Бобур Юнусов,
основатель агентства недвижимости «Добрый Риелтор».
Как меняется рынок
Когда мы начинали работать в 2011 году, в Ташкенте из новостроек были только «габусовские» и «банковские» дома. Потом начали появляться есть застройщики вроде Golden House и Murad Building.
С 2016 года все изменилось — пришел новый президент, рынок новостроек стал активно развиваться. Люди, у которых были деньги, начали активно вкладываться в этот бизнес, а девелоперские компании — в свой маркетинг.
В те годы активность на первичном и вторичном рынке была очень высокой — много спроса/предложения, много сделок. Это связано с тем, что в стране не было кризисов, скачков курса доллара или пандемии — «все было хорошо».
Новостройки раньше считались очень дорогим жильем, например, в районе станции метро Ойбек нельзя было купить квартиру дешевле $1400 за квадрат, и позволить себе это мог далеко не каждый. За восемь лет появились новые застройщики, предложений на рынке стало больше, размылось само понятие центра города.
Цены изменились: дорогая недвижимость немного упала в цене, а бюджетные варианты стали стоить немного дороже — так пропал гигантский разброс цен.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Лидирующие районы по количеству сделок купли-продажи — Чиланзарский, Юнусабадский, Сергелийский, Яккасарайский, Мирзо-Улугбекский и Мирабадский. Последние два — всегда лакомый кусочек, так как недвижимость здесь самая дорогая.
Чиланзар неизменно остается лидером по количеству сделок в бюджетной сегменте, особенно его периферия: сказывается то, что рядом находится несколько крупных рынков, приезжие работники которых стремятся купить квартиру недалеко от них.
Как повлиял коронавирус
Раньше квартиру в новостройке дешевле $1000 за квадратный метр было просто невозможно найти, сейчас же даже Golden House и Murad Buildings, которые всегда продавали квартиры по цене $1000−1500, вынуждены сбавить цены. На то есть несколько причин.
Во-первых, много конкурентов, во-вторых, у народа стало меньше денег. Если раньше бизнесмены покупали по две-три квартиры, зная, что все будет хорошо, то сейчас к этому подходят осторожнее.
Дорогую квартиру сложнее сдать в аренду: стоимость одного месяца аренды должна составлять хотя бы 1% от стоимости квартиры, и если ты купил ее в новостройке за $300 тыс., то нужно будет сдавать за $3000.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
После окончания фазы жесткого карантина в первую неделю был настоящий бум, телефоны просто разрывались. Видимо, у людей копились средства, была в спросе элитная недвижимость от $2000 за квадратный метр.
Кроме того, те, у кого были деньги и кто планировал их куда-то вложить, после такого кризиса решили вкладывать именно в недвижимость, так как в Узбекистане это считается самой надежной инвестицией.
Кто строит и кто покупает квартиры в Ташкенте
Застройщиков сейчас действительно много, особенно тех, кто только-только построил свой первый небольшой жилой дом. Это выгодный бизнес — себестоимость квадратного метра в новостройке, например, может быть около $400, а продают их по $1000, по $800.
По моим данным, почти все квартиры в Tashkent City были распроданы еще на стадии котлована, и сейчас перепродаются по более высокой стоимости (от $1200 за кв.м.) — тут выгоду получают скорее не застройщики, а «вторые руки».
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Жителей регионов всегда интересовал вопрос постоянной прописки в Ташкенте, и когда появилась возможность это сделать путем покупки квартиры в новостройке, то за два месяца было распродано 60−70% новостроек на периферии.
На рынке коммерческой недвижимости тоже многое изменилось: несмотря на то, что во время карантина 80% арендодателей сделали льготы арендаторам, многие игроки не выдержали кризиса и закрылись. В течение полугода откроется много новых компаний, пришедших на замену старым: нам ежедневно поступают просьбы найти помещение под караоке, бар, кафе.
Как работает рынок риелторских услуг
В последние годы риелторских агентств стало очень много — сейчас начался тот этап, когда все стремятся внедрить какие-то новшества, даже если это просто Telegram-канал. Раньше были сайты вроде Torg.uz (сейчас работает под брендом OLX.uz) и расклейка объявлений, и многие до сих пор считают, что этого достаточно. Но рынок меняется.
Сегодня мы конкурируем не только с агентствами — банки и застройщики также стремятся усилить свое присутствие на рынке. Маркетинговые стратегии у всех примерно одинаковые: повесить билборды, запустить рекламу в Instagram без грамотного таргетинга — слить бюджет, в общем.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Между тем, маркетинг на рынке риелторских услуг должен развиваться хотя бы для клиента: сейчас, например, многие ищут объявления на OLX, и там их ждет триста страниц с фотографиями низкого качества и дублирующимися объектами. Уже на третьей странице потребитель устает и обращается к знакомым — поэтому здесь сарафанное радио играет большую роль.
К сожалению, сейчас рынок не уберизирован — нет сервиса, который помог бы клиенту просмотреть достаточное количество объектов и при этом не запутаться, не устать и сделать осознанное решение. Поэтому поиск недвижимости обычно занимает от одного дня до трех месяцев, а если процесс затягивается дольше, то все откладывается в долгий ящик.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Как работает агентство недвижимости. Есть четыре уровня лицензии — первая позволяет заниматься только консалтингом, вторая — куплей-продажей, третья — доверительным управлением целого здания, обслуживать его и сдавать помещения в субаренду. Четвертый, последний уровень, позволяет участвовать в аукционах и покупать для своих клиентов лоты.
Сертификат риелтор может получить в Агентстве по управлению государственными активами после прохождения специального курса и сдачи экзамена, учеба стоит около $100, а сертификат выдается сроком на пять лет. На курсах обучают в основном юридическим моментам, сопровождению сделки.
Как и все агентства, мы тоже начинали с расклейки листовок. Сейчас разработали Telegram-бот, поменяли коммуникационный и визуальный языки, создаем устойчивую и удобную систему для поиска, сравнения и выбора объекта, ориентируемся на человеческий сервис, используем performance-маркетинг. Также развиваем Telegram-канал, который представлял собой каталог с актуальными предложениями.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Планы — реинвестировать прибыль в развитие агентства, экспериментировать с ценообразованием, платформами, коммуникацией, сервисными услугами, развивать новые маркетинговые каналы, создать журнал о недвижимости и обустройстве дома, разумеется, не печатный.
Видим, что спрос на сервис растет, клиенты становятся более разборчивыми, не ведутся на ложные обещания, предпочитают удобные платформы, начинают понимать, что такое грамотная планировка и так далее. Так или иначе, риелторам и застройщикам придется подстроиться под новые реалии рынка.
