С 1 апреля 2026 года в Узбекистане вступают в силу новые правила расчетов по крупным сделкам: покупка недвижимости и автомобилей, а также товары и услуги стоимостью свыше 25 млн сумов будут оплачиваться исключительно в безналичной форме. Власти рассчитывают, что эта мера поможет сократить долю теневой экономики и повысить прозрачность финансовых потоков.
Инициатива принимается на фоне системных проблем на рынке недвижимости. Налоговые органы регулярно фиксируют случаи занижения стоимости жилья в договорах купли-продажи — от символических цен за квадратный метр до оформления крупных объектов по суммам, не сопоставимым с рыночной стоимостью.
По данным властей, строительная отрасль остается одним из самых проблемных сегментов экономики. Доля теневого сектора в строительстве оценивается в 41% — около 97 трлн сумов. Недоплаченные налоги достигают 1,2 трлн сумов, а выявленные хищения — 203 млрд сумов.
Более половины работников отрасли продолжают трудиться неформально, а на рынке фиксируются массовые случаи занижения стоимости жилья: десятки тысяч квартир оформлялись по цене менее 1,2 млн сумов за квадратный метр.
С апреля расчеты по сделкам с недвижимостью будут осуществляться исключительно в безналичной форме. Также с июля может начать работать система эскроу-счетов — ранее Spot разбирал с экспертами, как этот механизм устроен и для чего он вводится. При этом детальные регуляторные процедуры и подзаконные акты по обеим инициативам на момент публикации еще не опубликованы.
Чтобы понять, как переход на безналичные расчеты может изменить рынок жилья, Spot обсудил инициативу с участниками рынка недвижимости — девелоперами, риелторскими компаниями и профильными экспертами. Они рассказали, насколько рынок готов к новым правилам, как это может повлиять на цены и продажи и какие риски видят участники отрасли.
В материале приняли участие:
- Артур Югай, управляющий партнер сети агентств недвижимости Keller Williams в Узбекистане — позиция риелторского рынка;
- представители девелоперской компании NRG-BI — позиция застройщиков;
- Ёдгор Гафуров, управляющий партнер GK&P — инвестиционная и стратегическая оценка рынка;
- Алексей Летуновский, руководитель проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan — аналитическая и консалтинговая оценка рынка недвижимости.
Как рынок оценивает изменение
Все эксперты, опрошенные Spot, сходятся во мнении, что переход на полностью безналичные расчеты — своевременное и системное решение. Эксперты отмечают, что рынок давно страдает от непрозрачности и «серых» схем, особенно во вторичном жилье.
Управляющий партнер GK&P Ёдгор Гафуров назвал меру «давно назревшим решением» и добавил: «Это системный сдвиг, который затронет всех участников рынка». По мнению Гафурова, реформа также усилит инвестиционную привлекательность рынка.
Артур Югай, управляющий партнер сети агентств недвижимости Keller Williams в Узбекистане, также считает изменения логичными.
«Рынок недвижимости сейчас очень непрозрачен. Мы с первых дней боремся с этой проблемой, но делать это в одиночку крайне сложно. Поэтому шаги, которые предпринимает государство, мы воспринимаем как необходимые и своевременные. Да, где-то процессы усложнятся и удлинятся, но при этом снизятся риски, появятся прозрачные процедуры и будет решена целая группа системных проблем», — отмечает эксперт.
Готов ли рынок недвижимости к изменениям
Эксперты отмечают, что рынок готов неравномерно. Первичный сегмент к изменениям готов лучше, так как крупные застройщики уже давно работают с банками и ипотекой. Основное напряжение ожидается на вторичном рынке.
Алексей Летуновский также считает наиболее чувствительным вторичный рынок эконом- и комфорт-сегмента, а также инвестиционные квартиры, где ранее использовались смешанные схемы расчетов.
Как отмечает Артур Югай, на вторичном рынке наличные расчеты по-прежнему доминируют. Сейчас безнал на вторичке встречается в основном при ипотечных сделках, но это скорее исключение.
В девелоперской компании NRG-BI (прим. Spot — совместная компания казахстанского холдинга BI Group и узбекистанского девелопера NRG) отмечают, что крупные застройщики получат системное преимущество, поскольку уже работают в условиях безналичных продаж. Сама компания также работает исключительно по безналичному расчету.
«На первичном рынке процесс оплаты уже стандартизирован: сделки заключаются с юридическим лицом, используются типовые договоры, интегрированы банковские и онлайн-платежи. На вторичном рынке сделки чаще проходят между физлицами, суммы значительные, а процедуры менее формализованы. Безнал потребует дополнительных согласований и подтверждения источника средств. Это может временно снизить активность до адаптации участников рынка», — поясняют в компании.
Как это отразится на ценах
Все опрошенные эксперты не ожидают резкого роста стоимости жилья из-за отказа от наличных. При этом часть экспертов допускает косвенное влияние — через рост фискальной нагрузки и комиссии.
Как отмечает руководитель проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan Алексей Летуновский, косвенное влияние на стоимость возможно через комиссии, фискальную нагрузку и удорожание сопровождения сделок. Но этот эффект, скорее всего, будет ограниченным и растянутым во времени. Он также обращает внимание на практику скидок, которые ранее зависели от формы оплаты: если такие модели пересматриваются, часть покупателей может заметить разницу.
Управляющий партнер GK&P Ёдгор Гафуров также допустил косвенный эффект на стоимость.
«Расходы могут увеличиться, потому что налоги и комиссии будут считаться с полной суммы. Но рынок не позволит сильно завышать цену. На вторичном рынке, наоборот, возможно небольшое охлаждение. В целом переход на безнал скорее приведет к более честному ценообразованию, чем к удорожанию», — отмечает эксперт.
Как это повлияет на продажи недвижимости
Эксперты сходятся во мнении, что переход на безналичные расчеты не приведет к долгосрочному обвалу продаж, однако краткосрочные колебания вероятны.
Большинство участников рынка допускают временную паузу на этапе адаптации. Изменение процедуры расчетов удлиняет цикл сделки: появляется необходимость согласования с банком, подтверждения источника средств, дополнительной проверки документов. Это особенно чувствительно для вторичного рынка, где сделки традиционно проходили быстрее и проще.
В NRG-BI отмечают, что возможна «пауза на этапе адаптации», однако глубокого спада не ожидают. После настройки процессов спрос может стать более стабильным — в том числе за счет роста ипотечных и официальных сделок.
Артур Югай также считает, что безнал «удлиняет цикл сделки, но не должен критически повлиять на объемы». По его оценке, рынок уже находится в низкой фазе активности, поэтому существенных колебаний именно из-за формы расчетов ожидать не стоит.
Алексей Летуновский допускает, что перед вступлением нормы в силу возможен временный всплеск активности. После этого вероятна краткосрочная просадка, особенно в регионах, где адаптация может занять больше времени.
В долгосрочной перспективе участники рынка ожидают не сокращения, а постепенной стабилизации продаж — при условии, что банковская инфраструктура будет работать без сбоев и новые правила будут внедряться поэтапно.
Обелится ли рынок недвижимости
Позиции участников максимально совпадают: да, реформа должна сократить долю «серых» схем. Эксперты отмечают, что фиксация полной суммы сделки в банковской системе усложнит занижение стоимости объектов и сократит возможности неформальной работы.
В NRG-BI считают, что часть застройщиков, работавших по неформальным схемам, может приостановить продажи или уйти с рынка. «Доля „серых“ проектов сократится, поскольку работать в обход официальной отчетности станет невозможно», — отмечают в компании.
Артур Югай обращает внимание и на риелторов: крупные пополнения счетов без подтвержденного дохода будут попадать под проверку, а агент без официального договора лишается правовой защиты.
«Уровень цифровизации остается низким, а многие участники просто не привыкли работать прозрачно. Но выбора нет: либо адаптироваться и повышать стандарты сервиса, либо уходить с рынка. В итоге выиграют клиенты — за счет безопасности, и профессиональные агентства — за счет более здоровой конкуренции», — резюмирует Югай.
Что нужно, чтобы переход прошел спокойно
Эксперты сходятся во мнении: многое будет зависеть не от самой нормы, а от того, как ее внедрят. Чтобы переход на безналичные сделки прошел максимально безболезненно и не привел к снижению активности, важно:
- обеспечить готовность банков как с технической стороны, так и по уровню сервиса;
- провести хорошую информационную кампанию, потому что людям нужно объяснить, как все работает и куда обращаться;
- временно снизить налоговую нагрузку, как обсуждается, например, через кешбэк НДС или амнистию капитала;
- параллельно развивать регистрацию, эскроу, страхование сделок.
Чтобы переход прошел мягче, в NRG-BI считают важным снизить банковские комиссии, упростить работу с эскроу и создать удобные цифровые сервисы «в одном окне».
Кто выиграет от безналичных расчетов
Большинство экспертов сходятся во мнении, что в краткосрочной перспективе больше всего выиграют государство и банки.
Алексей Летуновский подчеркивает, что преимущество получат капитализированные застройщики с устойчивыми отношениями с банками и понятной финансовой моделью.
Артур Югай считает, что выиграют и покупатели — за счет большей прозрачности и защиты сделок. «В итоге клиенты получат безопасность, а профессиональные агентства — более здоровую конкурентную среду», — говорит он.
По мнению Гафурова, реформа также усилит инвестиционную привлекательность рынка.
«Переход на безналичные расчеты повысит интерес институциональных и международных инвесторов. Прозрачность, снижение рисков и понятные процедуры — это критически важно для крупных игроков», — отмечает он.
