночные сигналы? Возможно, две сотки земли у выхода из метро в Чиланзарском районе должны стоить дороже, потому что построенный там магазин приносит высокий доход?

В-третьих, все здания имеют срок годности. Их реабилитация возможна, но требует немалых затрат. Усиливает проблему разброс в доходах между собственниками — не все могут нести полные затраты на содержание и ремонт домов, благоустройство прилегающей территории и т. д. А некоторые просто не хотят нести такие затраты. Свидетельством тому весьма разношерстный опыт работы ТЧСЖ. В итоге здания и общественные пространства приходят в упадок, причем это относится и к центральной части Ташкента, и к удаленным от центра районам.

Пока нет рынка земли и у земли нет официальной стоимости, пока рынок недвижимости и аренды жилья неформален, всегда будут две проблемы:

• Первая — это определение справедливой компенсации за утраченное имущество. Это и дальше будет порождать социальное недовольство и вопросы к проектам по реновации жилья и модернизации инфраструктуры.
• Вторая — это критерии, на основании которых хокимиятом и инвесторами принимаются решения, что и где строить. Возможно, там, где сегодня хотят строить жилье, лучше построить многофункциональное здание (офисы, магазины, спортзалы и т. д.), или гостиницу, или разбить городской парк (без аттракционов), который повысит стоимость всей недвижимости вокруг.

При всей привлекательности рыночного механизма, приватизация земли может и не дать в нашей ситуации желаемых результатов. Полномасштабный запуск рыночных механизмов требует времени, а угрозы спекуляции землей — принятия ограничительных мер хотя бы на первых этапах (подтверждение источника средств, ограничения по размерам участков, мораторий на перепродажу и других).

Потому в ближайшее время переформатирование Ташкента будет идти по «административному» сценарию и под руководством городских властей. Под этим процессом должны быть не только законы и правила, которые неукоснительно соблюдаются.

Нужно четкое, основанное на цифрах понимание — чего и почему хотим, как этого можно достичь при минимальных затратах и максимальных выгодах для города и его жителей.

Особый статус Ташкента, присвоенный городу в рамках пилотирования децентрализации городского управления, дает возможность адаптации и внедрения инструментов и механизмов, применяемых в странах с развитым рынком земли.

Что будет, если богатые будут жить в центре, а бедные — на окраинах

Начатые и только планируемые проекты жилой застройки в центральных районах Ташкента могут стать триггером джентрификации. Термин (от англ. gentrification) введен в 1960-х годах в Великобритании и означает реконструкцию пришедших в упадок городских районов для привлечения более состоятельных жителей и предпринимателей.

Благоустройство территории и улучшение жилья ведет к повышению арендной платы, в результате происходит вытеснение жителей с низкими доходами в более дешевые районы, где жилье доступнее.

В районе, пережившем джентрификацию, вырастет стоимость недвижимости, выглядеть они будут лучше, сократится преступность и т. д.

Но этот процесс ведет к усилению расслоения общества и упадку окраин, куда переезжают менее обеспеченные. Долгосрочный ущерб при этом может заметно превысить полученные выгоды.

Из близких нам примеров — Бишкек, окраины которого обросли настоящими трущобами.

В менее благополучных районах города будут не только дешевая земля и жилье, концентрация малообеспеченных и больше преступности — они могут полностью потерять инвестиционную привлекательность из-за низкой платежеспособности населения, а падение налоговых поступлений обернется проблемой для местного бюджета, ведь инфраструктуру и оказание государственных услуг необходимо финансировать в любом случае.

Подобные процессы в Ташкенте происходили естественным путем и в прошлом — менее обеспеченные люди переезжают в более дешевые районы. Но в этом никогда не было массовости, что может случиться сейчас. Более того, на окраинах живут люди как с низкими, так и со средними доходами, а традиционное стремление наших соотечественников «жить на земле» приводит к появлению на окраинах и дорогих частных домов.

Стоит ли ускорять джентрификацию? В особенности, когда нет четкого плана по «оживлению» окраин города?

Возможно ли реанимировать городские районы без джентрификации? В теории — возможно, но на практике встречается очень редко и полностью избежать переезда малообеспеченных не удается.

Как альтернатива джентрификации развитие получила модель «ревитализации» (оживления) городских районов. Помимо благоустройства территории и улучшения жилья, она подразумевает разноплановые усилия по социальной работе с жителями, по повышению уровня и диверсификации источников их доходов.

В итоге домохозяйства должны получить возможность уплачивать более высокие ставки за жилье и коммунальные услуги, жить на том же месте, но в лучших условиях.

Пример реабилитации / ревитализации городского пространства (город Тирана, Албания)

Было:

Фото: Bird in Flight

Фото: Bored Panda

Стало:

Фото: Bored Panda

Как новые «сити» повлияют на экономику Ташкента?

Проекты строительства в Ташкенте нескольких «сити» — еще один момент, вызывающий горячие споры в обществе. Эту идею можно рассматривать как стремление более четко оформить и укрепить полицентричность Ташкента. Создание нескольких городских центров — один из путей решения проблем современных городов (пробки, плохая экология, «умирание» городских районов).

Есть одно «но» — Ташкент уже полицентричный город. Его центры сформировались в результате особенностей городской застройки в прошлом и благодаря развитию частного предпринимательства.

Чиланзарский торговый центр, Фархадский базар, улица Катартал, район вокруг метро «Хамза», бывший Универсам и Петушок на Юнусабаде, район вокруг станции метро «Буюк ипак йули» (бывшая «Максима Горького»), базар ТТЗ и многие другие места в Ташкенте являются точками притяжения людей и бизнеса, концентрируют экономическую активность. Часто эти центры совпадают с размещением базаров и транспортных узлов, что вполне понятно — высокая проходимость важна для бизнеса.

Самое важное, что произошло — многие ранее исключительно спальные районы получили так называемые пространства смешанного использования. Места, где есть не только жилье, но и магазины, рестораны, объекты сферы услуг, офисные пространства и многое другое. Здесь есть рабочие места, здесь генерируются доходы, в том числе доходы городского бюджета.

Если наложить на карту Ташкента размещение объектов торговли и услуг, кафе и ресторанов, офисных помещений, поступления по налогам и т. д., сразу станет очевидно, какова экономическая карта города.

Непонятно, насколько проекты новых «сити» принимают во внимание существующее пространственное размещение деловой активности в Ташкенте. Нет ясности — как новое строительство повлияет на экономику города.

Будут ли новые сити конкурировать со старыми деловыми и торговыми центрами Ташкента? Или старые центры придется административно ликвидировать, чтобы перетянуть бизнес и людей на новые площади? Самое главное — станут ли новые центры успешнее старых, смогут ли генерировать больше рабочих мест и доходов для людей и города?

Основанные на конкретных данных и расчетах ответы на эти вопросы, дополненные анализом альтернатив — это база, на которой можно вести предметный и обоснованный диалог об изъятии земель и сносе зданий, перемещении людей и объектов бизнеса, то есть диалог о том, что сегодня так беспокоит жителей города.

Ведь вполне может оказаться, что выгоднее для города и его жителей не перестраивать всё, а заниматься комплексным развитием (той самой ревитализацией) существующих деловых и торговых центров, а также спальных районов.

Ветхие здания, памятники или же активы?

Как относиться к ветхим зданиям в Ташкенте? Только ли как к проблеме, или можно иначе? Приведу один пример из города, который является музеем под открытым небом. В лондонском Сити (центральная, старая часть Лондона) среди множества зданий есть весьма примечательное строение 1567 года — одно из самых старых в Лондоне и самый старый магазин в городе. Известно оно как Лавка древностей (Old Curiosity Shop).

На здании красуется надпись, что его «увековечил» известный английский писатель Чарльз Диккенс. Роман «Лавка древностей» Диккенс написал в 1841 году, но, как утверждают знатоки, описывал он совсем другое здание, которого уже нет. Здание, ныне известное как Лавка древностей, получило свое название спустя 30 лет после выхода книги Диккенса благодаря предприимчивости тогдашнего владельца, торговавшего книгами. Он лишь хотел заработать, но создал историю.

Лавка древностей в 1920—1930-е годы. Фото: Memoirs Of A Metro Girl

Лавка древностей в наши дни. Фото: LondonTown.com

Можно возразить — возраст более 400 лет, потому и памятник. Это так, но первые лет 300 здание пережило благодаря незыблемости права частной собственности. А вообще во многих странах всё, что старше 100 лет (или около того) автоматически считается исторической ценностью и попадает под защиту государства. Далее всё зависит от умения создать и продать туристический продукт.

Old Curiosity Shop и сегодня работает как магазин антиквариата. Земля в этой части Лондона баснословно дорогая, и вряд ли лавка со старьем может покрывать расходы по налогам. Но город зарабатывает не на налогах с собственности, а на туристах — в 2017 году около 40 млн человек, принесших городу более $36 млрд.

Один день иностранного туриста в Ташкенте дает экономике города +/- $100 в виде расходов на гостиницу, кафе и рестораны, транспорт, услуги гидов, сувениры и так далее. Умножим на 350 тыс. туристов из дальнего зарубежья в 2018 году — получим около $350 млн.

Столько можно было бы «заработать», если заинтересовать туристов провести один лишний день в Ташкенте.

Пусть в виде налогов в бюджет Ташкента поступило бы 5% от тех самых $350 млн — это $17,5 млн. Солидная сумма, которую можно потратить на приведение в порядок старых зданий, на модернизацию их инфраструктуры и благоустройство территории вокруг. При необходимости — даже на переселение людей в достойное жилье для перепрофилирования исторических зданий в нечто иное.

Здесь стоит вспомнить о ситуации с «Полкушкой». Возможно, тамошние старые здания и не являются самыми пригодными для проживания людей. Но если они часть истории Ташкента, то смотреть на них нужно не как на жилье, а именно как на исторические объекты и возможность развития туристической отрасли.

Можно восстановить внешний вид по фотографиям, укрепить фундамент, перекрытия и стены, а внутри переоборудовать на современный лад. Может быть, часть жителей согласится переехать, а их дома получится трансформировать в музеи, магазины, кафе, офисы или что-то еще.

Старые махалли c традиционными домами, глиняными заборами и узкими улочками можно трансформировать в своего рода музей-гостиницу. Там иностранные туристы могли бы на пару дней погрузится в совсем иную атмосферу и получить новые ощущения.

Уникальность Ташкента в том, что это место смешения разных эпох и культур. История города, здания, улицы и многое другое — это не ветхое имущество, висящее бременем на бюджете. Это экономические активы, которые нужно сохранять, приумножать и монетизировать.

* * *

Итак, если подводить черту под сказанным выше… Простых и быстрых ответов для сложившейся ситуации нет и быть не может. Даже принятие нового генплана Ташкента или его концепции, которую, согласно заявлениям хокимията, должны в скором времени подготовить зарубежные специалисты — это лишь часть решения.

Генплан нуждается в комплексе дополнительных документов, формирующих четкое понимание того, что, как и для чего будет делаться в Ташкенте. Не только в жилищном секторе, но и в сфере общественного транспорта и автодорог, в развитии коммунальной инфраструктуры, в части развития общественных пространств, в стимулировании деловой активности в городе, в решении социальных проблем и т. д.

Это и многое другое должно выстраиваться с учетом предстоящих изменений в земельных отношениях — с введением частной собственности именно земля станет основным активом городских властей.

Ранее Ильдус Камилов специально для Spot писал о том, как курс на урбанизацию в Узбекистане связан с ценами на продукты и при чем здесь НДС.