Реновация в Узбекистане: от включения дома в программу до переселения и компенсации

В начале июня в Узбекистане был принят закон о градостроительной реновации. Документ определяет порядок разработки, одобрения и реализации проектов обновлений территорий, механизмы компенсации, правовые гарантии защиты частной собственности, а также обязанности инвесторов и полномочия государственных органов.

Закон вступит в силу в декабре этого года. Хоким Ташкента Шавкат Умурзаков отметил, что после запуска реновации ежегодно планируется переселять в новые дома до 15 тыс. жителей старых домов с неблагоприятными условиями.

Первые проекты реновации в экспериментальном порядке реализуются в трех районах Ташкента — Мирабадском, Яшнабадском и Сергелийском компанией Tashkent Invest.

Spot запускает серию публикаций о реновации, в рамках которой разберет правовые, градостроительные и экономические аспекты темы.

Первая статья посвящена юридической стороне: адвокат Маргарита Абдуллаева объясняет, как дом может попасть в программу, как определяется компенсация и какие гарантии есть у собственников.

Маргарита Абдуллаева,

адвокат, глава юридической фирмы AceLex и адвокатского бюро AceLex Advocates.

В первую очередь важно разграничить понятия. Реновация — это не снос, реконструкция, расселение аварийного жилья или изъятие участка для общественных нужд. Да, все эти процессы могут быть связаны, но у каждого свои цели и юридические последствия.

Реновация — это отдельный правовой режим, который включает: улучшение территории, приведение объектов в пригодное, удобное, энергоэффективное состояние и перепланировку земельных участков.

Основные отличия реновации от смежных механизмов:

Главное отличие реновации — в масштабе и цели. Это не снос, реконструкция или расселение отдельного дома, а комплексное обновление территории по специальной программе и проекту.

Основания для включения дома в программу

Включить дом или территорию в программу реновации просто так нельзя. Для этого необходимы веские основания:

1. устаревшее состояние жилых и нежилых объектов, расположенных на территории реновации, их непригодность для проживания или эксплуатации, а также аварийное состояние;
2. наличие обстоятельств, серьезно влияющих на социальную жизнь населения.

То есть одного желания инвестора или коммерческой привлекательности участка недостаточно. Должны быть объективные технические, градостроительные или социальные основания.

Статья 7 закона определяет обязательные условия для проведения реновации. В частности, необходимо разработать проект, провести открытое обсуждение с собственниками и получить нотариально удостоверенное письменное согласие не менее 4/5 владельцев каждого объекта.

Как собственники участвуют в принятии решения

Жителей должны информировать заранее. Саму программу реновации будут публиковать в СМИ и на сайтах госорганов.

После разработки концепции инициатор обязан провести открытое обсуждение с владельцами. Не менее чем за семь дней им отправляют письменное уведомление с указанием времени и места встречи.

На встрече хокимият должен разъяснить цели, условия и перспективы проекта, выслушать мнения жителей, провести аудио- и видеозапись и оформить протокол.

После утверждения программы с каждым собственником подписывают отдельный договор. Его подписывают сам владелец, Дирекция и территориальный фонд.

Документ заверяют у нотариуса. В нем прописывают условия, вид, размер и сроки компенсации, а также срок выезда — не более шести месяцев после получения всей суммы компенсации.

Если набрать согласие 80% жильцов дома не удалось, проект останавливается. Исключение делают для многоквартирных домов, признанных аварийными или создающих угрозу для жизни граждан.

Гарантии для собственников

Само включение дома в программу реновации или согласие 80% жильцов еще не дает права выселить человека принудительно.

Если стороны не смогли договориться об условиях компенсации и сроках освобождения жилья, нельзя заставить владельца подписать договор. Закон запрещает отключать свет, воду, газ, ограничивать доступ в квартиру или создавать условия, мешающие нормальному проживанию.

Разногласия между собственником и Дирекцией решает суд.

Реновация не нарушает права собственности, если проходит строго по закону, с соблюдением всех гарантий, выплатой компенсации и правом на судебную защиту.

Статья 65 Конституции гарантирует неприкосновенность частной собственности. Закон «О градостроительной реновации» также запрещает лишать человека жилья без судебного решения.

Участие частного инвестора само по себе не делает проект незаконным, однако выгода застройщика не должна заменять собой цели реновации. Проект обязан пройти все официальные этапы, а условия выплат и переезда фиксируются в договоре.

Какую квартиру могут предложить собственнику

Собственник может выбрать форму компенсации: новое жилье или коммерческое помещение на территории реновации, недвижимость в другом месте, деньги либо другой вариант, указанный в индивидуальном соглашении.

Закон «О градостроительной реновации» не использует отдельный термин «равноценное жилье» в широком смысле, но устанавливает минимальные требования к жилью, которое собственник получает как компенсацию.

Согласно статье 42 площадь предоставляемого жилья не должна быть меньше площади объекта, подлежащего реновации. Новую квартиру должны передать в состоянии, готовом для проживания, и в и в первую очередь предлагать нижние этажи.

Если квартиру дают в другом районе, она должна находиться в том же городе или районе, где стоял сносимый дом. По желанию собственника жилье могут предоставить и в любом другом регионе Узбекистана.

Район, этаж, планировка, ремонт, наличие лифта, близость к работе и школе прямо не указаны в законе как обязательные критерии равноценности жилья, но могут учитываться при оценке и переговорах с Дирекцией. Поэтому важные для собственника детали стоит заранее зафиксировать в договоре заранее.

Цокольные, мансардные и нежилые помещения не считают полноценной заменой квартире, если они не приспособлены для постоянного проживания.

Как рассчитывается компенсация

Размер компенсации определяет соглашение между владельцем и дирекцией. При спорах сумму устанавливает суд.

Денежная компенсация должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости имущества, а не кадастровой или балансовой. В расчет входит рыночная цена квартиры, стоимость права на землю, насаждения, расходы на переезд, временную аренду, упущенную выгоду за два года и другие убытки.

Кроме того, собственнику выплачивается разовая компенсация за неудобства в размере 12% от суммы компенсации.

Главный ориентир — не просто стоимость старой квартиры, а сумма, на которую человек сможет купить аналогичное жилье на рынке без потери качества жизни.

Владелец вправе получить деньги и за сделанный ремонт. Отделку, инженерные системы, индивидуальное отопление, встроенную мебель и другие улучшения нужно фиксировать, чтобы их учли при оценке или внесли в договор.

Оценку проводит независимая компания до принятия решения по программе реновации и до заключения соглашения с правообладателем. Инициатор проекта и другие заинтересованные стороны не имеют права вмешиваться в работу оценщика.

Если владелец не согласен с выводами, он может потребовать повторную экспертизу, привлечь другую оценочную компанию, в том числе международную, или оспорить цифры в суде.

Новое жилье и временное проживание

Владелец не обязан съезжать с квартиры до получения полной компенсации или предусмотренных законом гарантий. Если компенсацией является новое жилье, оно должно быть готово для проживания.

Пока новый дом строится, Дирекция должна предоставить временное жилье или помещение для проживания. Для людей с инвалидностью подбирают жилье с безбарьерной средой.

Если предложенные условия не подходят

Если условия реновации не устраивают, подписывать договор сразу не нужно. Сначала стоит письменно направить возражения, запросить документы, отчет об оценке, расчет компенсации и проект соглашения.

Любые случаи давления следует фиксировать с помощью фото- и видеозаписей, скриншотов, совместных актов с соседями и письменных обращений, заявлений в коммунальные службы, хокимият, строительную инспекцию, прокуратуру или суд.

Жители могут действовать сообща: проводить собрания, оформлять протоколы, направлять общие обращения, привлекать юриста, заказывать независимую оценку и вырабатывать единую позицию. Но соглашение о компенсации все равно нужно проверять индивидуально, потому что права и условия у каждого собственника могут отличаться.

Если договориться не удалось, спор с Дирекцией рассматривается в суде. Также можно обжаловать само решение о запуске программы реновации.

Риски и главный совет собственникам

Основные риски связаны с тем, как закон будет применяться на практике. Важно, чтобы согласие владельцев было добровольным и осознанным, а не полученным под давлением.

Также возможны споры из-за занижения размера компенсации, задержек сдачи домов и качества временного жилья.

Кроме того, важно заранее понимать, кто отвечает за задержки, ухудшение условий и несоблюдение обещанных параметров проекта — инвестор, дирекция или государственные органы.

Главный совет — не воспринимать включение дома в программу реновации как автоматическую обязанность съехать или подписать предложенные документы.

Сначала нужно запросить всю информацию о проекте. Не стоит подписывать соглашение о компенсации, акт передачи квартиры, расписку о полном расчете или отказ от претензий без юридической проверки.

В первую очередь нужно задать три вопроса: на каком основании дом включен в реновацию, какая компенсация предлагается и как она рассчитана, где и на каких условиях собственник будет жить до получения нового жилья или полной выплаты.

Если условия не устраивают, лучше действовать письменно и коллективно: направлять обращения, фиксировать нарушения и привлекать юриста.