За последний год в Ташкенте произошла целая серия крупных пожаров на рынках и в торговых центрах.
В августе 2025 года огонь уничтожил 40% площади рынка «Уч Кахрамон» — ущерб составил около $6 млн, пострадали 137 предпринимателей. В декабре загорелся рынок Авиастроителей. В январе 2026 года пожар вспыхнул в ТРЦ Aviator— при разборе завалов был найден погибший ребенок. В марте МЧС приостановило работу Park in Mall в Tashkent City после возгорания на третьем этаже, причиной которого стала неправильная эксплуатация электропроводки арендаторами. В апреле горел рынок «Бешкурган» — пожар тушили почти два с половиной часа.
Каждый раз в качестве причины называются одни и те же вещи: нарушения правил пожарной безопасности, проблемы с электропроводкой, вмешательство арендаторов. МЧС проводит проверки и обещает усилить контроль. Но пожары повторяются.
В начале апреля Закпалата приняла закон о реформе пожарной безопасности — сейчас он ожидает одобрения Сената и подписи президента. Документ запрещает использовать горючие стройматериалы, определяет права и обязанности управляющих компаний в сфере пожарной охраны, усиливает персональную ответственность должностных лиц.
Главное нововведение — собственники рынков и торговых центров будут обязаны страховать объекты от пожаров и оформлять страхование гражданской ответственности за ущерб жизни и здоровью людей.
Spot решил разобраться, в чем системная проблема, и поговорил об этом с экспертами японской компании TAS Capital Partners, которая специализируется на управлении недвижимостью. Компания уже присутствует на рынке Узбекистана и развивает здесь профессиональное управление коммерческими объектами.
Ютака Коуно,
управляющий партнер TAS Capital Partners.
Качество строительства коммерческой недвижимости в Ташкенте постепенно подтягивается к некоему базовому стандарту — конструкция, материалы и их использование стали лучше. Но «мягкая» сторона — эксплуатация и управление объектом — по-прежнему остается слабым местом. Государственные инспекции завершаются непрозрачно, и нет надежных механизмов, которые могли бы подтвердить, что строительство действительно выполнено по проектной документации. Качество отделки и инженерных решений варьируется от объекта к объекту.
Особую опасность представляет то, что арендаторы переделывают свои помещения самостоятельно — без согласований и без соблюдения норм. Несанкционированный электромонтаж, перегрузка энергоузлов, самодельные перегородки — все это накапливается, пока не происходит возгорание.
Пожаротушительное оборудование при этом либо не обслуживается, либо изначально установлено с нарушениями. В итоге даже установленные системы — сигнализация, огнетушители, спринклеры — отказывают в критический момент: не только из-за поломки, но и потому, что условия для их нормальной работы давно нарушены. У управляющей компании обычно нет достаточных полномочий на решение всех этих проблем.
Причины пожаров на базарах и в торговых центрах частично похожи.
Основная причина пожаров — управление. И в ходе строительства, и после его завершения — управление не работает должным образом ни на рынках, ни в торговых центрах. Возгорания вызваны несанкционированными электромонтажными работами — как при строительстве, так и при последующих работах арендаторов, — перегрузкой энергоузлов, непроверенным или изначально неисправным оборудованием по тушению пожаров.
Рынки — это, как правило, временные или упрощенные конструкции из горючих материалов, с беспорядочной проводкой, газовым оборудованием и полным отсутствием противопожарных систем. Торговые центры формально оснащены лучше, однако и там управление объектом оставляет желать лучшего.
Управление коммерческой недвижимостью в Узбекистане в целом находится на начальной стадии развития. Функции большинства управляющих компаний сводятся к поддержанию чистоты и реагированию на сиюминутные жалобы арендаторов. О системном планировании, превентивных инспекциях и контроле над инженерными системами речи практически не идет. Это как бегать с ведром воды вокруг большого пожара.
Для сравнения: в Японии управляющая компания выполняет функцию агента собственника и несет ответственность сразу в нескольких направлениях:
- управление арендаторами — согласование любых интерьерных и строительных работ внутри помещений;
- управление самим объектом — регулярные инспекции, ремонт, плановое обновление систем;
- управление пожарной профилактикой — разработка планов эвакуации, обучение персонала, устранение нарушений.
Законодательство при этом предусматривает систему регулярных проверок, штрафы и приостановку эксплуатации объектов, не соответствующих нормам — причем контроль ведется и со стороны государства, и через требования к самим управляющим компаниям.
Если говорить о технических причинах пожаров в Ташкенте, могло повлиять сразу несколько факторов. Например, перегрев встроенных светильников-даунлайтов, возгорание литий-ионных аккумуляторов и так называемые гармоники — искажения в электросети, которые вызывают аномальный перегрев оборудования и повышают риск вторичных пожаров.
В старых зданиях советской постройки, которых в Ташкенте немало, к этому добавляется изношенная изоляция и устаревшая проводка. При этом из-за нехватки квалифицированных инженеров проверки зачастую ограничиваются визуальным осмотром, тогда как многие проблемы можно выявить только с помощью тепловизора или измерения сопротивления изоляции.
Сейчас в Узбекистане планируется ввести на законодательном уровне обязательное страхование рынков и ТЦ от пожаров. Это, в целом, положительный шаг. Законопроект усиливает защиту пострадавших и механизм компенсации ущерба.
Но важно понимать, что страховка не снижает риск возгорания — она лишь перераспределяет его финансовые последствия.
В краткосрочной перспективе обязательные страховые взносы увеличат операционные расходы владельцев и арендаторов, но в долгосрочной — по мере роста стандартов безопасности — страховые премии должны снижаться, а прибыльность объектов расти.
Что нужно сделать, чтобы снизить риск пожара без сноса и перестройки? Изменить операционные правила и обеспечить их реальное исполнение. В первую очередь: запрет на самостоятельный электромонтаж арендаторами, сдача помещений только после государственной инспекции, ужесточение требований к хранению товаров и использованию электрооборудования, регулярные проверки противопожарных систем и учебные эвакуации.
Все это должно быть системно закреплено за владельцами объектов и управляющими компаниями — не как формальность на бумаге, а как реально работающий процесс.
Для тех, кто уже сейчас хочет снизить риски, есть несколько технических советов на что стоит обратить внимание.
По даунлайтам — важно обеспечить достаточное расстояние между светильниками и горючими материалами, применять решения с эффективным теплоотводом, устанавливать светильники в доступных для проверки местах, проводить тепловизионное обследование и избегать длительной непрерывной работы освещения.
По литий-ионным батареям — проводить тепловизионный контроль при входе, не допускать в здание поврежденные устройства и батареи без сертификации PSE/IEC. По гармоникам — регулярно измерять коэффициент гармонических искажений (THD), использовать активные и пассивные фильтры, удерживать падение напряжения на реактивных элементах ниже 13%.
Отдельно — по защитным системам:
- дополнять дифференциальный автомат сигнализацией утечки тока для двойной защиты;
- ежегодно измерять сопротивление изоляции и заземления;
- тестировать защитные автоматы и сохранять результаты проверок;
- ежемесячно проводить тепловизионную проверку распределительных щитов.
