Узбекистан занял седьмую строчку (40,2 балла), расположившись между Турцией (40,4) и Мексикой (36,3).
По складской компоненте (вакансия, ставки, обеспеченность площадями) Узбекистан набрал 60,4 балла, это первое место в десятке — выше Польши (55,9) и ОАЭ (55,6). Геополитических штрафов, ноль — ни конфликтов, ни санкций (ОАЭ получили минус 30, Саудовская Аравия минус 10, Индия минус 8). Макроэкономика пока скромнее — 35,2 балла, отсюда итоговая седьмая строчка. Но для девелопера главный вопрос, есть ли дефицит и растут ли ставки, и здесь Узбекистан занимает одну из ведущих позиций.
Складской рынок Узбекистана на данный момент является одним из самых дефицитных в мире. По данным, представленным IBC Global, совокупный объем предложения качественных складов классов, А и В в стране составляет 795 тыс. кв. м. В регионе фиксируются растущие ставки аренды (порядка $12 за кв. м в месяц, а в классе В — $10,6 за кв. м в мес без ОРЕХ и НДС что выше ставок в Нью-Йорке), острый дефицит качественного предложения — сейчас нехватка качественной складской инфраструктуры составляет почти 400 тыс. кв. м). Доля класса, А достигла 43,6% и продолжает расти. Вакансия в сегменте, А на уровне математической погрешности 1,5%, что является классическим «рынком арендодателя» с вымыванием предложения площадей на стадии проектирования.
В стройке и проектировании находится еще 370 тыс. кв. м, однако, как подчеркнули эксперты, этого объема категорически недостаточно — обеспеченность складами класса, А и В на душу населения в Узбекистане составляет всего 0,02 кв. м на человека — почти в 19 раз ниже, чем в России, и в сотни раз ниже, чем в Германии или США.
Дефицит складских площадей в Узбекистане не аномалия, а прямое следствие макроэкономической динамики. По данным, представленным аналитиками и представителями власти на саммите, ВВП Узбекистана в 2025 году вырос на 7,7% и превысил $145 млрд. Стратегическая цель правительства — $240 млрд к 2030 году. Среднегодовой прогноз роста на 2026−2029 годы: 6−7%.
Население страны в 2026 году превысило 38,2 млн человек, это один из крупнейших потребительских рынков Центральной Азии с медианным возрастом около 27 лет. Молодая демография означает растущее потребление, а растущее потребление означает спрос на логистику.
Рост рынка подкреплен регуляторными реформами. Как отметил на открытии CAWS 2026 Нодир Хайдаров, заместитель директора Центра Министерства транспорта Республики Узбекистан, в 2025 году по инициативе президента принята концепция развития транспортного сектора и логистики. На ее основе утверждены нормативные требования к складам по классам А, А+, В, С и запущен реестр логистических центров. Для инвестора это предсказуемость — работа с действующей базой, а не с неформальными договоренностями.
«Польза складского сегмента для экономики заключается в обеспечении логистической связанности внутри страны и за её пределами», — подчеркнул руководитель секретариата Совета иностранных инвесторов Азиз Гафуров.
По его мнению, развитие логистики напрямую влияет на состояние дорог, таможенных процедур и деловой среды в целом.
Стратегический приоритет, обозначенный Хайдаровым, выходит за рамки классического складского девелопмента — Узбекистан делает ставку на индустриально-логистические парки, где склады интегрируются с производством и полным циклом цепочек поставок. Цель — привлечь мощности из Юго-Восточной Азии, предложив более короткое плечо до Европы. Этот вектор совпадает с проектом DP World, два направления одной стратегии — превращение страны из транзитной территории в региональный хаб с сильной инфраструктурой.
Общий объем иностранных инвестиций в 2025 году составил $43,1 млрд (+24% к 2024 году), из которых $38,2 млрд приходятся на прямые иностранные инвестиции (по данным Министерства инвестиций, промышленности и торговли Республики Узбекистан). Пятерка крупных инвестиционных партнеров — Китай ($15,5 млрд), Россия ($4,8 млрд), Турция ($2,6 млрд), Саудовская Аравия ($2,5 млрд) и ОАЭ ($1,5 млрд). Именно игроки из перечисленных стран формируют пул якорных арендаторов, под которых строятся и будут строиться новые складские мощности.
По расчетам IBC Global, основу нового спроса на складские площади в Узбекистане формируют три сегмента. Первый и один из крупнейших — e-commerce и маркетплейсы: на них приходится 35% нового спроса. Второй — 3PL-операторы и дистрибуция, 28%. Третий — доставка из офлайновой розницы, 18%. На развитие региональных складов приходится 12%, на Light Industrial и мультитемпературные форматы, оставшиеся 7%.
Эта структура отражает системный переход узбекского рынка от рыночной и прилавочной модели торговли к современным форматам, и именно розничный сектор является главным бенефициаром и одновременно генератором складского спроса.
Абсолютным лидером по темпам экспансии стал маркетплейс Uzum Market, нарастивший за год сеть пунктов выдачи до примерно 1500 точек в более чем 450 населенных пунктах. В категории FMCG наиболее активны Olma (+120 магазинов за год) и Korzinka (+60). Примечательно, что проникновение e-commerce в Узбекистане составляет лишь 3−4%: фулфилмент-рынок еще не вошел в фазу взрывного роста, а значит, основной объем складского спроса со стороны маркетплейсов впереди.
Растущий спрос упирается в ограниченное предложение, сконцентрированное в руках узкого круга игроков. На CAWS 2026 компания IBC Global представила рейтинг крупнейших собственников складской недвижимости Узбекистана, одно из первых в истории страны систематизированных исследований, классифицирующее ключевых владельцев по объему введенных и строящихся площадей класса, А и В. Среди компаний рейтинга:
- логистический центр Uzum Market;
- склады ORIENT Group и Highway Logistics Center;
- Universal Logistics Services;
- распределительный центр для сети супермаркетов Korzinka,
- ЛЦ «Подъемник» компании Balton Trading Asia и другие.
Структура рейтинга показательна — все три компании представляют именно те сегменты, которые формируют 81% нового спроса: e-commerce, 3PL и офлайновая розница.
«Формирование такого рейтинга — сигнал перехода рынка от фрагментированной структуры к институциональной модели. Инвестиции пришли и девелоперы понимают, насколько рабочей является финансовая модель, и видят перспективу. Девелоперы приходят как из логистики, так и недвижимости, причем и местные, и иностранные игроки», — отметил Станислав Ахмедзянов, управляющий партнёр IBC Global.
Практическим подтверждением этих слов стала сделка, заключенная в рамках саммита — GreyStars Real Estate Partners и IBC Global подписали агентский договор на поиск арендаторов для нового складского комплекса класса, А Tashkent Logistic Hub общей площадью 46,4 тыс. кв. м.
Многолетние бессменные партнеры саммита:
- компания Alutech — производитель алюминиевых профильных систем в СНГ, одна из ведущих компаний рынка роллетных систем и секционных ворот в Европе;
- компания FIRST, экосистема эффективных решений для склада и производства.
Спонсор саммита, компания «ИНГЕНИУМ» — одна из ведущих в сфере холодоснабжения агропромышленных комплексов, пищевых предприятий и логистической инфраструктуры.
Мероприятие также поддержал Aysel Group, один из ключевых игроков рынка, реализующий масштабные инвестиционно-девелоперские проекты в сфере складской и коммерческой недвижимости.
На правах рекламы.
