Азиза Попова 18 лет назад начала работать в сфере строительных госзаказов. В 2003 году она решила пойти по стопам отца и открыла компанию Ulkan Qurilish maxsus servis (ныне Ulkan Development).
За годы работы портфолио компании пополнилось более чем 50 крупными государственными заказами.
Среди них — строительство бизнес-центра для Навоийского горно-металлургического комбината, жилые комплексы по заказу государственных ведомств. А еще промышленные объекты — текстильная фабрика, стекольный и кафельный заводы, а также реконструкция и модернизация банков по всей стране.
По сей день Ulkan Development проводит работы по проектам Кабинета Министров.
С недавних пор компания вышла за рамки своей специализации и начала работу над авторскими проектами — Loft residence Tashkent и Green Island Tashkent.
Сейчас совместно с партнерами из Италии прорабатывается проект нового жилого комплекса в столице.
Предпринимательница рассказала Spot о трудностях работы женщины в суровом строительном бизнесе, изменениях рынка и конкуренции.
Строить нужно не ради бизнеса, а ради людей
Помню, как на уроках алгебры и геометрии твердила, что эти предметы мне никогда не пригодятся. Но все вышло иначе.
Сегодня днями напролет работаю с чертежами, цифрами, отчетами и счетами.
По окончанию вуза некоторое время работала финансистом в компании, занимающейся ремонтом и реконструкцией культурного наследия Узбекистана. Здесь же и начали зарождаться первые мысли о том, чтобы начать собственное дело в сфере строительства.
Родители, конечно, были против, утверждая, что это не женская работа. Впрочем, за все эти годы мне многие советовали все бросить, сдаться, но я продолжала работать даже в самые суровые времена.
Девелопером я стала по воле судьбы и желанию попробовать себя в сложном, рискнуть. Мне нравится, что здесь нет рутины, каждый проект уникален и индивидуален.
Раз за разом приходится узнавать и изучать что-то новое. Проекты настолько интересны, что я все еще удивляюсь тому, как спустя 18 лет можно продолжать развиваться, совершенствоваться и открывать любое дело с новых сторон.
Так, Ulkan Development начал работу 27 декабря далекого 2003 года с четырьмя сотрудниками в штате. Без сомнений было сложно. Но мы безостановочно участвовали во всевозможных конкурсных отборах и тендерах.
Фото: Личный архив Азизы Поповы
Помню наш первый проект — строительство забора войсковой части правительственной связи В/Ч 15361 в поселке Солнечный Ташкентской области.
По сути, это было незначительное дело с маленьким бюджетом — 8,5 млн сумов. Поэтому за проект никто долгое время не брался. Нам же нужен был хоть какой-то объем работы и потому мы взялись за дело.
Естественно, дохода с этого проекта не было. Денег тогда с трудом хватило на выплату зарплаты и покупку стройматериалов с нужным инвентарем.
Одновременно мы не переставали работать над собой. И в скором времени получили приглашение на участие в строительстве научно-исследовательского центра от Ассоциации банков Узбекистана.
Мы начали расти, о нас стали узнавать.
О новом направлении в работе. Лишь в 2017 году я все-таки решила рискнуть и попробовать себя в качестве девелопера.
Конечно, мы строили дома и раньше. К примеру для министерства обороны, а также для банка NBU и Sanoat Qurilish Bank.
Но это немного другое. Тут у вас уже есть конечный заказчик с его небольшим техническим заданием.
У девелопера все иначе — важно сразу понимать, каким должен быть продукт, чтобы по итогу его купили. Важно тщательно продумать маркетинг и выстроить воронку продаж.
Поэтому перед тем как начать в течение двух лет мы тщательно изучали рынок, его состояние, динамику и рассчитывали все возможные убытки.
Если раньше девелопер мог предсказать потребительские предпочтения на два-три года вперед и сделать свой продукт соответствующим, то сегодня это получается с трудом.
Поэтому мы должны закладывать в проект максимальную гибкость. В недвижимости это очень сложно, и здесь становится особенно важным профессионализм команды.
Бизнес в цифрах
Продвижение. Мы не тратили деньги на рекламу. Все полученное реинвестировали в развитие компании.
Даже без какого-либо продвижения наши объемы работы росли — сарафанное радио отлично сыграло свою роль.
Я и по сей день всем начинающим советую не полагаться лишь на рекламу, а делать упор на качество работы. Это и без всего лишнего позволит всем о вас узнать.
Первоначальные вложение на рынке строительно-подрядных работ небольшие. Для начала необходимо арендовать офис, купить оргтехнику, заложить бюджет в фонд оплаты труда и быть готовым к мелким бытовым расходам.
На старте советую начинать с малого. Например, заключить договор, получить аванс, на него купить необходимые материалы и только после приступить к работе.
Фото: Личный архив
Первые два года можно смело забыть о прибыли. Во-первых, если она и будет, то минимальной, а во-вторых, все пойдет на развитие компании.
Если говорить о кредитах, то лично я брала их чуть позже — на этапе активного роста.
В основном это необходимо, когда компания решается идти на покупку дорогостоящей строительной техники, а своих сбережений недостаточно.
Сроков окупаемости в сфере госзаказов нет. Единственное, здесь можно заложить прибыль в районе 5−10%.
Максимум можно получить в зависимости от того, сколько средств выделено и какие сроки установлены.
Вдобавок здесь нет прибыли от продаж или других процентов и бонусов.
А вот в направлении самостоятельного строительства жилых комплексов все зависит от ряда других критериев. Например, наличие у девелопера собственных мощностей — есть ли у компании строительные машины и механизмы, владеет ли она производственной базой.
Поэтому здесь средняя маржинальность варьируется в районе 10−25%.
На этот показатель влияет несколько критериев:
- насколько дорого обошелся участок под строительство комплекса;
- насколько грамотно сделан проект. При этом, если в проектирование вовлечены иностранные компании, то это обойдется дороже;
- кем осуществляется технический надзор за строительством, помимо ГАСН;
- применение высококачественных, экологически безопасных, а также энергоэффективных строительных материалов и конструкций;
- применение современных машин и механизмов, оборудования, опалубки и оснастки при строительстве объекта;
- также зависит от места расположения проекта, его позиционирования, маркетинга и состояния рынка.
Все это вкупе влияет и на итоговую цену.
Кадры
Команда у нас большая. Без учета строителей в штате уже 85 человек.
При этом сегодня в этой области, как и во многих других, ощущается нехватка специалистов.
В связи с этим мы сотрудничаем с Ташкентским архитектурно-строительным институтом, привлекаем удаленных сотрудников из России и Италии, и имеем несколько экспатов в штате.
При выборе кадров обращаю внимание на их личные качества и профессионализм. Порой хватает пары недель, чтобы понять, что человек здесь для галочки и делает, как говорится, «работу ради работы».
В то время как для меня важно, чтобы человек любил то, что он делает.
Приятно радует, что в нашей команде по сей день есть те, кто начинал с самых первых дней работы компании. Все вместе мы уже давно большая семья.
Более того, на удивление многим у нас есть женщины, которые работают непосредственно на стройке — маляры, штукатуры. Им не страшно и не сложно делать то, что делают мужчины.
Считаю, что нерешаемых задач нет
Для меня важно найти выход из любого положения — будь то тендер или ограниченный бюджет с нехваткой финансирования.
Если сильно захотеть, то многое может получиться. К примеру, у нас было множество проектов по программам строительства и реконструкции образовательных учреждений — лицеев, колледжей и школ.
Фото: Личный архив
Обычно бюджет таких проектов сильно ограничен и сделать что-то красиво не представляется возможным, но мы стараемся изо всех сил.
Так было со строительством военного лицея в Ташкенте. Тогда вся команда понимала, что в стенах этого здания будут учиться будущие офицеры и защитники Родины, а атмосфера для этого процесса должна не только располагать, но и соответствовать всем современным требованиям.
Поэтому мы привлекли потенциальных партнеров из Китая, чтобы получить стройматериалы напрямую, не превышая сметную стоимость объекта.
Риски есть в любом бизнесе. Допустим, на старте мы предлагаем жилье по одной цене, а на выходе непредвиденные изменения в экономике повышают стоимость сырья, либо самой недвижимости на рынке.
Конечно, в таких случаях мы не можем требовать у клиентов доплаты, а значит, дополнительные расходы, которые были в процессе строительства, уменьшают доходность проекта.
Также есть риски, что затянется доставка сырья. И это несмотря на то, что мы заранее проводим тендеры, отбираем поставщиков, закладываем разумные сроки.
К слову, если говорить о карантине, то пережили мы его с трудом. Хотелось как можно раньше выйти на работу, но как и положено всем офисом работали удаленно.
И как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. Именно в таком режиме удалось детально поработать над новым проектом жилого комплекса.
Пока могу сказать, что это совместный с итальянцами проект, на который у нас ушло очень много сил. После открытия границ я полетела к партнерам, а затем и они прилетали к нам. Так мы прорабатывали совместно каждую деталь.
Фото: Личный архив
Хотелось бы рассказать подробнее, но политика конфиденциальности этого сделать пока не позволяет.
Нюансы. Когда ты работаешь среди мужчин, то порой накаляется напряжение.
Временами всплывает стереотипность, что женщины глупее, а мужчины «знают лучше». Чаще это связано с теми амбициями и принципами, которые не позволяют согласиться с тем, что женщина права.
О рынке
За 18 лет строительный рынок значительно поменялся. Стало больше девелоперов. Города начали активно застраиваться.
Но, к сожалению, стоит признать, что на рынке больше бизнесменов без опыта и знаний специфики процесса строительства и меньше мастеров своего дела.
Для меня строительство — это образ жизни и мышления, а еще большая ответственность. Ведь в первую очередь надо строить так, чтобы не было стыдно перед будущим поколением. А еще помнить, что в стенах дома будут жить, а значит, что там должно быть безопасно.
Кроме того, строительство — это основной драйвер экономики. Поэтому здесь нельзя рассчитывать на краткосрочную перспективу в стиле «быстро построил — быстро продал».
К счастью, президент издал указ о том, что строительная компания должна после сдачи объекта следить за домом в течение двух лет самостоятельно, либо через соответствующие компании.
На мой взгляд, это здорово. Так как за этот срок наружу вылезет множество недостатков и минусов — все то, что скрыли за красивой облицовкой. Надеюсь, это подтолкнет девелоперов выполнять свои обязанности лучше, дабы в дальнейшем у них не возникали новые расходы.
Более того, уверенная в своей работе компания может поднять гарантию управления ЖК с двух до пяти лет. Так, например, сделали и мы с рядом наших проектов.
Стереотипность
Халатная работа многих застройщиков и наследие советской эпохи привели к тому, что люди с опаской стали приобретать новое жилье.
К примеру, при выборе квартиры одним из самых частых вопросов, после планировки, района и застройщика — это выбор этажа, на котором расположится будущая жилая площадь.
Казалось бы, принципиальной разницы в этом нет, но уделяют этому значительное внимание.
Для многих главное, чтобы этаж не был первым или последним.
Ведь страшно коснуться с рядом проблем, которые так характерны для хрущевок и карточных домиков, возведенных за пару месяцев — слабый напор воды, сквозняки, протечки крыши и многое другое.
Таких стереотипов достаточно. Но не стоит винить в этом людей, а нужно пытаться на примере своей работы доказать обратное.
Конкуренция
Когда мы начинали, никого почти на рынке не было. Вообще, понятие девелопер появилось лет 8−10 назад. Тогда люди свободные средства начали инвестировать в жилье, ведь был спрос.
В основном строительно-подрядными работами занимались постсоветские тресты, например, №4, №12, №159.
Да и весь рынок недвижимости и строительства был иным — не было нынешних масштабов застроек, не было этого бума.
Поэтому мы тогда с командой ушли с головой в сферу строительства, реконструкций зданий и сооружений различных назначений, как в гражданских, так и в промышленных масштабах.
И по сей день от госзаказов не отказываемся, так как они держат нас в тонусе.
Но несмотря на то, что места под солнцем хватило бы всем, многие коллеги по цеху и предприниматели закрыли компании и в основном ушли в торговлю.
Госзаказы брать было невыгодно — бюджет был скудным, но зато опыт был колоссальным. Такому ни в одном университете не учат.
Несомненно, работу с авторскими проектами можно было начать и раньше — еще в те времена. Но я не хотела идти по наитию. Ведь это дело намного рискованнее и сложнее.
