В Узбекистане темпы застройки в четыре раза отстают от темпов роста населения, в сегменте новостроек идет перекос в сторону элитного жилья, а обычным семьям сложно купить в ипотеку квартиру эконом-класса.
Агентство «Этажи» уже год работает на рынке Узбекистана, и сейчас команда насчитывает уже более 90 человек.
Управляющий партнер агентства Артур Югай в колонке для Spot рассказал о трендах, которые наблюдает на рынке недвижимости Узбекистана.
управляющий партнер агентства «Этажи» в Узбекистане.
До пандемии на рынке первичной недвижимости действовало меньшее количество игроков, плюс цены на материалы и стоимость их поставки были ниже.
Внешнеполитическая обстановка сильно осложнила ситуацию. Конфликт Украины и России нарушил логистические цепочки, что вызвало рост цен на многие категории товаров. Это ощутимо «ударило» и по стоимости квадратного метра, потому что часть стройматериалов импортируется из-за рубежа.
Сегодня темпы застройки в четыре раза отстают от темпов роста населения. При этом рынок развивается неравномерно: идет ощутимый перекос в сторону элитной недвижимости при одновременной нехватке вариантов эконом-класса.
Как итог: премиальное жилье месяцами ждет покупателей, а обычные семьи со средним достатком не могут купить квартиру по той цене, которую они осилят.
Эволюция спроса
Сегодня люди в Узбекистане стали более избирательными. Если вернуться в прошлое, то в начале 2000-х годов рынок первичного жилья был «голодный». Девелопер мог построить дом, поставить космическую цену и квартиры все равно бы «улетели».
В 2016—2017 годах ситуация изменилась. Только в Ташкенте появились больше 150 застройщиков, и, как следствие, новостроек стало на порядок больше. В дело вступили экономические механизмы: возникла жесткая конкуренция и пошло естественное ограничение роста цен.
Благодаря разнообразию вариантов человек получил возможность выбирать и оценивать, насколько предлагаемый жилой комплекс обеспечит ему комфортную жизнь. Сегодня покупатель ищет комплекс с закрытой территорией, двором без машин, качественной детской площадкой, парковочным местом.
Однако не все застройщики понимают, почему алгоритм «построил-продал» уже не работает. Между тем рынок эволюционировал и пора подстраиваться под новую реальность.
Сегодня уже нельзя завышать цены, потому что клиент уйдет к конкурентам. Девелоперам приходится добавлять в проекты «фишки» и удобства, которые делают жилой комплекс более привлекательным. Это увеличивает себестоимость проекта и, как следствие, снижает прибыльность их бизнеса.
Перенасыщение рынка
Сегодня в Узбекистане наблюдается перенасыщение рынка в сегменте премиального жилья. В свое время застройщики поняли, что чем дороже недвижимость, тем большую наценку можно на нее поставить. При повышении класса ЖК от «эконома» до «бизнеса» себестоимость квартиры растет, но не в такой мере, как маржа компании.
Закономерно, что в стремлении максимизировать прибыль девелоперы бросились массово строить объекты премиум-класса. Это видно и по рекламе: по всем каналам коммуникаций распространяются предложения купить квартиру в элитном жилом комплексе.
Зачастую застройщики не могут реализовать дорогую недвижимость, и несут убытки от «заморозки» вложенных средств.
Ставка на большие квартиры
Следующая проблема рынка заключается в том, что несколько лет назад девелоперы сделали ставку на большие квартиры, потому что те дают меньшие потери в площади. То есть если 120 кв. м. отвести под одну квартиру, то ее «продаваемая» площадь будет больше, чем у расположенных тут же четырех студий.
Во втором случае многочисленные стены и перегородки «съедят» часть пространства. Соответственно, выручка сокращается.
Однако в Узбекистане (как и в любой другой стране) богатых людей меньше, чем людей со средним достатком. За прошедшие годы спрос на дорогое элитное жилье оказался в значительной мере удовлетворен, и сегодня девелоперы сталкиваются со сложностями при продаже просторных квартир.
В сложившейся ситуации мы наблюдаем три стратегии поведения застройщиков:
- Первые упорно держат цену и уверены в том, что рано или поздно продадут построенные объекты;
- Вторые предлагают скидки, уменьшая собственную маржу;
- Третьи «режут» большую квартиру на несколько маленьких.
В последнем случае раздел не всегда проходит без последствий для будущих жильцов. Бывает, что полученные таким образом объекты отличаются странной, нелогичной и некомфортной для жизни планировкой. Я сам видел варианты, когда в 2-х и 3-х комнатных квартирах имелось всего одно окно.
Оторванность от реальности
Бывает, что застройщик отрывается от местных реалий. Например, основатель компании путешествует по дальнему зарубежью, видит крутые проекты и жаждет реализовать их в Узбекистане. Он в красках представляет, какой красивый, современный и оснащенный всеми удобствами ЖК появится на этом участке земли.
Мировой опыт — это здорово и полезно. Но если не поставить во главу угла интересы потребителя, то проект может стать убыточным. В случае с новостройками следует в первую очередь задуматься над тем, захочет ли человек приобрести квартиру в этом ЖК.
До начала строительных работ необходимо провести масштабные исследования, которые включают опросы целевой аудитории, изучение предложений конкурентов, мониторинг трендов, анализ локации. Подготовительный этап требует комплексного подхода.
Концепция проекта должна создаваться в тесном сотрудничестве с экспертами в области маркетинга, продаж, проектирования и архитектуры. На базе созданной ими концепции строится финансовая модель, которая позволяет минимизировать риск невостребованности ЖК и максимизировать потенциальную прибыль
В противном случае может сложиться ситуация, когда прекрасный дом достроен, но квадратные метры не продаются. Клиенты уходят к конкурентам, у которых более привлекательная ценовая политика или лучше продуманы важные для них нюансы и удобства.
Ипотечное кредитование
Во всем мире главным драйвером развития рынка недвижимости считается ипотечное кредитование. Доходы большей части населения Узбекистана колеблются между средними и ниже среднего. Это приводит к тому, что человек не может приобрести жилье за счет собственных накоплений и прибегает к помощи ипотеки.
В 2020 году в Узбекистане была запущена программа льготного кредитования, которая дала возможность брать ипотеку под 17% годовых. Учитывая темпы инфляции и длительный срок кредитования, это выгодная ставка. Рынок среагировал моментально: мы наблюдали стабильный рост продаж в этом сегменте.
В 2022 году ипотечные сделки резко «просели». Дело в том, что согласно постановлению президента о расширении рынка ипотечного кредитования, раньше заемщикам разрешалось брать ипотеку без условия сдачи квартиры «под ключ» (без проведения отделочных работ).
С начала года данное послабление прекратило действовать, и сегмент ипотечного жилья упал.
В эконом-классе девелоперы редко делают ремонт, так как он увеличивает расходы, удлиняет сроки сдачи проекта и не приносит особой прибыли. Застройщику выгоднее построить объект, быстро его продать и вернуть деньги в оборот.
Из 30 новостроек, с которыми работают «Этажи», лишь одна предлагает в ипотеку квартиры с ремонтом.
То есть мы видим трехсторонний эффект:
- люди, у которых нет накоплений, не могут найти ипотечное жилье — рынок предлагает ограниченное количество вариантов;
- застройщики лишились части продаж, которую ранее покрывали ипотечные сделки;
- банки не могут освоить средства, выделенные государством под программу ипотечного кредитования. План не выполняется, деньги «не работают» и обесцениваются инфляцией.
В первой половине текущего года ситуация настолько обострилась, что представители некоторых банков звонили специалистам «Этажей» и просили найти новостройки, которые продают квартиры в ипотеку.
Прогноз на будущее
Текущие проблемы — это нормальный этап развития рынка, через который проходят все страны. Думаю, в ближайшие два-три года застройщикам придется снизить свою маржу, а государство внедрит новые механизмы регулирования отрасли и инструменты для его развития.
В борьбе за покупателя бизнес начнет предлагать более гибкие формы оплаты.
Сегодня, к сожалению, некоторые компании работают исключительно по стопроцентной оплате и не предлагают клиентам рассрочку или ипотеку. Между тем многие люди располагают лишь первоначальным взносом. То есть накопленного капитала у них нет, зато имеется достаточно высокий и стабильный официальный доход, который покрывает ежемесячные платежи. Также мы ожидаем развития ипотечного кредитования: в этом сегменте появятся больше программ и возможностей.
Мнение автора может не отражать мнение редакции. Если и вы хотите высказаться по какой-то ситуации в своей нише, привлечь внимание к проблеме на вашем рынке, пишите на info@spot.uz.
