Сегодня рынок недвижимости Узбекистана находится на старте развития.
«Процесс идет достаточно динамично: большинство инвесторов пытается применять лучшие мировые практики и реализовать проекты, способные удивить. Хотя и ограничений пока тоже хватает», — считает партнер и руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова.
Если же проводить аналогии с другими рынками, можно посмотреть на путь, который проходили за 15−20 лет Россия, Казахстан и Азербайджан.
По мнению эксперта, с учетом доступа к технологиям и экспертизе Узбекистан может преодолеть пройденную соседями дистанцию существенно быстрее.
О том, как прошел прошлый год для сферы торговой недвижимости, что стимулирует зарубежных инвесторов заходить на локальный рынок и за счет чего Узбекистан может вырваться вперед Spot рассказала Ольга Антонова.
На старте развития
Сегодня республику от всех остальных отличает «демографический бум». Сейчас в стране проживает около 36 млн человек.
Прирост населения за последний год составил более 700 тыс. человек. И это рекордный показатель для страны постсоветского пространства.
Суммарный коэффициент рождаемости составляет около 2,5 рождений на одну женщину (коэффициенты рождаемости и смертности общие — отношение соответственно числа родившихся (живыми) и числа умерших в течение календарного года к среднегодовой численности населения — прим. Spot). Средний возраст варьируется в районе 30 лет.
Отток людей снижается. Эти статистические данные позволяют сделать вывод, что уже примерно через 10 лет в Узбекистане будет больше 25 млн граждан в возрасте от 19 до 35 лет. А это самый производительный и потребляющий контингент населения.
Именно эти люди будут строить бизнес, платить налоги и, соответственно, возвращать деньги в экономику.
И это, пожалуй, один из ключевых прогнозных показателей для развития торговли — именно на динамику роста потребностей и доходов молодого населения обращают внимание сети, присматриваются к возможностям ведения бизнеса в республике.
Кроме того, на фоне событий и общей ситуации в некоторых соседних странах, мы видим повышение заинтересованности в недвижимости Узбекистана со стороны зарубежных инвесторов.
Страна стала открытой, приветствует инициативы общества и бизнеса, стимулирует приход иностранных игроков. Например, принимаемыми решениями в области налогообложения и таможенных пошлин.
При этом, конечно, партнеры, рассматривающие свое развитие в республике, отмечают наличие сдерживающих факторов для прихода крупных компаний и инвесторов: двузначная инфляция, отсутствие проектного финансирования, юридической прозрачности некоторых процедур и консерватизм в потреблении.
Помимо этого, предпринимателям очевидно, что высокие риски часто означают и более высокую прибыль, чем на спокойном развитом рынке.
Шансы вырваться вперед
Например, очень часто от розничных сетей можно услышать, что у населения крайне сдержанные привычки в потреблении.
При этом мы видели, как Азербайджан, Казахстан и Россия преодолевали путь к качественной торговле даже в отсутствии цифровых возможностей, компетенций малого бизнеса, инструментов внесения предложений на административном уровне.
Если добавить к этому уникальную возможность проанализировать опыт соседей и адаптировать модель развития недвижимости с учетом лучших практик, минимизируя риски, то мы получим эффект, к которому другие шли более 10 лет, в два раза быстрее.
Это значит, что приблизиться к показателю ВВП на душу населения в порядка $5 тыс. можно за ближайшие 5−7 лет.
Сегодня мы помогаем нашим заказчикам создавать продукт, отвечающий требованиям ведущих компаний.
Это нужно для того, чтобы сформировать концепции городов, территорий и зданий таким образом, чтобы в любой момент в будущем они оставались актуальными, доходными во времени (не в моменте) и на них был спрос.
Каким был 2022 год
Часть западных компаний, которые ушли с рынка России, несмотря на общую растерянность, стали рассматривать возможность продолжения работы по развитию на территории СНГ. Так наметился тренд выхода на рынок Узбекистана. Это путь не быстрый, но шаг сделан.
Для Узбекистана при этом прошлый год стал прорывным: был принят ряд административных решений в поддержку отрасли, упрощающий ведение бизнеса. Например, снижение ввозных пошлин и упрощение некоторых процедур.
Сетевые девелоперы теперь рассматривают строительство осознанно и стратегически. У нас большая часть заказов по республике связана с определением наиболее эффективной коммерческой стратегии и концепции недвижимости.
Большинство компаний стали ориентироваться не на внутренние ощущения, а на глубокий анализ рынка и потребительского спроса.
Несмотря на динамичность строительства, в Узбекистане наблюдается недостаток качественных площадей из расчета на тысячу жителей. Это еще один маркер возможностей для развития сектора.
Развитие регионов. Активизировалась деятельность наших экспертов не только в столице, но и в регионах. Например, мы сейчас работаем с многофункциональной застройкой в Ферганской долине, Навои, с торговой недвижимостью в Самарканде.
Впереди смещение фокуса внимания с базаров на современную торговую инфраструктуру: как со стороны покупателей, так и со стороны малого бизнеса.
Мы и ранее на других рынках замечали, что у многих жителей все еще есть внутреннее ощущение, будто торговые центры в разы дороже.
Хотя зачастую разница в цене не превышает 10% по аналогичным позициям, а у некоторых профессиональных ритейлеров цены могут быть ниже, чем некоторые позиции на рынках.
Вместе с развитием рынка потребитель привыкнет к качеству сервиса, возможностям обмена и возврата, к опыту и впечатлениям, которые предоставляет розница.
А малые предприниматели, в свою очередь, осознают потенциал моллов и начнут подстраиваться: делать дизайн-проекты, разрабатывать айдентику, адаптировать ассортимент под спрос.
Преграды и вызовы
В сегменте торговых площадей мы уже работаем с рядом активов — Depo Mall, Tashkent City Mall, Infinity Mall, Namuna Development и другими.
Занимаемся маркетингом проектов, тем самым рассказывая крупным иностранным сетям о преимуществах выхода на рынок в текущей его стадии.
Многие сети с осторожностью смотрят на недвижимость в республике: высокие ввозные пошлины, сложность оформления сделок, нет гарантий безопасности.
Мы пытаемся объяснять, что есть продвижение во всех областях. Для этого строим для сетей базовые pnl (отчет о прибыли и убытках — прим. Spot), где объясняем выгоды, балансирующие риски.
Показываем, что некоторые выгодные налоговые позиции перекрывают, например, расходы на импорт.
Но для большинства крупнейших мировых имен важнее стабильность и единая ценовая политика, так как это их имидж.
Грубо говоря, одни и те же кроссовки Zara в валютном эквиваленте должны стоить одинаково в России, Казахстане, Узбекистане, Кыргызстане и во всех других странах.
При этом, есть информация о предварительном решении президента о снижении таможенных пошлин.
Остается лишь дождаться разъяснений, кто их сможет получить при соблюдении каких критериев. Это станет существенной поддержкой для выхода больших мировых брендов.
Для западного инвестора остается еще несколько дополнительных преград на пути построения бизнеса в стране — сложность с пониманием защитных механизмов и защитой частной собственности, отсутствие лояльной кредитной политики, невозможность привязывать расчеты в арендных соглашениях к валюте для минимизации риска влияния инфляции.
Прогнозы
В столице, к сожалению, все еще нет больших торговых площадей формата outlet, крупных региональных моллов с «биг боксами» как IKEA.
В офисном секторе мало предложения для больших игроков, в жилом секторе все еще отсутствует комфорт-класс.
Но я думаю, что это не недостаток, а скорее, сигнал к развитию. Мы заметим появление новых форматов, после открытия Tashkent City Mall, являющегося в значительной степени пионером индустрии в торговой недвижимости.
Представители нового бизнеса увидят результаты, смогут проанализировать потребительские предпочтения и принять верное решение.
Одновременно начнется развитие электронной коммерции. Хотя мы понимаем, что это будет в большей степени стимулировано новыми розничными сетями как инструмент омниканальности.
Узбекистан еще должен будет для начала насытиться крупными торговыми площадями в офлайн-формате.
В сравнении, например, с Россией, где доля розничных онлайн-продаж составляет около 10%, вполне можно ожидать, что e-commerce — это сопутствующая ниша, развивающаяся вместе с торговой недвижимостью, подчиняющаяся законам роста осведомленности потребителей.
