В Узбекистане приняли закон о риелторской деятельности — он вступит в силу с 8 ноября.
Теперь риелторам понадобится квалификационный сертификат: его будут выдавать профессиональные объединения тем, кто прошел обучение и сдал экзамен.
Работать риелтор сможет только в составе риелторской организации и только при наличии этого сертификата. Саму организацию и агента по недвижимости внесут в единый реестр — без этого работать будет нельзя.
Риелторы смогут в сделках с недвижимостью, организовывать торги и вести доверительное управление объектами.
Курировать эту сферу будет Агентство по управлению государственными активами (АУГА).
При этом изменения нельзя назвать радикальными. Сертификация риелторов и стандарты оказания услуг существовали и раньше, а планы создать единую мультилистинговую систему появились еще в 2020 году.
Spot поговорил с участниками рынка о том, что изменится на практике, удастся ли сократить теневой сегмент и какие вопросы еще нужно решить.
управляющий партнер сети агентств недвижимости Keller Williams в Узбекистане.
Новую редакцию я бы назвал эволюцией, а не революцией — и это, скорее, плюс. Прежний закон действовал с 2010 года и уже не отвечал реалиям рынка. Многие нормы, которые раньше содержались в подзаконных актах, теперь закреплены непосредственно в законе. Для отрасли это означает более понятные и устойчивые правила игры.
Новый закон задает понятный вектор на прозрачность и цивилизованный рынок. Появится Единый открытый реестр участников, причем право работать теперь будет давать не лицензия, а внесение в реестр. Это логичный переход от разрешительной модели к регистрационной. Частные посредники смогут работать официально, в том числе как самозанятые.
Для рынка, на котором все еще преобладает теневой сектор, это реальный шаг вперед: закон упрощает выход в легальное поле.
Отдельно стоит отметить мультилистинговую систему с электронными расчетами. Работа через нее связана с эксклюзивными договорами, что поддерживает организованных и добросовестных игроков и меняет саму механику сделок, позволяет уйти от ситуации, когда один объект предлагают через десяток посредников.
При этом сама идея мультилистинга не нова, она была заложена еще в редакции законопроекта 2020 года, но работающей системы до сих пор нет. Поэтому главное здесь не сама норма, а ее реализация. Систему еще предстоит создать и запустить, и только после этого можно будет оценивать ее эффект.
Но, на мой взгляд, самое существенное изменение, что часть функций переходит к профессиональным общественным объединениям, а не остается у регулятора. Это касается даже выдачи квалификационных сертификатов. Такой шаг к саморегулированию и большей ответственности профессионального сообщества является здоровым вектором для зрелого рынка.
Теперь главное — создать цифровую инфраструктуру и наладить взаимодействие между государством, объединениями и участниками рынка. Здесь важно понимать, что успех реформы будет зависеть как от работы каждой стороны, так и от их взаимодействия.
председатель Гильдии риелторов Узбекистана, основатель агентства недвижимости New Realtor
Начинается важный этап в развитии рынка риелторских услуг. Государство формирует более прозрачные правила работы. И теперь профессиональному сообществу предстоит сделать так, чтобы они действовали и на практике.
Нынешняя система начала складываться в 2010 году, когда приняли первый закон о риелторской деятельности. Документ ввел лицензирование, квалификационные требования, страхование профессиональной ответственности и обязательный письменный договор с клиентом. Так в профессии впервые появились базовые правила.
В 2021 году лицензирование отменили, а большую часть контроля передали общественным объединениям. Сертификаты, страхование ответственности и обязательное членство в профильном объединении сохранились. Административных барьеров стало меньше, но теневые посредники не исчезли.
Сейчас же президент подписал новую редакцию закона. Участников внесут в Единый реестр, в квалификационные сертификаты добавят QR-коды, и появится мультилистинговая система (MLS).
При рассмотрении законопроекта в Сенате была озвучена статистика: в Узбекистане действуют 285 риелторских организаций и 684 риелтора. А объем официально оказанных услуг в 2024 году составил около 50 млрд сумов по сравнению с 43 млрд сумов годом ранее.
Но достоверно определить долю официальных агентств, самостоятельных специалистов и теневых посредников сегодня невозможно: общепризнанной методики подсчета теневого сегмента нет. Число риелторов и организаций нельзя просто складывать, поскольку многие специалисты работают внутри агентств.
Данные интернет-площадок также не позволяют объективно оценить структуру рынка. Один и тот же объект может быть представлен в нескольких объявлениях, при этом часто нельзя определить, кто их разместил — собственник, сертифицированный специалист или неофициальный посредник. Поэтому Единый реестр должен стать основой для более точной оценки рынка и позволить опираться на проверяемые данные, а не на предположения.
Среди основных проблем рынка я бы выделил отсутствие у клиента простого способа проверить посредника, распространение объявлений с неполной или недостоверной информацией, дублирование объектов, отсутствие единых требований к качеству услуг и недостаточную ответственность отдельных участников.
Клиент часто не знает, есть ли у посредника квалификация и страховка, кто отвечает за проверку объекта и что входит в его вознаграждение. Договор заключают не всегда, а при устных договоренностях обеим сторонам сложнее защищать свои права.
Добросовестным агентствам приходится работать на одном рынке с теми, кто не регистрируется, не платит налоги, не страхует ответственность и не оплачивает обучение сотрудников.
Среди основных решений нового закона — открытый Единый реестр риелторских организаций, риэлторов и агентов по недвижимости. Квалификационные сертификаты будут электронными, с QR-кодом.
Закон также разделяет полномочия участников рынка. Риелторские организации смогут предоставлять весь комплекс риелторских услуг, в том числе выступать посредниками при заключении сделок. А вот агент по недвижимости, который зарегистрирован как ИП или самозанятый, сможет оказывать только информационные, консультационные и рекламные услуги. Важно, чтобы эта граница была понятна и самим участникам рынка, и потребителям.
Еще одно принципиальное изменение — риелторские организации смогут запрашивать информацию из государственных систем. Закон позволит проверять сведения о недвижимости, ограничениях и арестах, налоговой и коммунальной задолженности, зарегистрированных лицах и другие важные для сделки данные. Такая информация может значительно повысить качество предварительной проверки объекта.
Мультилистинговые системы (MLS) будет создавать частный сектор. Через такие системы агентства смогут обмениваться проверенной информацией об объектах. Нам нужна не просто еще одна площадка с объявлениями, а профессиональная система, в которой информация об объекте обновляется ответственным участником, понятен ее источник, а для агентств действуют единые правила работы. Это должно сократить число дублирований и недостоверных объявлений, а также установить понятные правила сотрудничества между игроками.
Закон сам по себе не решит всех проблем. Результат будет зависеть от подзаконных актов, работы Единого реестра, проведения экзаменов и качества контроля. Нужно четко определить ответственность за работу без регистрации и квалификации, а также за оказание агентами не разрешенных им услуг.
Также пока неизвестно, как будут защищаться персональные данные, сколько будет стоить доступ к информационным системам, как будут проверяться объявления и как действующим участникам попасть в новый реестр.
Мы, как Гильдия риелторов, планируем развивать собственный открытый реестр профессиональных участников с возможностью проверки специалиста по QR-коду, а в дальнейшем синхронизировать его с единым государственным реестром. Будем расширять обучение и повышение квалификации, разрабатывать типовые документы и другие практические материалы для специалистов.
Одно из важных направлений — сотрудничество с OLX. Мы обсуждаем возможность верификации риелторских организаций и специалистов на платформе. Чтобы внутри платформы было заметное обозначение, что риелтор проверенный и достоверный. И думаем над разработкой образовательных материалов для пользователей. Пока это только планы, конкретные инструменты еще согласовываются.
Наша конечная цель — рынок, на котором клиент может за несколько минут проверить специалиста, получить достоверную информацию об объекте, заключить понятный договор и знать, кто несет ответственность за качество услуги. Для бизнеса это означает честную конкуренцию, а для государства — сокращение теневого сегмента и повышение безопасности сделок с недвижимостью.
Но настоящий результат будет зависеть от того, насколько последовательно государство, профессиональные объединения, цифровые платформы и сами участники рынка будут выполнять требования на практике.
директор Национального центра подготовки специалистов новых рынков, занимающегося обучением и сертификацией риелторов
Риелторская деятельность значительно шире, чем поиск объекта, покупателя или продавца. Она связана с имущественными интересами граждан и бизнеса, документами на недвижимость и договорами. Поэтому специалист должен понимать правовые и экономические последствия своих действий и уметь учитывать возможные риски.
В Национальном центре подготовки специалистов новых рынков базовая программа подготовки риелторов составляет 178 академических часов и рассчитана на 30 дней. Слушатели изучают законодательство, посредничество при заключении сделок, организацию торгов, доверительное управление, налогообложение, информационные технологии и мультилистинг.
Они также разбирают практические ситуации, работают с документами и учатся оценивать риски. Знания проверяют после отдельных блоков и в конце обучения, а затем выпускники сдают квалификационный экзамен перед комиссией.
По действующему постановлению Кабинета Министров обучение должно длиться не менее 60 часов. За такой срок сложно освоить все тонкости риелторской деятельности, но современные технологии, электронные ресурсы и интенсивные форматы позволяют быстрее изучать материал, поэтому оценивать программу только по количеству часов нельзя.
В связи с принятием нового закона программы подготовки нужно будет обновить с учетом Единого реестра, мультилистинга и практики работы риелторов.
Результат новой системы будет зависеть прежде всего от объема и содержания профессиональной подготовки. Если изменения ограничатся новой процедурой выдачи сертификатов, сами по себе они существенно не повлияют на качество услуг.
Помимо порядка подготовки и сертификации, новый закон разделяет риелторов и агентов по недвижимости. Статус риэлтора связан с квалификационным сертификатом и работой в составе риэлторской организации. Агентом по недвижимости сможет стать индивидуальный предприниматель или самозанятый.
Различаются и доступные им услуги. Риелторские организации смогут заниматься посредничеством при заключении сделок, организовывать торги, управлять недвижимостью по доверенности, а также оказывать информационные, консультационные и рекламные услуги. Агентам будут доступны только три последних вида услуг. Появление такого статуса может позволить части частных посредников перейти в легальное поле.
Сегодня понятия «риелтор», «агент», «маклер» и «посредник» часто используются как равнозначные. После вступления закона в силу такое смешение будет некорректным. Клиент должен понимать, к кому он обращается, в каком статусе работает специалист и какие услуги вправе оказывать.
Национальные стандарты риелторских услуг существовали и раньше как отдельные нормативно-правовые акты. Теперь им посвящена отдельная статья закона. Сам закон определяет общие правила, права, обязанности и статус участников рынка, а стандарты — порядок оказания конкретных услуг: как должен работать специалист, какие документы использовать и каким должен быть результат.
Еще одна важная часть закона касается мультилистинговой системы. Этой темой я занимаюсь несколько лет. Мы зарегистрировали в Минюсте авторские права на несколько разработок в этой области.
MLS не стоит воспринимать как еще один сайт с объявлениями. Она объединяет информацию об объектах, клиентах, договорах и участниках рынка, а также позволяет следить за актуальностью данных. Вместе с доступом к государственным информационным ресурсам система может изменить подход к оказанию услуг.
Риелтор будет не только искать объект или вторую сторону сделки, но и получать, проверять и систематизировать сведения, необходимые клиенту для принятия решения. Но без достоверных данных и профессиональных правил MLS не станет полноценной инфраструктурой рынка.
Практический результат нового регулирования следует оценивать не по факту создания реестра или изменения порядка сертификации, а по тому, станет ли гражданам понятнее и безопаснее пользоваться риелторскими услугами, повысятся ли достоверность информации и качество сопровождения сделок.
