28 января работники ТРЦ Samarqand Darvoza (SD MALL) отключили подачу электрической энергии в торговый зал и складское помещение сети супермаркетов Makro. Об этом Spot сообщили представители торговой сети.
От Spot: изначально и Compass, и Samarqand Darvoza, и Makro принадлежали The Tower Mall Management Group, но в 2019 году компания продала оба этих ТРЦ Узбекско-Оманской инвестиционной компании.
По словам Сергея Арутюняна, юриста Makro, по договору аренды не предусмотрено отключение электроэнергии, так что инцидент считается прямым нарушением. Он также сообщил, что объявление Carrefour вышло тогда, когда договорные отношения между Samarqand Darvoza и Makro еще не были завершены (срок аренды истек только 19 января).
О чем речь
7 января Majid Al Futtaim, управляющая брендом Carrefour в Узбекистане, объявила, что откроет два супермаркета в ТРЦ Compass и ТРЦ Samarqand Darvoza на месте Makro. Управляющий сети супермаркетов Makro Роман Сайфулин тогда назвал это неожиданностью.
В Makro считают, что сейчас происходит грубое нарушение их прав — ТРЦ обязан предложить условия аренды на равных условиях с другими претендентами.
По словам Арутюняна, заявление Carrefour подразумевает наличие заключенных договоров, то есть, ущемляется преимущественное право Makro.
Spot обратился в Carrefour за комментарием — там отметили, что они только констатировали факт подписания соглашения о сотрудничестве с Узбекско-Оманской инвестиционной компанией по запуску гипермаркетов в ТРЦ Compass и Samarqand Darvoza.
Представители Makro также сообщили, что 6 января к ним поступило письмо от администрации ТРЦ, в котором было предложено подписать акт приема-передачи (возврата) арендуемого помещения — SD MALL, по сути, требовал прекратить дальнейшие отношения.
В компании считают это необоснованным, а также нарушающим действующее законодательство по нескольким основаниям:
- в период действия договора аренды со стороны SD MALL в адрес Makro не поступало никаких претензий касательно аренды.
- Makro неоднократно предлагала SD MALL продлить действие договора сроком на 10 лет с увеличением суммы арендных платежей.
8 января сеть супермаркетов потребовала от администрации предложить им заключение договора аренды на новый срок на равных условиях с третьими лицами, но в ответ получили отказ.
«С нашей стороны был соблюден претензионный порядок — спор не удалось урегулировать в досудебном порядке, так что мы подали иск в суд. Цель — перезаключение договора на равных правах и на условиях преимущественного права», — говорит Сергей Арутюнян.
Как отметили в компании, сейчас Makro в Samarqand Darvoza приостановил работу, скоропортящиеся продукты вывезены, более 300 человек не выходят на работу, сеть несёт репутационные издержки, а сотни клиентов испытывают дискомфорт.
Spot запросил комментарий по поводу всей этой ситуации у руководства SD MALL, но оперативного ответа получить не удалось.
Что говорит законодательство
Мадина Турсунова,
юрист, патентный поверенный Legalmax Central Asia.
Условия и сроки временного владения и пользования имуществом (нежилыми помещениями) определяется между сторонами в договоре.
Согласно Гражданскому кодексу и Закону «Об аренде», переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора.
При переходе имущества к новому собственнику в порядке универсального правопреемства к нему переходят права и обязанности бывшего собственника.
Таким образом, права и обязанности, заключенные предыдущим собственником, автоматически переходят к новому владельцу, а договора аренды сохраняют свою юридическую силу для обеих сторон.
Новый арендодатель не вправе требовать возврата сданного в аренду имущества до окончания срока действия договора либо изменения условий, ссылаясь на изменение состава участников.
Факт смены собственника зданий не может быть основанием для прекращения договоров с текущими арендаторами помещения. Такое возможно, только если это прямо предусмотрено и согласовано сторонами в договоре.
Во всех остальных случаях арендатор может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного договором срока, независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Кроме того, договор имущественного найма может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, несмотря на письменное предупреждение наймодателя;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
- не производит капитального ремонта в установленные договором сроки.
Это показывает, что прекращение договора имущественного найма в одностороннем порядке с арендатором, соблюдающим свои обязательства по договору, не допускается.
Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года заключил его с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей, а также возмещения убытков.
Кроме того, препятствование арендатору во владении и пользовании имуществом — нарушение основного обязательства. Это также может расцениваться как злоупотребление.
Действия юрлиц, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением запрещается.
Если будет доказано, что препятствия по владению и пользованию имуществом является результатом действия/бездействия арендодателя, то арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о возмещении причиненного ущерба.
В случае сторонами не смогут договориться, то спор подлежит разрешению в судебном порядке.
