Как ранее писал Spot, в Узбекистане принят закон о градостроительной реновации, который накануне подписал Шавкат Мирзиёев.
Документ регулирует весь цикл реновационных проектов — от первоначальной инициативы до выплаты компенсаций жильцам и ввода новых объектов в эксплуатацию. Закон прошел через Законодательную палату 9 сентября 2025 года и был одобрен Сенатом 7 апреля 2026 года, а вступит в силу через полгода после официального опубликования.
Spot подготовил подробный разбор того, что именно предусматривает закон, как будут запускаться и финансироваться проекты, на что вправе рассчитывать собственники жилья и каким образом государство намерено контролировать весь процесс.
Что такое градостроительная реновация
Градостроительная реновация — это комплекс мер, направленных на архитектурное, социальное, экономическое и экологическое улучшение городских территорий на основе утвержденного проекта. Другими словами, это системный снос, реконструкция и новое строительство на месте ветхого и аварийного жилья, а также создание современной инфраструктуры, энергоэффективных зданий и комфортной городской среды.
Закон выделяет три конкретные формы реновации:
- реконструкция существующего объекта без изменения его основных несущих конструкций;
- полный снос аварийного здания и строительство нового объекта на освободившемся участке;
- создание зеленых зон и иных территориальных пространств.
В рамках одной программы реновации могут применяться одновременно несколько форм. При этом действие закона не затрагивает изъятие земельных участков для государственных нужд, объекты материального культурного наследия, а также создание новых жилых массивов на пустующих землях — это регулируется другим законодательством.
Основания для реновации
Реновация не может начаться произвольно — закон четко определяет, при каких условиях территория может быть включена в программу.
Первое основание: здания и сооружения на данной территории признаны непригодными для проживания и эксплуатации или находятся в аварийном состоянии.
Второе: на территории сложились условия, серьезно угрожающие социальной жизни населения. Под этим понимается широкий круг ситуаций — наличие техногенных или природных угроз, несоответствие нормам безопасности, отсутствие инженерных коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры. Конкретный перечень таких условий устанавливается Кабинетом министров.
Принципы реновации
Закон закрепляет широкий перечень принципов, на которых должна строиться вся деятельность по реновации. Они не носят декларативного характера — нарушение этих принципов влечет имущественную ответственность виновных лиц, а ущерб, причиненный государством или инвестором, подлежит возмещению.
- Добровольность. Ни государственные органы, ни их должностные лица не вправе принуждать собственника включать свое имущество в программу реновации или изымать его без согласия владельца за рамками судебного порядка. Если достичь соглашения не удалось, спор разрешается исключительно в суде;
- Приоритет прав собственника. Все противоречия и неясности, возникающие в отношениях между собственником и государством в ходе реновации, трактуются в пользу собственника;
- Неприкосновенность частной собственности. Государство обязано создавать все условия для ее сохранения. Никто не может быть выселен из своего жилья иначе как на основании судебного решения;
- Улучшение имущественного положения. После реновации состояние имущества собственника — в том числе жилых и нежилых помещений — должно быть не хуже, а лучше, чем до нее. Это один из ключевых принципов: реновация не должна ухудшать положение тех, чье имущество в нее включено;
- Открытость и прозрачность. Программы реновации публикуются на электронной платформе «Шаҳарсозлик реновацияси» («Градостроительная реновация») и в СМИ. Строительство ведется под государственным и общественным контролем в режиме реального времени;
- Эффективное землепользование. При размещении зданий приоритет отдается вертикальному росту, то есть высотному строительству, чтобы не расширять застройку в ущерб свободным территориям
Помимо перечисленного, закон закрепляет принципы экологической безопасности, энергоэффективности и социальной защиты: все участники реновации равны перед законом вне зависимости от пола, расы, национальности и социального положения.
Кто может инициировать реновацию
Закон предусматривает три категории инициаторов. Первая — государство в лице районных (городских) хокимиятов. Вторая — сами собственники объектов на реновируемой территории. Третья — частные инвесторы или строительные организации, заинтересованные в реализации проекта, которые в законе именуются «третьими лицами».
Для любого инициатора, кроме государства, обязательно выполнение одного ключевого условия: необходимо получить письменное нотариально заверенное согласие не менее четырех пятых (80%) от общего числа правообладателей объектов на данной территории.
Здесь важно понимать, кто считается правообладателем: это не только собственник в привычном смысле, но и тот, кто владеет землей или объектом на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования или иного права, предусмотренного законодательством.
Как запускается проект реновации
Процедура реновации состоит из трех последовательных этапов.
Первый этап — подача предложения. Инициатор — будь то хокимият, собственники или инвестор — обращается с предложением в Совет министров Каракалпакстана, хокимияты областей или Ташкента. К предложению прилагается концепция проекта реновации — предварительный документ, описывающий замысел, границы территории и ожидаемые результаты. Предварительно инициатор обязан провести общее собрание собственников и получить нотариально заверенное согласие не менее четырех пятых из них. Поступившие предложения рассматриваются в течение одного месяца.
Второй этап — рассмотрение и утверждение. Если предложение признается соответствующим целям закона, проект направляется в Жокаргы Кенес Каракалпакстана, областные Кенгаши или Ташкентский городской Кенгаш для одобрения, а также выносится на публичное обсуждение.
Слушания проводятся не менее 15 дней на платформе «Шаҳарсозлик реновацияси», в СМИ и на сайтах госорганов. Представительные органы рассматривают проект в течение месяца и принимают решение об одобрении или отклонении. Отклоненный проект может быть внесен повторно, но не ранее чем через год.
Программы реновации утверждаются либо Республиканским советом по реновации, либо региональными советами — в зависимости от масштаба. Региональный совет вправе самостоятельно утверждать программу в двух случаях: если все без исключения собственники на территории дали нотариальное согласие, либо если базовая расчетная стоимость проекта не превышает 350 тыс. базовых расчетных показателей (144,2 млрд сумов). Во всех прочих случаях решение принимает Республиканский совет.
Отдельное внимание закон уделяет проектам, затрагивающим интересы людей с инвалидностью: такие проекты дополнительно рассматриваются с учетом мнения их общественных объединений.
Третий этап — реализация. После утверждения программы проводится конкурс по выбору исполнителя реновации и строительной организации. Победитель конкурса и соответствующий территориальный фонд заключают договор, определяющий права, обязательства и сроки реализации проекта. Для управления конкретным проектом создается Дирекция — специальное юридическое лицо, которое ведет работу от ее начала до завершения. После того как все обязательства выполнены, Дирекция ликвидируется.
Какие требования к проекту
Закон предъявляет ряд обязательных условий к любому проекту реновации — они не могут быть проигнорированы ни государством, ни инвестором.
Прежде всего, проект должен быть разработан в строгом соответствии с требованиями закона и получить нотариально заверенное согласие не менее четырех пятых (80%) собственников. Каждое новое здание обязано пройти оценку энергоэффективности до получения разрешения на строительство, а строительные работы должны соответствовать стандартам программы реновации.
Закон устанавливает жесткие ограничения в отношении зеленых зон: при изменении территориального зонирования их нельзя переводить в другие категории использования. Если по объективным причинам зеленую зону необходимо сдвинуть, площадь вновь создаваемого озеленения не может быть меньше исходной. Помимо этого, минимум четверть всей территории, охваченной проектом, обязательно отводится под зеленые насаждения.
Также существует и градостроительное ограничение: в течение последних трех лет на реновируемой территории не должно быть зон, переводившихся из производственных в жилые или иные категории без соответствующего инфраструктурного обеспечения.
Как выбирается инвестор
Отбор инвестора и строительной организации осуществляется через открытый конкурс — он обязателен при государственной инициативе и при инициативе третьих лиц. Исключение предусмотрено лишь в двух ситуациях: если проект полностью финансируется за счет самих третьих лиц из собственных средств, а также для объектов, уже включенных в действующую программу реновации. Если в ходе строительства работы были приостановлены до завершения, проводится повторный конкурс.
По итогам конкурса между победителем и соответствующим территориальным фондом заключается договор с четко прописанными правами, обязательствами, сроками и порядком реализации проекта. Процедуры проведения конкурса и повторного конкурса устанавливает Кабинет министров Узбекистана.
Закон также предусматривает механизм государственной поддержки для частных инвесторов, реализующих реновацию по инициативе собственников. Им могут быть предоставлены субсидии, льготные кредиты и займы из средств республиканского и региональных фондов, финансовая поддержка при создании инфраструктуры, а также научно-методическое сопровождение.
Права собственников и процедура согласования
Открытые слушания с собственниками проводятся не позднее двух месяцев после разработки концепции проекта. Инициатор обязан оповестить каждого собственника письменно — не менее чем за семь дней до мероприятия. Слушания протоколируются, ведется обязательная аудио- и видеозапись. Протокол подписывается инициатором и всеми участниками слушаний, после чего его оригинал направляется в соответствующий хокимият.
Собственник вправе самостоятельно выбрать форму участия в проекте: либо получить компенсацию, либо выступить соинвестором, вложив стоимость своего имущества в реализацию реновации и получив долю в новом объекте. Закон прямо запрещает создавать какие-либо препятствия для участия собственника в качестве соинвестора.
Особый случай — многоквартирные дома. Если дом признан аварийным или представляющим угрозу жизни жильцов компетентным органом, он может быть включен в программу реновации даже тогда, когда менее четырех пятых собственников проголосовали «за». Это исключение введено из соображений безопасности.
После согласования с каждым правообладателем заключается индивидуальный нотариально удостоверенный договор. Если часть правообладателей отказывается подписывать соглашение добровольно, вопрос решается в судебном порядке — принудительное изъятие без судебного решения закон прямо запрещает.
В случае смерти собственника после подписания договора, но до завершения реновации, его права и обязательства переходят к наследникам пропорционально долям. Если наследников нет или никто из них не принял наследство, имущество по истечении трех месяцев с открытия наследства переходит во временное управление территориального фонда и включается в реновацию.
Закон также прямо указывает на недопустимость давления на несогласных собственников. Нельзя отключать им инженерные сети, ограничивать доступ к их имуществу, создавать условия, делающие проживание невозможным, — подобные действия квалифицируются как незаконные. Вместе с тем, если собственник сам нарушает закон — совершает действия, препятствующие передаче его имущества в Дирекцию, — дело передается в суд.
Компенсации
Закон устанавливает четкий принцип: компенсация должна улучшать, а не ухудшать положение собственника.
Собственнику предоставляется несколько форм компенсации на выбор: новое жилое или нежилое помещение в реновируемой зоне; аналогичный объект в другом месте — как правило, в том же районе или городе; денежная выплата; иные формы, предусмотренные договором. Конкретная форма определяется по соглашению собственника и Дирекции.
Если собственник выбирает новое жилье, его площадь не может быть меньше прежней, и оно должно быть полностью готово к проживанию. При распределении квартир приоритет отдается нижним этажам. До момента передачи нового объекта в собственность Дирекция обязана предоставить владельцу временное жилье. Все расходы, связанные с переездом, несет Дирекция. Если передача новой собственности затягивается сверх двух лет, Дирекция выплачивает пеню — 0,05% от суммы компенсации за каждый день просрочки.
Денежная компенсация выплачивается в национальной валюте через банк единым платежом. Помимо основной суммы, собственнику выплачивается надбавка в размере 12% — в качестве возмещения неудобств, причиненных реновацией. Стандарты оценки имущества устанавливает Агентство по управлению государственными активами Узбекистана.
Закон отдельно защищает тех, кто проживает в жилье без правоустанавливающих документов, но фактически владеет им как своим собственным не менее 15 лет, открыто и непрерывно, уплачивая при этом налоги. Таким людям также полагается компенсация в виде рыночной стоимости объекта.
При предоставлении нового жилья из другого района собственник вправе отказаться и потребовать объект именно в том же районе, что и прежний. Если собственник является человеком с инвалидностью, предоставляемое жилье или временное жилье на период строительства обязательно должно быть доступным и приспособленным для его нужд.
Финансирование реновации
Для финансовой поддержки реновационных проектов создается двухуровневая система специализированных фондов. На республиканском уровне — фонд при Кабинете министров, на региональном — фонды при Совете министров Каракалпакстана, хокимиятах областей и Ташкента. Все они являются самостоятельными юридическими лицами.
Республиканский фонд аккумулирует средства прежде всего для работы с ветхим жильем в отдаленных районах и финансирования масштабных проектов по государственной инициативе. Он формируется из нескольких источников: не менее 15% резервного фонда правительства, средств республиканского бюджета и его дополнительных источников, а также средств международных финансовых институтов.
Региональные фонды пополняются иначе: за счет средств международных финансовых организаций, поступлений от аренды земельных участков на реновируемых территориях, взносов физических и юридических лиц — в том числе иностранных инвесторов, — а также иных законных источников.
Если средств фондов недостаточно, закон предусматривает механизм инвестиционной декларации: публикуется объявление о привлечении средств третьих лиц и собственников для реализации конкретного проекта с условием пропорционального распределения доходов между всеми участниками. Порядок реализации инвестиционной декларации устанавливает Кабинет министров.
Госконтроль
Государственный контроль за реализацией программ реновации осуществляется сразу несколькими органами: Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Инспекцией по контролю в сфере строительства и ЖКХ при Кабинете министров, региональными и районными хокимиятами. Их задача — проверять проектную документацию на соответствие нормам сейсмостойкости, доступности для людей с инвалидностью, инженерным нормам, стандартам энергоэффективности и экологическим требованиям.
Общественный контроль обеспечивается через электронную платформу «Шаҳарсозлик реновацияси»: любой гражданин может в режиме реального времени отслеживать ход строительства и реконструкции объектов, включенных в программу. Информация доступна в форматах, адаптированных для людей с различными формами инвалидности. Ответственным за разработку и функционирование платформы определено Министерство экономики и финансов.
Споры между собственниками и Дирекцией, а также жалобы на решения советов по реновации рассматриваются в судебном порядке. Закон прямо обязывает суды при рассмотрении имущественных споров обеспечивать соблюдение принципа неприкосновенности собственности — это дополнительная гарантия для граждан на случай злоупотреблений.
Когда и как закон вступит в силу
Закон вступает в силу через шесть месяцев после официального опубликования — с 12 декабря 2026 года. В этот переходный период Кабинет министров обязан разработать и утвердить весь массив подзаконных актов: порядок технического обследования аварийных объектов, регламент работы комиссий по оценке имущества, правила проведения конкурсов по отбору инвесторов, порядок деятельности фондов поддержки реновации и Дирекций, а также процедуры государственной поддержки собственников-инициаторов и участия собственников в качестве соинвесторов.
Отдельное переходное положение касается уже существующих проектов. В течение двух месяцев с момента вступления закона в силу подлежат пересмотру решения, ранее принятые в пользу инвесторов по территориям, где строительство так и не было начато. Если собственники не дали согласия в установленной пропорции — 80%, — соответствующие участки, здания и объекты возвращаются в распоряжение районных (городских) хокимиятов.
Ранее Spot писал, что в Узбекистане выявили 1952 незаконные постройки в 2025 году — предлагается усилить санкции.
