В редакцию Spot пришло письмо от предпринимателя из Самарканда: здание, которое арендовала компания Komfort Dizayn, попало на торги для реализации по нулевой стоимости и было продано другой компании, несмотря на то, что арендаторы (три соучредителя, в том числе инвестор из Турции) вложили более 5 млрд сумов в улучшение объекта и имели первоочередное право на его приобретение.
Spot приводит текст письма и комментарии экспертов по этому кейсу — юристов и экспертов совета Buyuk Kelajak Бахрома Исмаилова и Азамата Шакирова.
Бехбуд Усманов
Соучредитель и директор ООО Komfort Dizayn
Наша компания создана 26 мая 2017 года. По трехстороннему договору аренды наше общество получило старое заброшенное здание в махалле села Урташик Самаркандского района. Площадь здания — 1301,1 м2, раньше здесь был склад.
После получения объекта мы приобрели оборудование из КНР на более 5 млрд сумов, приняли на работу 36 сотрудников. Более трех месяцев обустраивали заброшенную территорию: покрыли всю площадь железобетонной стяжкой высотой 80 см (оборудование, на котором мы работаем, требует крепкого фундамента), возвели бетонные сооружения для сушки продукции.
До нашего прихода на территории не было трансформаторной подстанции, так что мы купили ее за 65 млн сумов и установили во дворе, также купили и установили водозаборную башню, чтобы обеспечить предприятие электричеством и водой.
Мы наладили производство около 18 видов алюминиевого профиля. Работа пошла, стали поступать заказы, в наших семьях появилась надежда на будущее, мы были счастливы.
Также мы планировали дополнительно инвестировать в производство 5 млрд сумов, закупить более качественное оборудование и выпускать продукцию на экспорт.
Как здание попало на торги
В конце марта 2018 года, когда еще хокимом Самаркандской области был Туробжон Джураев (руководил областью с июня 2017-го, через год был освобожден от должности по обвинению в совершении преступных действий, дело передано в суд — Spot), нас стал посещать специалист из Центра аренды госимущества по имени Азиз.
Он уговаривал расторгнуть договор аренды и получить здание в собственность на конкурсной основе по нулевой стоимости путем выполнения инвестиционных обязательств, согласно постановлению хокима Самаркандской области за №-92-Р от 14 февраля 2018 года (в документе объект обозначен как «пустующее неиспользуемое здание и сооружения строительного склада», балансодержатель — Инжиниринговая компания хокимията Самаркандской области — Spot).
Нас убеждали в том, что, учитывая наши вложения и количество созданных рабочих мест, конкурсная комиссия обязательно передаст в нашу собственность уже используемое нами здание. Под влиянием заблуждения мы согласились и подписали договор о прекращении аренды.
Наше готовое для производства здание незаконно выставили на конкурсные торги как пустующее.
Незаконно — потому что это грубо нарушает указ президента «О мерах по дальнейшему упрощению процедур и ускорению реализаций объектов госсобственности для использования в предпринимательских целях», в котором говорится, что арендатор объекта госсобственности, который отремонтировал и модернизировал объект и создал новые рабочие места, получает право на покупку объекта в первоочередном порядке.
Территориальная конкурсная комиссия Самаркандской области грубо проигнорировала этот указ президента.
Как мы лишились права на покупку
Торги состоялись 10 мая 2018 года. Перед началом конкурса первый заместитель хокима области по вопросам экономики и предпринимательства Шункор Худойбердиев, он же председатель комиссии, объявил, что сначала будут рассматриваться объекты вне Самарканда и Самаркандского района, поэтому попросил нас временно освободить помещение для районных претендентов.
Но буквально через 10−15 минут, когда мы покинули зал, нам объявили, что комиссия рассмотрела предложения претендентов на наш объект и победителем стало ООО Gidro Kapital Melio Qurilish (строительная организация — Spot).
Считаем, что председатель преднамеренно вывел представителей нашего общества из помещения, где проходил конкурс, чтобы лишить возможности сообщить комиссии о том, что мы уже более года занимаем данное здание, сделали капитальный ремонт, установили огромное количество оборудования, что здание не пустует, в нем уже работают 36 сотрудников, которые занимаются производством алюминиевого профиля и ежемесячно получают заработные платы.
На производстве Komfort Dizayn. Фото из архива
Положение о порядке реализации объектов госсобственности по нулевой выкупной стоимости гласит, что территориальная конкурсная комиссия должна рассматривать предложения хокимията района или балансодержателей по реализации объектов госсобственности на соответствие их одному или нескольким из нижеследующих критериев:
- бездействие, хроническая убыточность, низкая рентабельность (не более 5%);
- экономическая несостоятельность и неплатежеспособность предприятия;
- отсутствие в объекте госсобственности одного или нескольких видов инженерных коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, подъездных путей);
- расположенность вне населенного пункта;
- пустующее либо неиспользуемое более двух лет;
- незавершенные строительством и не имеющие источника финансирования на его завершение
и т. д.
Посудите сами, какому из этих критериев соответствует наш объект? Только из-за несоответствия этим критериям суд обязан был признать решение и протокол территориальной конкурсной комиссии от 10 мая 2018 года недействительным, ибо они и предыдущие действия комиссии по формированию перечня объектов явно противоречат законодательным актам.
«Мы не теряем надежды»
В мае 2018 года мы обратились с жалобой в виртуальную приемную президента и в различные правоохранительные органы, также обратились с заявлением в административный суд Самарканда с требованием отмены решения незаконно проведенного конкурса.
Постановлением Самаркандского городского суда по административным делам от 25 августа 2018 года под председательством судьи Ж. Каримова мое заявление о признании решения конкурсной комиссии хокимията Самаркандской области от 10 мая 2018 года и возложения обязанности об установлении права собственности на занимаемое нами помещение было оставлено без удовлетворения.
В августе 2018 года наше руководство дважды было на приеме у нового хокима Самаркандской области Эркинжона Турдимова. Выслушав нас, хоким дал указание замхокима Шункору Худойбердиеву и врио начальника регионального управления приватизации, демонополизации и развития конкуренции Самаркандской области Собиру Холматову любыми путями отменить незаконное решение конкурсной комиссии и передать здание в собственность нашему ООО. Это указание изложено в протоколе приема предпринимателей.
Указание хокима области не только не исполнили — наоборот, администрация территориального управления Госкомконкуренции под руководством того же Холматова обратились в Тайлякский экономический суд с требованием о принудительном выселении нашего ООО, то есть проигнорировала указания высшего руководства области и проявила чрезмерную заинтересованность в реализации государственной собственности в пользу угодного им предпринимателя, притом за нулевую стоимость.
5 сентября 2018 года определением Тайлякского межрайонного экономического суда исковое заявление о принудительном выселении представителей нашего общества с объекта было удовлетворено. Сейчас наше дело рассматривается в Верховном суде, мы ожидаем решения. Объект уже передан на баланс Gidro Kapital Melio Qurilish, каждый день к нам приходят просьбы из хокимията освободить здание. Но нам просто-напросто некуда идти: где разместить всё наше оборудование и товар? К тому же для переезда потребуются большие средства.
Мы не теряем надежды на то, что справедливость будет восстановлена, и конституционные права 36 работников, которые в ближайшее время могут оказаться безработными, будут защищены. Как и ущемленные права предпринимателей, у которых пытаются незаконно отобрать место работы, в создание которого мы вложили огромный труд.
Комментарии экспертов
Бахром Исмаилов
Юрист, советник начальника Академии Генеральной прокуратуры РУз, член экспертного совета Комитета по безопасности и противодействию коррупции Государственной думы РФ, учредитель экспертного совета Buyuk Kelajak
Открываем указ президента «О мерах по дальнейшему упрощению процедур и ускорению реализации объектов государственной собственности для использования в предпринимательских целях» от 17 января 2017 года за № УП-4933.
Данным указом действительно установлен порядок, в соответствии с которым арендатору (ООО «Komfort Dizayn») объекта государственной собственности, осуществившему модернизацию и капитальный ремонт основных фондов, которые способствовали созданию новых рабочих мест, предоставляется преимущественное право на приобретение в первоочередном порядке арендуемого объекта при его приватизации.
Таким образом, хокимият Самаркандской области, не приняв во внимание данное требование указа президента, незаконно реализовал объект государственной собственности другому претенденту.
Азамат Шакиров
Адвокат Республики Узбекистан и Российской Федерации, практикующий международный юрист в юридической компании Innoventier (Осака, Япония), ранее — в Nishimura & Asahi и Kitahama Partners, эксперт совета Buyuk Kelajak
Отмечаю, что данная юридическая оценка основывается на доводах предпринимателя ООО Komfort Dizayn, и по нижеследующим вопросам я придерживаюсь следующей позиции:
Были ли нарушения со стороны представителей власти?
Считаю, что действия представителей Центра аренды госимущества при территориальном управлении Госкомимущества, а также представителей государственной власти на местах (хокимията) неправомерны и грубо игнорируют требования законов, изданных президентом.
Во-первых, исходя из вышеизложенных доводов, можно предположить, что действия центра и хокимията подталкивают на мысли о наличии определенного мотива или некой незаконной выгоды в удовлетворении заинтересованности третьих лиц касательно арендованного имущества.
Ведь очевидно, что арендуемый объект изначально не соответствовал критериям для реализации по нулевой стоимости. Компания Komfort Dizayn могла купить его на выгодных условиях на основании указа президента от 17 января 2017 года, но не по нулевой стоимости.
Предполагаю, что представители центра и хокимията в целях обратного получения арендованного имущества воспользовались незнанием предпринимателей и таким образом могли ввести их в заблуждение, предложив подписать документ о расторжении договора аренды.
Учитывая тот факт, что существенная сумма была вложена в капитальный ремонт имущества, в первую очередь тактично было бы вернуть имущество на том же арендном отношении путем обращения в суд на основании недействительности сделки (соглашение о прекращении договора аренды), совершенной под влиянием заблуждения, с требованием возмещения реального ущерба.
Согласно статье 122 Гражданского кодекса РУз, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Таким образом, можно было бы ожидать от суда решения отмены соглашения о прекращении договора аренды. Предприниматели не знали о своих правах в отношении данного объекта, а представители государственной власти, воспользовавшись положением, попросили подписать договор. Следует отметить, что на практике таких случаев встречается немало. В заинтересованности востребованных объектов, возможно, были приняты такие неправомерные меры, как в этом случае.
Данные неправомерные действия не должны быть оставлены без внимания. Советую не переставать обращаться в правоохранительные органы, как прокуратура, институт Уполномоченного по защите прав и законных интересов субъектов предпринимательства (Омбудсмен)
Можно ли вернуть здание и как?
Говорить однозначно, что можно вернуть здание обратно в арендное пользование, нельзя. Здесь всё зависит от приведенных фактов и поставленных позиций в суде. В случае, если решение вышестоящего суда окажется не в пользу Komfort Dizayn, есть еще надежда возместить стоимость улучшений здания, если это было отражено в договоре аренды. Согласно статье 555 ГК РУз, произведенные нанимателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором имущественного найма.
В случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя улучшения нанятого имущества, неотделимые без вреда для имущества, наниматель после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.
Однако стоит учесть, что стоимость неотделимых улучшений нанятого имущества, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Какие выводы должны сделать предприниматели?
Если, введя в заблуждение, обманным путем принудили расторгнуть договор аренды, надо было при установлении этого факта подать в суд иск об отмене договора расторжения, совершенного под влиянием заблуждения и обмана. Повторяю, что на практике встречается немало таких случаев.
К сожалению, много случаев, когда действия хокимията и других государственных органов подрывают доверие не только предпринимателей, но и в целом народа Узбекистана. При подписании договоров или иных документов всегда советуйтесь с квалифицированными юристами.
При заключении договора аренды следует отразить норму о производстве капитального ремонта здания за свой счет, получив согласие арендодателя.
Напоследок из практики хочу отметить, что часто при обращении в те или иные органы в решении ваших вопросов в устной форме приводит к нулевым результатам. Всегда обращайтесь в письменной форме, при этом не забывая консультироваться с юристами.
Редакция Spot надеется, что соответствующие органы обратят внимание на эту ситуацию и помогут ее справедливому разрешению. Мы будем следить за дальнейшим развитием событий.
