Рынок складской недвижимости Центральной Азии переживает стадию, которую в развитых экономиках прошли десятилетие назад: низкая база, растущий спрос и первые признаки институционального интереса. Об этом говорится в анализе компании IBC Global, представленном на Central Asia Warehouse Summit 2026 (CAWS), прошедшем в Ташкенте, передает корреспондент Spot.
Сравнение с более зрелыми рынками, где складской рынок начал развиваться раньше, позволяет увидеть масштаб разрыва. При этом ключевой показатель — обеспеченность складскими площадями на душу населения — в странах Центральной Азии остается незначительным. В расчет берутся только склады классов, А и B, то есть качественная складская недвижимость, которую можно рассматривать как инвестиционный объект.
На региональном рынке Казахстан и Узбекистан уже занимают лидирующие позиции и наращивают показатели. В докладе отмечалось, что они «практически доминируют в складских объемах и наращивают этот оборот».
«Это говорит о том, что инвестиции пришли, девелоперы уже понимают, насколько рабочей является финансовая модель именно в этом направлении, и видят для себя перспективу. Девелоперы приходят как из логистики и недвижимости, так и местные и иностранные игроки», — отметил на презентации доклада директор IBC Global по Центральной Азии Роман Пак.
При этом рынок остается в стадии формирования. Даже при большом числе заявленных проектов часть из них, как признает Пак, «не дойдет до завершения, до ввода в эксплуатацию, ввиду различных факторов». Однако интерес к логистическим площадкам остается высоким: «интерес к освоению земельного участка именно в направлении логистики и складских решений достаточно большой».
Узбекистан в этой конфигурации выглядит как рынок с максимальным демографическим и потребительским потенциалом: страна обладает самым молодым населением и по численности практически в два раза больше, чем в Казахстан. «При этом складской фонд гораздо меньше. И я думаю, что это как раз тот фактор, который показывает перспективу роста именно в этом регионе», — отметил Пак.
«Надо понимать, что этот процент складывается из конкретных спекулятивных площадей на рынке. Сюда не относятся 3PL-операторы, которые занимаются ответхранением на своих же объектах. Здесь — чистые площади в рынке, которые на сегодняшний день можно арендовать», — поясняет Пак 1,5-процентную долю вакантных складских помещений.
Динамика свободных площадей, если сравнить с рынком Казахстана, гораздо ниже и говорит о том, что предложение в Узбекистане растет гораздо медленнее спроса. Ставки аренды в Узбекистане формируются в условиях этого дефицита. «12 долларов — это ставка начала переговоров», — отметил Пак, уточнив, что фактические условия сделок зависят от индексации, сроков контрактов и других параметров.
По оценке IBC Global, одним из ключевых ограничителей для развития в нашей стране остается доступность земельных участков и их стоимость, что «повышает порог входа в проект» и замедляет ввод новых объектов. В Казахстане, как полагают эксперты компании, ситуация «с этим немного проще», что уже привело к росту конкуренции и увеличению вакантности после масштабного ввода площадей.
В свою очередь, экономика девелопмента в Узбекистане постепенно стандартизируется. Средняя себестоимость строительства сухого склада площадью от 20 тыс. кв. м. оценивается примерно в $667 за квадратный метр (без стоимости земельного участка).
«И тут очень важно понимать, что качественный складской комплекс не может стоить $300−400, так же, как и не может стоить $900 и $1000. Это тоже не норма. Нужно четко понимать, что входит в эту сумму и где граница между экономией и потерей качества», — отметил Ким.
Главным драйвером рынка остается электронная коммерция: маркетплейсы задают тенденцию уже давно, еще с «ковидных времен». Рост онлайн-покупок меняет структуру всей отрасли: «рынок структурно меняется», создавая спрос не только на склады, но и на распределительные и сортировочные центры и новые форматы доставки.
«И это создает устойчивый спрос и в других направлениях, подталкивает всю индустрию: и операторов ответственного хранения, и дистрибуцию, и доставку из офлайна. Поэтому этот рынок неизбежно, особенно в результате того, что у нас очень молодое население, будет расти вверх», — добавил Ким.
Ранее Spot писал, что в Узбекистане с 1 июля планируют запустить бондовые склады.
