Качество важнее размера: почему торговые центры Ташкента разочаровывают посетителей, ритейлеров и инвесторов

Spot совместно с CMWP Uzbekistan, консалтинговой компанией в сфере коммерческой недвижимости, продолжает серию публикаций о торговых объектах в Узбекистане. Мы уже рассмотрели, какая бывает торговая недвижимость, как формируется арендная ставка, и что влияет на выручку.

В новой статье эксперт CMWP Лилия Еременко разбирает, какие форматы ТЦ представлены на рынке, в чем ключевые ошибки девелоперов и почему качество управления важнее количества объектов.

Лилия Еременко,

эксперт CMWP Uzbekistan.

Торговый комплекс в современном виде, к которому мы привыкли, появился довольно недавно — в середине 20 века в США.

После Второй мировой войны экономика росла быстрыми темпами. США вышли из войны с относительно неповрежденной экономикой и промышленным потенциалом, что обеспечило рост производства и потребления. Средний класс рос и обретал покупательскую способность, стимулируя спрос на новые товары и услуги.

Также миллионы американцев переезжали из городов в свежепостроенные пригороды, где не хватало общественных и коммерческих пространств. Девелоперы спешили строить жилье, не заботясь об инфраструктуре для жизни — и торговые центры заполнили этот вакуум.

Что такое торговый центр

Есть одно очень значимое отличие торговой недвижимости от большинства других типов коммерческой недвижимости. Если другие типы (офисы, склады, производство) строятся на взаимоотношениях арендатора и арендодателя, то торговая недвижимость строится на «треугольнике» взаимоотношений, где есть третья сторона, которая во многом определяет поведение и взаимоотношения двух других. Этой стороной является покупатель.

Грани этого треугольника — это процессы, которые должны быть эффективно выстроены и результативны. Успешный торговый комплекс — это сбалансированная экосистема, где каждый участник получает выгоду и усиливает других.

На оси взаимодействия между арендодателем и арендатором лежат вопросы, связанные с общей концепцией комплекса, выбором архитектурно-инженерных решений, набором арендаторов, коммерческими условиями аренды.

Взаимодействие между арендатором и покупателем — это работа по созданию концепции, формата магазина, уровня сервиса, мерчандайзинга — все это ложится в основу показателей эффективности работы торговой точки.

Успешное взаимодействие сторон случается, когда покупатель выбирает постоянно посещать именно этот торговый комплекс. Для этого собственник проводит постоянную работу по исследованиям предпочтений аудитории, маркетинговому продвижению, повышает уровень сервиса, создает комфортную безопасную среду, атмосферу.

Для успешной работы торгового комплекса важно работать по всем трем направлениям. А управляющая компания является неким «проектным менеджером», которая отслеживает эффективность работы этих трех направлений.

Какие бывают торговые центры

Так какие в итоге бывают типы торговых центров и чем они отличаются?

Neighborhood Center (соседский центр, микрорайонный ТЦ) — небольшие торговые центры в жилых кварталах с базовым набором товаров. Как правило, ядром выступает супермаркет с небольшой прикассовой ритейл-зоной, иногда — с дополнительным якорем. Средняя площадь — от 2 до 5 тыс. кв.м.

Зона охвата ограничена кварталом или несколькими жилыми кварталами вокруг — обычно 15−20 минут пешком или до 5 минут на автомобиле при наличии сильного якоря. Для эффективной работы требуется не менее 15 тыс. жителей в зоне охвата.

В Ташкенте в некоторых районах мы можем встретить такие небольшие торговые комплексы, но также часто встречаем просто концентрацию торговых точек в одном месте в формате стрит-ритейла. Сейчас, например, зачастую складывается такой «торговый пятачок» в местах открытия супермаркета «Корзинка».

Community Center (районный центр) — торговый центр с более широким набором профилей, ориентированный на удовлетворение не только базовых, но и расширенных потребностей аудитории при сохранении быстрой доступности. Площадь — от 10 до 25 тыс. кв.м., зона охвата — около 10 минут на автомобиле, население — от 60 тыс. человек.

В таких ТЦ обычно представлены два и более якорных оператора, а также магазины одежды, обуви, аксессуаров, парфюмерии, спортивных товаров и сервисы повседневного спроса.

В Ташкенте ситуация сложилась таким образом, что большинство торговых центров по масштабу были именно районными торговыми центрами. Но в условиях низкой конкуренции они выполняли роль региональных центров — аудитория ехала туда целенаправленно, сами ТЦ выстраивали свою деятельность (набор арендаторов, маркетинг) исходя из этой практики.

Однако с появлением Tashkent City Mall некоторые ТЦ, особенно находящиеся в первичной зоне охвата ТСМ, столкнулись с необходимостью изменения позиционирования. Этот процесс еще идет. Будем наблюдать.

Regional Center (региональный центр) — торговый центр, ориентированный на целевой визит, а не на посещение «по пути». Зона охвата — 15−20 минут на автомобиле, население — от 150 тыс. человек. Площадь — от 35 до 80 тыс. кв.м. Функционал выходит за рамки торговли и включает развлечения, кинотеатры, детские зоны, кафе и рестораны, формируя комплексный сценарий посещения.

В Ташкенте потенциал стать такими торговыми комплексами имеют ТЦ Alfraganus и ТЦ High Town Mall, исходя из своего масштаба.

Superregional Center (суперрегиональный центр) — формат классического молла, крупный торгово-развлекательный комплекс площадью, как правило, более 80 тыс. кв.м. Он объединяет якорных операторов, торговые галереи, фудкорты, кинотеатры, аттракционы и рестораны. Зона охвата составляет 20−40 минут на автомобиле и предполагает не менее 300 тыс. жителей, а для объектов свыше 100 тыс. кв.м. — не менее 500 тыс. человек.

Tashkent City Mall — яркий пример такого суперрегионального торгового центра.

Какие форматы торговых центров различают по качественному наполнению?

Power Center — комплекс, часто под открытым небом и без единой крыши, с несколькими крупными якорными операторами формата big box — гипермаркетами, DIY, электроникой, спортивными товарами. Концепция ориентирована на прямой доступ и удобную парковку, без развитых галерей и развлечений. Обычно располагается на окраинах с хорошей транспортной доступностью.

В Узбекистане, скорее всего, этап гипермаркетов и big box ритейла будет пройден мимо. Big box, как формат, проигрывает маркетплейсам в удобстве при удовлетворении чисто утилитарной потребности совершить покупку, и конечно же не может предложить культурологически-социальную функцию, которую несет базар.

Specialty Center (специализированный центр) — торговый центр, сфокусированный на одной товарной категории — например, fashion премиального уровня или товарах для дома и ремонта. В Ташкенте примером такого формата является ТЦ Arca.

Theme/Festival/Lifestyle center — многофункциональное пространство в формате открытого городского квартала, объединяющее торговлю, досуг, гастрономию, культуру и события. Шопинг здесь — лишь часть сценария, основной акцент делается на впечатления и социальное взаимодействие. В Ташкенте этот формат узнается в проекте Magic City.

Какие проекты открылись в 2025 году

В 2025 году предложение заметно выросло: в городе появилось более 100 тыс. кв.м. новых площадей, включая несколько крупных проектов.

Среди новых проектов — Scopus Mall (11 тыс. кв.м. GLA), который планирует полноценный запуск в марте 2026 года. Компактный, но качественный проект с понятной концепцией и управлением, которые уже пользуются высоким спросом у арендаторов.

В начале 2025 года открылся High Town Mall (около 50 тыс. кв.м GLA) — проект с высоким потенциалом, который пока не вышел на устойчивые обороты. При качественном управлении он может стать одним из очень успешных объектов на рынке. Надеемся на позитивное изменение ситуации в скором времени. В ноябре 2025 года начал работу Yunusobad Gallery (около 16 тыс. кв.м. GLA) — небольшой районный ТЦ и Park in Mall (24,7 тыс. кв.м. GLA), который распродан по отдельным помещениям.

В результате даже при росте предложения рынок продолжает испытывать дефицит действительно качественных торговых площадей, соответствующих требованиям современного ритейла.

Современному ритейлу нужны проекты в единой собственности с управлением, четкой концепцией, понятным позиционированием, продуманной логистикой и сильным набором арендаторов — как международных, так и локальных.

Что предлагает рынок Ташкента сегодня

Сегодня рынок качественных торговых центров Ташкента насчитывает 24 объекта общей арендопригодной площадью (GLA) около 514 тыс. кв.м. Однако если ориентироваться на требования сильных международных брендов и исключить объекты, распроданные по отдельным помещениям (Park in Mall и Alfraganus), а также специализированный ТЦ Arca, число действительно релевантных объектов сокращается до 21.

18 торговых центров имеют арендопригодную площадь менее 30 тыс. кв.м., лишь 1 объект — Samarqand Darvoza — находится в диапазоне 30−50 тыс. кв.м., и только 2 комплекса (Tashkent City Mall и High Town Mall) располагают GLA 50 тыс. кв.м. и более, что соответствует ожиданиям крупных брендов.

Среди заявленных будущих проектов рынок пополнят:

• ТРК Infinity (около 22 тыс. кв.м. GLA) будет развиваться в арендной модели;
• Piramit Mall (около 28,5 тыс. кв.м. GLA) реализуется по модели продажи помещений.

Мы не ожидаем большого роста площадей в ближайшие годы. Но очень надеемся на изменение ситуации, так как отсутствие качественных площадей на сегодня стало чуть ли не основным фактором, тормозящим выход на рынок международных брендов. А это в свою очередь является мощным толчком для развития отрасли в целом.

График по объему арендопригодной торговой площади в Ташкенте (GLA)

Чтобы оценить реальную структуру рынка, мы проанализировали 17 ключевых торговых центров Ташкента, которые дают репрезентативную картину по качественным объектам.

Доля международных брендов в торговых центрах остается низкой — около 25%. Остальную часть рынка формируют локальные ритейлеры, зачастую не сетевые.

Большинство международных брендов сегодня сосредоточено в Tashkent City Mall. Более того, значительная часть ритейлеров, вышедших на рынок Узбекистана в 2024—2025 годах, появилась в стране именно благодаря этому торговому центру. Это, конечно же, не сюрприз, так как торговый центр отвечает требованиям современного ритейла.

Но далее — ритейлеры сталкиваются с ограниченной возможностью развития. Иметь в стране только один магазин невыгодно, а расширение в других торговых центрах часто невозможно: большинство объектов не соответствует стандартам международных операторов. Хорошо управляемые торговые центры имеют почти нулевую вакансию, и даже когда там появляются свободные площади, не все бренды могут туда зайти: как минимум с точки зрения архитектуры и масштаба.

В целом вакансия на рынке составляет около 18% по «открытым дверям» (без учета ТЦ Alfraganus). При этом в Tashkent City Mall часть вакансии сформирована осознанно: собственник удерживает площади под будущий выход знаковых брендов.

Казалось бы — есть места для новых открытий. Однако еще раз замечаем — объектов, отвечающих требованиям современного ритейла и с хорошим единым управлением совсем не много. Если посмотреть на вакансию в каждом торговом центре, то нормальная рабочая вакансия (5% и ниже) наблюдается только в пяти ТЦ.

То есть торговых центров много, а успешных — совсем мало. И именно это формирует негатив по поводу торговых центров со всех сторон: инвесторы не видят продукта для инвестиций, девелоперы разочарованы в торговой недвижимости, ритейлеры не могут найти место для открытия новых современных форматов, потребитель говорит, что «понастроили торговых центров, которые никому не нужны, лучше бы построили парки». То есть общее разочарование в отрасли происходит из-за отсутствия хорошего успешного продукта на рынке.

Что делать старым торговым центрам

Единого решения для устаревших торговых центров не существует — каждый проект нужно рассматривать индивидуально. Цена ошибки здесь слишком высока: это капитальные объекты, и призывать всех «сносить и строить заново» было бы легкомысленно и экономически неоправданно.

В одних случаях реконструкция или перезапуск могут дать проекту второй шанс, в других — участок действительно может быть более ценным для нового формата застройки.

Я не считаю, что старые торговые центры обязательно должны «умереть». В ряде случаев они могут трансформироваться, словно «мутировать» — обновить концепцию, модернизировать tenant mix, поменять управление и, таким образом, зарабатывать по-новому. Примером такого подхода может быть Scopus Mall, реализованный на месте бывшего авторынка: проект не только капитализировал локацию, но и создал современный формат торговли, который востребован рынком.

Так что прямо рубить с плеча и закрывать ТЦ не стоит. У многих есть наработанная аудитория, устоявшиеся отношения с арендаторами и потенциал для обновления. Главный принцип здесь — тщательный анализ.

Что же делает торговый комплекс успешным

Давайте немного остановимся на основных этапах жизненного цикла ТЦ и обозначим наиболее важные критические вещи, которые делают ТЦ успешным.

1. Создание ТЦ

Уже здесь закладываются основные факторы, определяющие будущее проекта. Большинство из этого останется неизменным или трудно изменяемым в будущем. Речь не только о самом процессе строительства, сколько о выборе формата и концепции ТЦ. Основным лицом на этом этапе является девелопер.

Что здесь необходимо сделать перед началом проектирования? В первую очередь — провести анализ рынка и целевой аудитории: конкурентное окружение, зоны притяжения, городскую среду, форматы торговой недвижимости и ритейлеров, которые уже представлены в локации. Важно определить численность населения в зоне охвата — как текущую, так и перспективную, а также изучить покупательские предпочтения, платежеспособность, демографию и потребности потенциальных посетителей. Именно эта информация формирует идеологическую основу проекта и задает его технико-экономические параметры (ТЭПы).

Следующий этап — анализ участка и его возможностей. Здесь оценивается, можно ли в принципе реализовать желаемый проект на выбранной территории и насколько эффективно это можно сделать. Учитываются географическое положение, транспортная доступность, форма и размер участка, градостроительные ограничения, а также текущее и будущие развитие инфраструктуры вокруг.

На основе этих данных определяется формат ТЦ и его функциональное наполнение. Анализ участка, его параметры, градостроительные ограничения и инфраструктура вокруг могут наложить значительные ограничения на «полет фантазии» девелопера. Важно корректно «рассадить» и связать функции проекта — торговые площади, парковочные зоны, зоны обслуживания и развлечений.

Отдельного внимания требует разработка планировки и зонирования. Речь идет о распределении потоков посетителей, логике вертикальной и горизонтальной циркуляции, удобстве навигации, размещении арендаторов, логистике погрузки и выгрузки, визуальной доступности помещений. При этом необходимо учитывать, что проект должен оставаться актуальным долгие годы, поэтому планировочные решения должны быть гибкими и адаптируемыми к изменениям в потребительских предпочтениях и требованиях ритейлеров.

Параллельно формируется состав арендаторов — tenant mix. Здесь важны наличие якорных операторов, баланс категорий магазинов, услуг, общепита и развлечений. При этом необходимо учитывать не только ритейлеров, присутствующих на рынке, но и мониторить интересы зарубежных ритейлеров, видеть тренды в форматах, отслеживать инновации и обновления операторов, следить за их развитием и стратегическими решениями.

Завершающими этапами становятся формирование торгового предложения и позиционирования проекта — понимание того, почему именно этот торговый центр должен быть выбран покупателем, — а также разработка маркетинговой стратегии по привлечению и удержанию посетителей и арендаторов.

Все это ложится в основу экономического обоснования и финмодели проекта, где нужно рассчитать окупаемость, арендные ставки, рентабельность и прогнозные доходы и расходы.

Необходимо оценивать, каким будет проект через, к примеру, 10 лет; что можно предусмотреть сейчас, чтобы он сохранил актуальность долгое время. Важно учитывать тренды во всех сферах — и как меняется потребитель, и какие форматы использует ритейлер, и учитывать экологичность и инновации в строительстве.

Не стоит спешить и сразу приступать к стройке. Здесь очень актуальна пословица «семь раз отмерь, один раз отрежь».

2. Запуск ТЦ

Далее концепция реализуется через строительство и запуск ТЦ. Происходит маркетинг продвижение, формируется пул арендаторов, проводится информирование аудитории.

При строительстве проекта важно помнить про:

• стратегический подход — важно учитывать не только стоимость и сроки строительства, но и то, как принятые решения скажутся на эксплуатации проекта;
• соблюдение сроков — от них напрямую зависят скорость набора арендаторов и доверие арендаторов: многие ритейлеры не подписывают обязывающие договоры до определенной стадии строительства;
• готовность к корректировкам — в ходе строительства могут меняться требования ритейлеров и рынок в целом, поэтому коммерчески оправданные изменения не стоит исключать заранее.

Очень ответственная и, можно сказать, основополагающая часть работы — брокеридж (привлечение арендаторов). Обыватель видит просто открытый магазин, но это только самая верхушка айсберга. Основная часть работы остается невидимой.

Работа с арендаторами начинается задолго до начала строительства, еще на этапе разработки концепции, при исследовании спроса. Далее, уже на этапе проектирования, с арендаторами (особенно якорными) уточняются формат помещения и технические требования. Это помогает изначально сделать проект с учетом всех деталей, чтобы в дальнейшем избежать корректировок, обычно занимающих время и финансовые ресурсы.

Тут необходимо строго ориентироваться на дату открытия проекта. В эту дату должны открыться как можно больше арендаторов проекта — в классическом варианте не менее 70% от общего количества. Но на практике в последние годы торговые комплексы открываются с гораздо меньшими показателями открытых магазинов.

Получается, обязывающие договоры должны быть заключены за 3−9 месяцев до открытия в зависимости от размера и технологичности арендатора. Этот период как раз уходит на проектирование, ремонт и оборудование помещений магазинов, завоз и раскладку товара ритейлерами.

Фото: Евгений Сорочин / Spot

Далее идет подготовка магазинов к открытию. Зачастую неподготовленность на этом этапе как раз и есть причина затягивания сроков открытия проекта и/или «слабого» открытия.

Важно очень хорошо подготовиться к этому этапу:

• подготовить регламенты и документы — инструкции для арендаторов, правила оформления витрин и вывесок, базовые требования к работам;
• продумать логистику — синхронизировать ремонт, завоз и разгрузку материалов, чтобы избежать хаоса и срыва сроков;
• настроить процессы и контроль — заранее определить действия и сроки для всех участников, сохраняя возможность быстро корректировать процессы.

Чем лучше и эффективнее проделана работа на предыдущих этапах, тем заметнее, масштабнее и успешнее открытие проекта.

Само по себе открытие проекта — это тоже большая работа, которая начинается за несколько месяцев. Это подготовка всех эксплуатационных характеристик, наладка оборудования и инженерных систем, и важная часть — маркетинг продвижение: для проекта важно при открытии показать себя во всей красе как можно большей аудитории.

Для этого маркетинговое, PR и рекламное продвижение начинается задолго до открытия — важно не просто оповестить аудиторию, но и донести все выгоды и смыслы проекта, заинтересовать, чтобы покупателями стало как можно больше людей.

В целом успех этапа открытия во многом определяет будущую репутацию и финансовые показатели торгового центра. Именно поэтому важно выходить на рынок «с сильного старта»: обеспечить максимальную готовность, качественно заполнить арендаторами и грамотно представить центр аудитории.

3. Управление ТЦ

Одна из ключевых вещей для торгового центра — организация управления объектом. Управляющую компанию обычно выбирают еще до открытия: она подключается за 3−4 месяца до запуска и нередко участвует в проекте как консультант уже на этапе проектирования.

Со стороны может казаться, что управление ТЦ — это только «эксплуатация»: уборка, охрана, инженерия, лифты и эскалаторы. На практике управление делится на две части:

• эксплуатационное (Facility Management, FM); и
• коммерческое (Property Management, PM).

FM — это все, что связано с состоянием здания: сервисы, процессы и ресурсы, которые поддерживают объект в нужном классе и помогают делать это эффективно и в долгую, чтобы обслуживание не «съедало» доход.

PM — это управление коммерческой жизнью торгового центра: работа с арендаторами, формирование и развитие tenant mix, маркетинг и позиционирование, финансовые процессы и договорная часть. Сюда же относится аналитика и стратегия — понимание, для кого торговый центр сегодня, как меняется аудитория и что нужно делать, чтобы проект не терял актуальность.

Управление должно отвечать на вопросы: что из себя представляет проект сегодня? Для кого сегодня проект? Что может быть с проектом через несколько лет? Кто будет аудиторией проекта? Что необходимо делать, чтобы проект не потерял актуальность?

Эффективное управление — один из факторов роста капитализации проекта и интереса к нему со стороны инвесторов. Без управления объект будет сразу падать в цене. Некоторые инвестиционные фонды, к примеру, вообще не рассматривают инвестиции в объекты без управляющей компании.

4. Реконцепция/перезапуск проекта

В жизненном цикле любого ТЦ всегда есть такой этап, как реконцепция или перезапуск.

Ритейл — довольно динамичная отрасль. Здесь необходимо постоянно мониторить динамику потребительского поведения, выявлять новые тренды. Поэтому и сам ТЦ не может быть одним и тем же на протяжении всего жизненного цикла.

Как понять, стоит ли делать реконцепцию торгового комплекса? Считалось, что реконцепцию стоит делать каждые 7−10 лет. Сейчас этот срок сокращается. Но ориентироваться лучше не на срок жизни проекта, а на изменения в текущей ситуации рынка и показателях проекта (посещаемость, выручка арендаторов, ротация).

Что важно учесть при реконцепции торгового центра:

• рынок и окружение — какие проекты есть сейчас? Какие появятся в будущем? Возможно ли развитие городской среды в зоне охвата проекта? Появятся ли новые точки транспортные магистрали? Новые точки притяжения? Как все это будет влиять на проект через 3−5−10 лет?
• аудитория и потребительские привычки — меняется ли социально-демографический состав? Какие тренды есть сейчас? Насколько они долгосрочны? Какие тренды могут возникнуть?
• физический и моральный износ здания — здание может быть в прекрасном физическом состоянии, но, если, заходя в него сразу чувствуется, что объект устаревший — это тоже свидетельствует об износе. Это может проявляться в планировочных решениях, отделочных материалах, инженерных системах, стиле самого здания. Исходя из этого при реконцепции важно решить, возможно ли обойтись небольшим ремонтом, частичным улучшением или лучше идти в реконструкцию объекта.

Исходя из анализа, важно пересмотреть набор арендаторов, планировочные решения, возможно выделить новые зоны, которых не было ранее. Ну и, конечно же, пересмотреть позиционирование и маркетинговую стратегию. Реконцепция — это комплекс мероприятий: и физическое обновление, и работа с арендаторами, и работа по маркетингу и улучшению клиентского опыта. Если сделать что-то одно, то эффект может быть минимальным.

И это ведет к разочарованию со всех сторон — от потребителя до инвестора. Потребители не видят существенной разницы, или не ощущают изменений, или вообще не знают о том, что ТЦ обновился. Инвестор не видит показателей улучшения или стабилизации доходности проекта.

Поэтому над реконцепцией стоит работать так же тщательно, как и над созданием проекта торгового комплекса.

Основные трудности торговых центров в Ташкенте

На первый взгляд может показаться, что торговых центров в Ташкенте уже достаточно — многие жители так и говорят: «Зачем нам торговые центры? Они уже надоели». Но профессиональный взгляд открывает иную картину: проблема не в количестве, а в качестве. Большинство действующих объектов не соответствуют современным требованиям — они неинтересны посетителю, не дают комфортного досуга, не формируют уникального потребительского опыта. Именно поэтому обыватель разочарован и считает, что «ТЦ уже надоели».

Недостаточный уровень концепций и управления формирует у потребителя негативный опыт, что напрямую влияет на посещаемость и, как следствие, на доходность. А отсюда и разочарование инвесторов в торговой недвижимости.

Отсутствие качественных проектов бьет и по развитию ритейла. Международные операторы, видя уровень торговой недвижимости, не решаются выходить на рынок: риски несоответствия стандартам слишком высоки.

Локальные ритейлеры и держатели франшиз зарубежных брендов тоже сталкиваются с барьерами: даже при желании расширяться они не находят подходящих помещений — одним стрит-ритейлом развитие не обеспечить, все хотят разместиться в качественных ТЦ, более того — от франчайзи зачастую бренды требуют именно этого, но таких на рынке крайне мало. Поэтому ритейлерам приходится либо размещаться не в соответствии со стандартами бренда (а это огромный риск, и зачастую это просто нелегально), либо не открывать новые торговые точки вообще.

Ключ к развитию — создавать действительно качественные торговые центры. Отказаться от продажи площадей по отдельности, внедрить международные стандарты управления и проектирования, но с учетом локальной идентичности и культурных особенностей. Все это способно изменить рынок. Такие проекты сделают возможным приход новых брендов, поддержат рост существующих игроков и улучшат городскую среду, превратив торговые комплексы в пространства, где людям действительно интересно и приятно проводить время.