Spot yil yakunlarini sarhisob qilishda davom etmoqda. CMWP Uzbekistan bosh direktori Denis Sokolov ko‘chmas mulk sohasida o‘tayotgan yil qanday kechgani, qanday o‘zgarishlar kuzatilgani va 2026-yilda nimalar kutilayotgani haqida so‘zlab berdi. Shuningdek, CMWP tahlilchilari turar-joy, savdo, ofis va ombor ko‘chmas mulki bozorlari bo‘yicha tahlilni taqdim etdi.
Turar-joy ko‘chmas mulki
Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, joriy yilning to‘qqiz oyi (2025-yilning uchinchi choragi) da bitimlar soni 229,8 mingtaga yetib, yillik hisobda 12,8% ga o‘sgan. Farg‘ona vodiysida o‘sish 7−8% ni, Toshkent viloyatida esa atigi 1,7% ni tashkil etdi.
Birlamchi ko‘p kvartirali uy-joylar narxi so‘mda 2,4%, dollarda 5,5% ga, ikkilamchi bozorda esa mos ravishda 1,8% va 5% ga oshdi.
Bundan tashqari, ijara bozorida avgust-sentabr oylaridagi mavsumiy talab sharoitida faollik va narxlar o‘sishi tezlashdi.
Sentabrda ijara narxlarining yillik o‘sishi Toshkentda dollar hisobida 5,4% ga, mamlakat bo‘yicha esa 8,4% ga yetdi.
Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi ma’lumotlariga ko‘ra, yil oxiriga kelib O‘zbekistonda uy-joy narxining o‘sishi sekinlashgan. Ikkilamchi bozorda mamlakat bo‘yicha o‘sish o‘tgan yilga nisbatan 7% ni tashkil etdi, Toshkentda esa narxlar 0,9% ga pasaydi. Shu bilan birga, poytaxtda yangi qurilgan uylar o‘rtacha 4% ga, ayrim tumanlarda esa 9% gacha qimmatlashdi.
CMWPning baholashicha, 2025-yil yakunida Toshkentda (bosqichma-bosqich qurilishlarni hisobga olgan holda) 2,17 mln kv.m turar-joy foydalanishga topshirildi. Bu 2024-yilga nisbatan 288 ming kv.m.ga yoki 16% ga ko‘pdir. 2019-yildan boshlab bitimlarning eng ko‘p soni — 85 mingdan ortig‘i aynan shu yilda qayd etilishi kutilmoqda.
Yangi kvartiralarning asosiy qismi Ekonom, Komfort va Komfort+ sinflariga (bozorning 85%i) to‘g‘ri keldi — bu 1,79 mln kv.metr turar-joy maydonini tashkil etib, ommabop uy-joyga e’tibor qaratilganini ko‘rsatmoqda. Biznes-klassda qariyb 327 ming kv.metr foydalanishga topshirildi, bu 2024-yildagi 472 ming kv.m.dan kam. Shu bilan birga, qurilishlar yirik, ko‘p bosqichli loyihalar tomon siljimoqda. 2025-yilda yangi premium loyihalarni ishga tushirish qayd etilmadi, biroq oltita turar-joy majmuasi, jumladan Mirabad Square, Stellar Residence, Agalarov Residence qurilishi davom etmoqda.
CMWP ma’lumotlariga ko‘ra, barcha sinflarda narxlar oshdi: ekonom/komfort — 5% ga, biznes — 8% ga, premium — 9% ga. Bunda bir kv.metr uchun o‘rtacha chegirma — taxminan 10% (o‘tgan yilga nisbatan +3%).
Narx diapazonlari (o‘rtacha):
- premium — 1 kv.m uchun $2,8 mingdan $3,3 minggacha;
- biznes — 1 kv.m uchun $1,8 mingdan $2,2 minggacha;
- ekonom/komfort — 1 kv.m uchun $1 mingdan $1,1 minggacha.
2025-yilda so‘m kursining mustahkamlanishi dollardagi narxlar o‘sishiga ta’sir etdi. Bunda CMWP mutaxassislari so‘mning mustahkamlanishi va chegirmalarning birgalikda qo‘llanilishini xaridor uchun, ayniqsa ekonom/komfort segmentida, qiymatning amalda pasayishi sifatida baholamoqda.
Bozor barqarorlashdi, developerlar to‘plangan nolikvid zaxiralarni chegirmalar orqali sotmoqda, bu 2026-yilda loyihaviy moliyalashtirish va eskrou joriy etilishidan oldingi sog‘lomlashtirish jarayoni sifatida ko‘rilmoqda.
Ofislar
Yil yakunlariga ko‘ra, Toshkent ofis bozorining jami hajmi 754 429 kv.metr umumiy maydonni (GBA) tashkil etdi. Shundan 591 217 kv.metri ijaraga yaroqli maydon (GLA) ga to‘g‘ri keladi, ya’ni amalda ijaraga berilishi mumkin bo‘lgan binolardir. Yil davomida GLA hajmi 54 635 kv.metrga yoki 10,2% ga oshdi. O‘sish yangi ofis obyektlarining bozorga chiqishi hisobiga ta’minlandi.
2025-yilda qariyb 54 ming kv.metr (2024-yilga nisbatan qariyb 60% kam) ofis maydoni foydalanishga topshirildi. Bo‘sh maydonlar 94,8 ming kv.metrni tashkil etdi, bu 2025-yil oxirida taxminan 16% ni tashkil etdi (bir yil oldingi 25% ga nisbatan 9% kamaydi).
Ijara stavkalari (sof, OpEx, QQS va kommunal to‘lovlarsiz) quyidagicha:
- A/A+ sinfi — 1 kv.m uchun $34,6 (2024-yilda — $34,3);
- B/B+ sinfi — 1 kv.m uchun $27,3 (2024-yilda — $24,1).
O‘rtacha ofis bozoridagi ijara stavkalari o‘tgan yilga nisbatan 7,1% ga oshdi.
CMWP tahlilchilarining baholashicha, ofis ko‘chmas mulk bozori barqarorlashish bosqichida. Stavkalarning oshishi, birinchi navbatda, bo‘sh maydonlar darajasining pasayishi va mulkdorlar tomonidan ijara kutilmalarining qayta ko‘rib chiqilishi bilan bog‘liq. Markaziy ishbilarmonlik hududlarida joylashgan tayyor ta’mirli ofislar eng mashhur bo‘lib, ta’mirsiz binolar ancha sekinroq to‘ldirilmoqda.
Savdo maydonlari
2025-yil oxiriga kelib, Toshkentdagi sifatli savdo maydonlarining hajmi 514 ming kv.m ijaraga yaroqli maydonni (GLA) tashkil etdi. CMWP tahlilchilari sifatli fond tarkibini qayta ko‘rib chiqib, zamonaviy savdo markazlariga qo‘yiladigan asosiy talablarga javob bermaydigan ayrim obyektlarni ro‘yxatdan chiqardi. Natijada sifatli savdo markazlari ro‘yxatida Tashkent City Mall, Atlas, Next, Mega Planet kabi majmualarni o‘z ichiga olgan 24 ta obyekt qoldi.
2025-yilda bozorga 100 ming kv.m.dan ortiq yangi savdo maydonlari chiqdi. Asosiy loyihalar qatorida CMWP qisman ishga tushgan Scopus Mall, shuningdek High Town Mall, Yunusabad Gallery va Park In Mall’ni qayd etadi. Shu bilan birga, foydalanishga topshirilgan obyektlarning barchasi ham xalqaro riteylerlar talablariga to‘liq javob bermaydi. 2025-yilda bozorga kirgan yangi xalqaro brendlar soni o‘tgan yilga nisbatan kam bo‘ldi.
Sifatli savdo maydonlari bilan bozorning ta’minlanganligi 1000 aholiga taxminan 165 kv.m. deb baholanmoqda. Taqqoslash uchun, postsovet hududidagi yirik shaharlarda to‘yingan bozor darajasi 1000 aholiga 450−500 kv.m. atrofida hisoblanadi.
2025-yilda savdo markazlaridagi ijara stavkalari o‘tgan yil darajasida saqlanib qoldi va oyiga 1 kv.m uchun $15−70 oralig‘ida bo‘ldi (QQS va ekspluatatsiya xarajatlarisiz). Bo‘sh maydonlar ulushi — 18%.
CMWP tahlilchilarining fikricha, loyiha sifati uchun konsepsiya, joylashuv, ijarachilar tarkibi, arxitektura va muhandislik yechimlari hamda boshqaruv muhim ahamiyatga ega — aynan shular ijarachilarning loyihaga qo‘shilish qaroriga ta’sir qiladi.
Omborlar
2025-yil yakunlariga ko‘ra, ombor ko‘chmas mulki bozori hajmi 634 ming kv.m.ni tashkil etdi. Ombor infratuzilmasining asosiy qismi Toshkent shahri va Toshkent viloyatida jamlangan — 460 ming kv.m yoki umumiy hajmning 72,5%i. Hududlar hissasiga esa qariyb 175 ming kv.m to‘g‘ri keladi. Bozorning 2024-yilga nisbatan 12,6% ga o‘sishi qisman ma’lumotlar bazasining yangilanishi va obyektlar tarkibining aniqlashtirilishi bilan bog‘liq.
2025-yilda yangi ombor maydonlari kiritilishi 71,2 ming kv.m.ni tashkil etdi, bu o‘tgan yil ko‘rsatkichidan 46,7% ga kam. Shu bilan birga, CMWP tahlilchilari Silk Way PTC va DP World majmualarini o‘z ichiga olgan ko‘plab e’lon qilingan loyihalar mavjudligini ta’kidlaydi.
Yil oxiriga kelib, ombor bozorida o‘rtacha ijara stavkasi 1 kv.m uchun $8,86 ni tashkil etdi, bu bir yil avvalgi darajadan 13,4% ga past. Taklif tarkibida B va B+ klassdagi omborlar ustun bo‘lib, ular umumiy fondning 49% ini egallaydi (BTS loyihalarini hisobga olmaganda).
CMWP tahlilchilarining fikriga ko‘ra, ombor ko‘chmas mulki bozori hali ham ko‘p jihatdan operatorlarning o‘z ehtiyojlari uchun obyektlar qurishga yo‘naltirilgan. Shu bilan birga, 2025-yilda tarkibiy o‘zgarishlar namoyon bo‘la boshladi: yirik professional loyihalar bozorga kirib keldi, built-to-suit klassik formati rivojlanmoqda va built-to-lease modeliga o‘tish uchun shart-sharoitlar shakllanmoqda.
CMWP Uzbekistan bosh direktori.
O‘zbekiston tijorat ko‘chmas mulk bozori 2025-yilda boshqa sohalar va umuman iqtisodiyot kabi tez sur’atlarda rivojlanmadi. Biroq, bozorda yorqin raqamlar bo‘lmasa-da, keyingi yillarda yangi bosqichga chiqish va rivojlangan bozorlar bilan raqobatlashish imkonini beradigan tarkibiy o‘zgarishlar kuzatildi.
Bugun dunyo bo‘ylab rivojlangan bozorlar ham ilgari faqat rivojlanayotgan bozorlarga xos bo‘lgan muammolarga duch kelmoqda: siyosiy beqarorlik, xalqaro tanglik, yuqori foiz stavkalari, ijtimoiy muammolar — bularning barchasi Varshavadan Nyu-Yorkkacha bo‘lgan biznesga ta’sir qilmoqda. Mahalliy bozorlardagi muammolar fonida yirik global investorlar rivojlanayotgan bozorlarga yanada ehtiyotkorlik bilan yondashib, xatarlarga kamroq bardosh bermoqdalar.
Bu esa O‘zbekistonga munosabatni qayta formatlash zarurligini anglatadi. Ya’ni minimal xatarlar va oldindan prognoz qilinadigan daromadlilik bilan bog‘liq bo‘lgan investitsion mahsulotni shakllantirish talab etiladi.
Tartibga solish va yil voqealari
Ortda qolgan yilda O‘zbekiston hukumati shaffof va prognoz qilinadigan bozorni yaratish yo‘nalishini uzil-kesil belgilab oldi. Bozorni shakllantirishning birinchi bosqichida (2019−2024-yillar) asosiy vazifa iqtisodiy faollik uchun biznes-makonini yaratishdan iborat edi — bunga ko‘plab murosalar evaziga bo‘lsa ham erishildi.
Endilikda esa normalarning bajarilishini ta’minlash, soliqlarni to‘lash, sifat va samaradorlikni oshirish masalasi kun tartibiga chiqmoqda. Bu murakkab va og‘riqli jarayon, biroq aynan shu tufayli hujjatlarsiz qurilish qilish, qoidalarni buzish hamda “havo” sotish kabi salbiy amaliyotlar o‘tmishda qolib ketadi, degan umiddaman.
Bugun biz sifatli ofis va savdo maydonlariga bo‘lgan talab shakllanganini ko‘rmoqdamiz. Afsuski, hozircha taklif talabdan orqada qolmoqda.
Devloperlar biznes uchun birinchi navbatda binoning texnik ko‘rsatkichlari hamda mulkdor bilan oddiy va samarali kommunikatsiya muhim ekanini hali to‘liq anglab yetgani yo‘q. Agar mulkdor bir oy ichida ijara shartlarini kelisha olmasa, liftdagi hech qanday “oltin bezaklar” yordam bermaydi.
Savdo maydonlari bilan ham xuddi shunday vaziyat. Kompaniyamiz ma’lumotlariga ko‘ra, 2025-yilda bozorga 10 tadan ortiq bo‘lmagan yirik chakana savdo brendlari kirib kelgan. Bunday kam sonli kirishning sababi — bozorda prognoz qilinadigan xaridor oqimi va professional boshqaruvga ega sifatli savdo binolarining yetishmasligi.
Bugungi kunda O‘zbekistonga savdo kompaniyalari do‘kon ochish maqsadida kelishadi, ammo sifatli taklif yo‘qligi tufayli qaror qabul qilishni bir-ikki yilga kechiktirishmoqda. Bu esa biznes, iqtisodiyot va iste’molchilarga zarar keltirmoqda.
Yil loyihalari
2025-yil oxiri — 2026-yil boshida Toshkentda A toifasidagi ofislarning to‘laqonli bozori shakllanadi. Bomi, Summit, Infinity kabi binolar yangi segmentni yaratadi. Albatta, kompaniyalarning ofis maydonlarini samarali tashkil etishni o‘rganishlari, agentlar va mulkdorlarning esa ijara shartnomalarini tomonlar manfaatlarini hisobga olgan holda tuzishlari va ehtimoliy muammolarning oldini olishlari uchun hali biroz vaqt ketadi.
Shuningdek, mahalliy mijoz oqimi va o‘rtacha narx toifasiga yo‘naltirilgan o‘rta hajmdagi savdo markazlari hamda B toifasidagi ofis binolari taklifi shakllana boshladi. Bunday obyektlarga yorqin misol sifatida Scopus Mall yoki Chust 15 biznes-markazini keltirish mumkin.
Dunyoning barcha shaharlarida aynan o‘rta segment ishbilarmonlik muhitini shakllantiradi, ijarachilarga ularning moliyaviy modellariga mos keladigan stavkalar bo‘yicha maydonlar taqdim etadi va ushbu segmentdagi sifatning oshishi iqtisodiy impulsni ta’minlab beradi.
Umuman olganda, tijorat ko‘chmas mulk bozorida yil yakunlari kutilganidek bo‘ldi. Professional ijara bozorida bitimlar sonini sezilarli darajada oshirishga erishdik. Kelgusi yilda bu segmentda yana kamida 30% lik o‘sish bo‘lishini kutmoqdamiz.
Biroq xorijiy tizimli investorlar tomonidan faollik yuqoriroq bo‘lishini kutgan edik. Ularning aksariyati hozircha bozorni kuzatishda davom etmoqda va aniq loyihalarga o‘tishga shoshilmayapti.
Bozorga tavsiyalar
Ijarachilarga bino muhandislik tizimlariga alohida e’tibor qaratish tavsiya etiladi — bu qulaylik va xavfsizlikni ta’minlash uchun muhim. Shuningdek, ijara shartnomasi tuzilmasiga ham sinchiklab yondashish zarur, keyinchalik ekspluatatsiya, soliqlar va kommunal to‘lovlar bo‘yicha ortiqcha savollar yuzaga kelmasligi uchun. Zamonaviy amaliyotda shartnomaning o‘zida sof ijara stavkasi, mulk solig‘i va QQS alohida bandlar sifatida ko‘rsatilishi qabul qilingan.
Ko‘chmas mulk investorlari o‘z aktivlari cheksiz qimmatlashishini kutmasliklari kerak. Bozorda spekulyativ o‘sish imkoniyati tugadi. Ko‘chmas mulk qiymatining o‘sishi endi faqat mulkdorga qancha daromad keltirishiga bog‘liq bo‘ladi, bo‘sh turgan binolar esa asta-sekin toksik aktivlarga aylanadi, ularni saqlash uchun doimiy ravishda mablag‘ sarflash talab etiladi.
Developerlar qonunchilik va tartibga solishning yanada kuchayishini hisobga olishlari kerak. Ammo buni ijobiy holat sifatida qabul qilish lozim: professional bo‘lmagan ishtirokchilar uchun bozorga kirish qanchalik qiyin bo‘lsa, bilim va tajriba shunchalik yuqori baholanadi.
Investorlar, shuningdek, qonunchilik yo‘nalishini diqqat bilan kuzatib borishlari va “kulrang” sxemalardan — narxni pasaytirish, tegishli hujjatlarsiz obyektlar va yerlarni sotib olish kabi amaliyotlardan ehtiyot bo‘lishlari zarur.
2026-yil qanday bo‘ladi?
2026-yilda bozor transformatsiyasining asosiy omili eskrou-hisobvaraqlarning joriy etilishi bo‘ladi. Bu turar joy qurilishi jarayonidagi barcha ishtirokchilar o‘rtasidagi munosabatlarni tubdan o‘zgartiradi hamda bozor konsolidatsiyasining boshlanishiga turtki berishi mumkin — yirik developerlar kichik quruvchilarni o‘z tarkibiga qo‘shib oladigan davr boshlanadi. Bu, ehtimol, ko‘chmas mulk bozoriga Yangi Toshkent loyihasining ta’sir ko‘rsatayotganining dastlabki belgilaridir.
Shuningdek, turar joy segmentida rekord ko‘rsatkichlar kutilmoqda. Kompaniyalar eskrou-hisobvaraqlar joriy etilgunga qadar loyihalarni imkon qadar tezroq amalga oshirishga intiladi. Bir vaqtning o‘zida bozorga A toifasidagi katta hajmdagi yangi ofis maydonlari chiqadi, qator yangi loyihalar e’lon qilinadi.
Biroq, sifatli omborxonalarga bo‘lgan taqchillik saqlanib qoladi, savdo ko‘chmas mulki bozorida yangi takliflar hajmi qisqarishi kutilmoqda — bu asosan sifatsiz obyektlarning bosqichma-bosqich bozordan chiqib ketishi hisobiga yuz beradi.
2025-yilda ko‘chmas mulk bozori amalda ekstensiv rivojlanish bosqichini yakunladi, bu davrda binolar haqiqiy talab va ehtiyojlarga e’tibor berilmagan holda tez sur’atda qurilgan edi.
2026-yilda barcha segmentlarda raqobat keskinlashadi va sifat asosidagi kurash davri boshlanadi. Bozor bugunoq tushunib bormoqda: ko‘chmas mulkning asosiy sifat mezoni — obyektning iste’mol xususiyatlari bo‘lib, ular maqbul narx bilan uyg‘un bo‘lishi zarur.
Quruvchilar, agentlar va marketologlar endi mavhum “premiallik” tushunchasiga emas, balki ko‘chmas mulkning aniq iste’mol sifatlariga hamda ularning narxga mosligiga e’tibor qaratadi. Raqobat kurashining asosiy vositasi oqilona narx siyosati va iste’molchiga raqobatchilarga nisbatan arzonroq narxda maksimal imkoniyatlar taqdim eta olish qobiliyati bo‘ladi.
Biz narxlar nisbatan barqaror qolishini kutmoqdamiz. Shu bilan birga, ofislar va turar joylarda haqiqiy premium segmentni shakllantirishga urinishlar bo‘ladi. Bu segment mahsulot jihatidan raqobatchilardan sezilarli farqlanib, o‘rtacha bozor stavkalaridan qariyb 30% yuqori bo‘lgan premium darajani egallashga harakat qiladi.
