Spot совместно с консалтинг-компанией в коммерческой недвижимости CMWP Uzbekistan, продолжает серию публикаций о торговых объектах Узбекистана. Мы уже рассмотрели, какая бывает торговая недвижимость, как формируется арендная ставка, что влияет на выручку и что не так с торговыми центрами столицы.
В новой статье эксперт CMWP Лилия Еременко разбирает, почему одинаковые помещения не работают, как выстроить сильный стрит-ритейл — от концепции и форматов до tenant-mix — и какие ошибки девелоперов в итоге снижают ценность всего проекта.
эксперт CMWP Uzbekistan, глава департамента развития торговой недвижимости и общественных пространств
Стрит-ритейл — это магазины и коммерческие помещения на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы (кафе, бутики, аптеки
На обывательский взгляд, такой формат кажется проще, чем торговый комплекс, где, как мы выяснили, есть много нюансов — как в создании, так и в управлении.
Но действительно ли стрит-ритейл так прост, как кажется? Почему в одном проекте помещения разбирают как «горячие пирожки», а в другом они годами стоят пустые? Что нужно сделать, чтобы улицы стали востребованными ритейл-бизнесом и комфортными для горожан?
Если ТЦ — это взаимосвязь трех составляющих: «ритейлер — девелопер — покупатель», то в стрит-ритейле к указанным трем добавляется еще город во всем своем многообразии: городская среда, архитектура, городские традиции, городские власти, жители города, имидж города, его история и развитие. Поэтому стрит-ритейл, в любом случае, касается вопросов урбанистики и развития городов в целом.
Разберем особенности стрит-ритейла для каждой из этих составляющих.
Стрит-ритейл и город
Главная особенность стрит-ритейла в том, что он вплетен в городское пространство.
Такой формат не живет за счет просчитанного и созданного трафика, как в торговых центрах (где поток формируют через подбор арендаторов, сервис, маркетинг и инфраструктуру). Стрит-ритейл живет за счет естественной городской жизни: пешеходов, транспорта, туристов, жителей близлежащих домов и офисов, городских точек притяжения.
С другой стороны, согласитесь, комфортное городское пространство уже невозможно представить без этого самого стрит-ритейла — кафе и магазинов — которые при этом еще являются эффективными участниками экономики города.
Чтобы получить win-win эффект для всех — горожан, бизнеса и города — важно учитывать ключевой принцип: успех стрит-ритейла напрямую зависит от комфорта человека. Стрит-ритейл любит улицы, где человеку приятно находиться. Если на улице неудобный тротуар, шумно, небезопасно или просто не за что «зацепиться взглядом», торговля проседает.
Отсюда вытекает несколько базовых принципов городского планирования, которые в целом полезны не только для бизнеса, но и для горожан.
Во-первых, очень важно качество пешеходной среды. Успех стрит-ритейла почти всегда завязан на том, насколько удобно идти пешком. Город важно проектировать «на скорости 5 км/ч» — с учетом реального опыта человека.
Второе на что стоит обратить внимание — так называемый «человеческий масштаб». Известный урбанист и архитектор Ян Гейл в книге «Города для людей» объясняет этот принцип так: масштаб зданий, улиц и общественных пространств должен соотноситься с человеком и его восприятием.
Именно на уровне человеческих впечатлений и восприятия мы принимаем повседневные решения — хотим ли совершать здесь покупки, кажется ли нам этот ЖК премиальным, хотели бы мы тут жить или нет. Такие решения и ощущения невозможно навязать «сверху». И даже если такие попытки есть, люди просто не поддерживают их на практике — не приходят, не покупают и не выбирают такие места для жизни. В итоге человек «голосует ногами и кошельком».
Третье важное правило — проектировать нужно не просто квадратные метры, а сценарии жизни. Важно сочетать функции — жилье, офисы, транспорт, досуг — и наличие «якорей» (метро, рынки, парки, университеты, крупные офисы). Современный стрит-ритейл — это уже не только про покупки, но и про прогулки, встречи, еду, сервис, self-care, быстрый досуг.
В Ташкенте, как и во многих городах СНГ, принцип комфорта долгое время игнорировался — особенно в советский и ранний постсоветский периоды. Однако сейчас подход постепенно меняется: обновляется генплан, реконструируются улицы, утверждается дизайн-код. Это сигналы того, что город начинает системно работать с качеством среды.
По данным последних исследований нашей команды CMWP Uzbekistan, стрит-ритейл в Ташкенте развивается не только вдоль отдельных улиц, но и формирует целые кластеры вокруг точек притяжения. Это важный показатель улучшения качества городской среды — значит условия для пешеходного трафика и комфортного пребывания постепенно создаются не только на основных улицах, но и на прилегающих к ним кварталах.
Стрит-ритейл и ритейлер
Важно понимать, что не каждый бизнес сможет одинаково эффективно работать в формате стрит-ритейла. Это зависит от позиционирования самого ритейлера, от конъюнктуры рынка торговой недвижимости в городе, от потребительских привычек аудитории.
Очень грубо обобщая опыт стран СНГ, можно дать вот такую ориентировочную таблицу с перечнем профилей, которые работают в стрит-ритейле и ориентиром по площади помещений.
Источник: CMWP Uzbekistan
Это не означает, что в стрит-ритейле не работают другие профили бизнесов. В таблице указаны наиболее распространенные из них. Все зависит от страны, города, локации.
В структуре профилей можно выделить одну особенность, которая работает практически везде: общепит — «король» стрит-ритейла. В Ташкенте эта особенность также ярко выражена: доля общепита составляет 28% среди операторов стрит-ритейла.
Среди других трендов в нашем городе можно отметить несколько устойчивых изменений. Одежда и обувь постепенно смещаются в торговые центры — это подтверждают и сами ритейлеры: при выборе локаций для развития в первую очередь рассматриваются именно торговые комплексы.
При этом сервисы — медицинские, бытовые, бьюти и другие — активно расширяются и занимают все больше пространства в стрит-ритейле. Это связано как с удобством размещения таких функций на первых этажах и в шаговой доступности, так и с общим ростом и развитием экономики.
Источник: CMWP Uzbekistan
Вакантность в сегменте стрит-ритейла составляет около 13%, что можно считать сбалансированным уровнем для рынка: сохраняется и спрос, и предложение, у новых игроков есть возможности для выхода, при этом переизбытка площадей не наблюдается.
Стрит-ритейл и девелопер
Главный вопрос для любого девелопера — как получить максимальный доход с квадратного метра. И ответом на этот вопрос обычно бывает: «нарезать» первые этажи и сдать их сильным арендаторам.
Но успешный стрит-ритейл не возникает сам по себе только из наличия коммерческих помещений. Он появляется там, где девелопер изначально и сознательно спроектировал торговую экосистему и городской сценарий.
Сильный девелопер думает не «как быстрее сдать все площади и лоты», а «какую модель городской жизни и потребления я создаю». По сути, он продает не помещения, а среду — и именно это лежит в основе по-настоящему сильных и доходных проектов.
Поэтому начинать важно не с «нарезки», а с концепции места и ответов на базовые вопросы:
- кто сюда приходит?
- зачем они сюда приходят?
- когда они сюда приходят?
- почему они задержатся?
- почему арендаторы захотят быть здесь?
Именно ответы на эти вопросы формируют логику торговли и основу коммерческой инфраструктуры как полноценного продукта. Без этого на выходе получается просто набор слабых помещений.
В одном из прошлых материалов мы уже разбирали, какими должны быть сами помещения, чтобы они были удобны для ритейла и приносили доход. Но это только часть задачи.
Важно спроектировать не только сами помещения, но и «городскую ткань» — активные, визуально понятные фасады, удобные и широкие тротуары, входы без барьеров, а также сильные угловые точки — участки на пересечениях потоков, которые лучше просматриваются и собирают больше трафика.
Важно формировать не просто линию аренды, а полноценное место. Для этого одной торговли недостаточно. Нужны элементы городской среды: небольшие площади, зоны ожидания, террасы, продуманное освещение, озеленение и благоустройство. Люди любят не «коммерческие помещения», а пространство, где приятно находиться.
Если улица дает только функцию покупки, ее потенциал ограничен. Но если улица предлагает еще и прогулку, встречи, кофе, отдых и визуальное удовольствие — она начинает жить как полноценное городское место. И именно это в итоге влияет на ключевые показатели: растут арендные ставки, повышается заполняемость, формируется лояльность жителей и увеличивается капитализация проекта в целом.
Также важно проектировать помещения под концепцию. Частая ошибка девелопера — «нарезать» всю линию одинаковыми лотами ради универсальности. На практике это приводит к слабому tenant-mix. Успешный стрит-ритейл требует разных форматов помещений под разные функции: только так можно собрать полноценный и интересный для потребителя набор арендаторов. Даже на схематичных примерах видно, насколько такой подход влияет на итог — и насколько дорого потом исправлять ошибки.
Источник: CMWP Uzbekistan
Нужно формировать сильный tenant-mix, а не просто закрывать вакансию.
Правильный набор арендаторов одновременно решает несколько задач:
- закрывает повседневный спрос;
- создает регулярный трафик; и
- формирует эмоциональную вовлеченность — ощущение места и его идентичность.
Поэтому важно не «сдавать кому угодно», а понимать, какие арендаторы усиливают друг друга, а какие, наоборот, делают улицу «дешевой», хаотичной и быстро обесценивают проект. При этом не всегда стоит гнаться за максимальной ставкой с первого дня — эффективнее выстраивать гибкую стратегию с учетом соответствия арендаторов общей концепции.
После заполнения помещений стрит-ритейл нельзя «оставлять сам по себе» — им нужно управлять как полноценным активом: отслеживать результаты арендаторов, при необходимости ротировать их, контролировать фасады и вывески.
Именно комплексный подход — от концепции до управления — дает девелоперу максимизацию дохода от проекта в целом. Хороший стрит-ритейл поднимает не только собственную выручку, но и ценность всего проекта: квартир, офисов, гостиниц, общественных пространств, бренда и ликвидности будущих фаз.
То есть стрит-ритейл может быть не просто «отдельным доходным блоком», а инструментом премиализации всей недвижимости или территории. И в этом его огромная сила. Здесь снова важен «человеческий масштаб»: мы воспринимаем город на уровне глаз — и именно стрит-ритейл чаще всего формирует это первое впечатление.
В Ташкенте уже заметен сдвиг в эту сторону: и девелоперы, и городские власти начинают учитывать не только метры и ТЭПы, но и сценарии их использования. В ноябре 2025 года был создан Национальный комитет по устойчивому развитию урбанизации и рынка жилья — это еще один сигнал того, что акцент постепенно смещается от количества к качеству городской среды.
Мы, как консультанты, постоянно работающие с задачами девелопмента, поддерживаем эти изменения и рассчитываем, что по мере их развития Ташкент сможет стать примером комфортного и устойчивого городского пространства.
